如果要用一個(gè)字來形容今年的樓市，非“漲”字莫屬。如果要在這個(gè)字前加一個(gè)限定字，“瘋”字絕對(duì)合適。短短9個(gè)月，北京樓市房?jī)r(jià)翻倍的樓盤已不罕見，漲幅高達(dá)50%以上的樓盤更是比比皆是。當(dāng)大部分業(yè)內(nèi)人已經(jīng)看不懂房?jī)r(jià)時(shí)，只能用“瘋狂”來形容。

房?jī)r(jià)瘋狂的2009年，會(huì)不會(huì)迎來更癲狂的2010年？

-現(xiàn)象

持續(xù)9個(gè)月的暴漲

春節(jié)前，樓市還是一片寒冬，促銷價(jià)、優(yōu)惠價(jià)充斥樓市而無人問津。

幾乎所有開發(fā)商都過了一個(gè)愁云慘淡的春節(jié)。春節(jié)過后，以剛需為代表的購(gòu)房者紛紛出現(xiàn)在各大售樓處和中介公司，樓市迅速回暖。5月份，促銷手段幾乎退出市場(chǎng)，“漲價(jià)”成為主題，每平方米一兩千元的漲幅已成普遍現(xiàn)象，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)三四千元的漲幅。6月份以后，投資型購(gòu)買開始大舉入場(chǎng)，迅速把漲幅拉到新的高度，甚至部分樓盤出現(xiàn)一倍以上的漲幅。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1月份，北京開盤項(xiàng)目均價(jià)為13560元/平方米，11月份的開盤均價(jià)為17550元/平方米，漲幅高達(dá)29.42%。但考慮到年初開盤項(xiàng)目主要集中在市區(qū)，11月份的開盤項(xiàng)目卻多在五環(huán)以外，該漲幅其實(shí)小于同區(qū)域同項(xiàng)目的漲幅。

據(jù)搜房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年北京房?jī)r(jià)翻倍的項(xiàng)目至少有5個(gè)，南四環(huán)內(nèi)的上海建筑漲幅高達(dá)171.74%，東北三環(huán)外的太陽公元漲幅超過130%。與此同時(shí)，漲幅超過50%的項(xiàng)目至少有30個(gè)。

原因

政策刺激

去年年底，為了刺激樓市，從中央到地方出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策，購(gòu)買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅減免期從5年縮為兩年、土地出讓金可以分期付款等，這些政策加上開發(fā)商的降價(jià)促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首輪以剛需為主力的購(gòu)房熱潮，讓樓市迅速?gòu)暮瑥?fù)蘇并回暖。

樓市復(fù)蘇的現(xiàn)實(shí)重建了人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開發(fā)商開始買地、開工。同時(shí)，在天量信貸面前，通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn)，投資者開始一步步進(jìn)入樓市。

地價(jià)拉動(dòng)

今年突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房?jī)r(jià)上漲的第二大動(dòng)力。

從5月份開始，售樓處給出的最常見的漲價(jià)理由就是：“地價(jià)都那么貴了，我們的房?jī)r(jià)怎么能不漲？”廣渠路15號(hào)地拍出近16000元/平方米的樓面地價(jià)，周邊多個(gè)項(xiàng)目短時(shí)間把價(jià)格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大興新拍土地樓面地價(jià)屢次突破7000元/平方米。8月份，領(lǐng)海、鴻坤理想城等項(xiàng)目加價(jià)2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對(duì)記者說：“大興地價(jià)都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣到15000元/平方米，我們現(xiàn)在才賣13000元/平方米，絕對(duì)劃算。”

營(yíng)銷策略

壓倒駱駝的是最后一根稻草，為房?jī)r(jià)的飆升添上最后一份熱量的是開發(fā)商的策略。

門庭冷落的售樓處突然涌現(xiàn)出如此多的購(gòu)房者，尋常的調(diào)價(jià)也不足以將他們剝離，開發(fā)商祭出了核心法寶——銷控，減少供應(yīng)套數(shù)，拉長(zhǎng)供應(yīng)期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。

在爆發(fā)性購(gòu)買面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的端倪，如今被人為的銷控加劇了。

從開發(fā)商的角度而言，利用有限的資源獲取更多的利潤(rùn)無可厚非，只是，房?jī)r(jià)卻一步步登上云霄。

-百姓心態(tài)

房?jī)r(jià)高得離譜

胡小姐：房?jī)r(jià)太離譜了，望京年初還有10000元/平方米的房子，現(xiàn)在都18000元/平方米以上了。

王先生：房?jī)r(jià)貌似離譜，但是結(jié)合全年的金融政策和去年的特殊情況，房?jī)r(jià)暴漲也是能理解的，只是現(xiàn)在漲的幅度太大了。房?jī)r(jià)漲到這份兒上，普通老百姓基本跟四環(huán)以內(nèi)的房子無緣了。

-政策

三箭齊發(fā)調(diào)房?jī)r(jià)

12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神出臺(tái)，只字未提房?jī)r(jià)問題，依然鼓勵(lì)自住需求，并強(qiáng)調(diào)要推進(jìn)中小城市和城鎮(zhèn)建設(shè)。這被業(yè)內(nèi)普遍解讀為利好消息，認(rèn)為明年樓市依然會(huì)“漲”字當(dāng)頭。

12月9日，國(guó)家發(fā)改委主任張平表示，我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，要抑制投機(jī)性購(gòu)房。同日，國(guó)務(wù)院會(huì)議提出，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。

短短7天，高層信號(hào)一波三折，卻越折越嚴(yán)厲。一時(shí)間，樓市平添了些許山雨欲來風(fēng)滿樓的微妙。

業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，如果房?jī)r(jià)能平穩(wěn)，調(diào)控的政策可能不會(huì)太嚴(yán)厲，但如果房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升，不排除中央繼續(xù)出臺(tái)政策調(diào)控樓市。

-預(yù)測(cè)

明年房?jī)r(jià)將微調(diào)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市還一片叫好聲，認(rèn)為在此利好下，明年的房?jī)r(jià)必將繼續(xù)上漲，雖然幅度比不上今年，但走勢(shì)不變?？山酉聛淼男盘?hào)卻著實(shí)給這些空前膨脹的信心一個(gè)巨大的警示，對(duì)明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，開始出現(xiàn)不同的觀點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)大漲不可能，大跌也難，盤整將是主基調(diào)，就一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。

著名地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員王智中認(rèn)為，元旦前，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲，到春節(jié)前后，成交量下降，但價(jià)格進(jìn)入僵持期，明年下半年后，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)下降。他告訴記者，今年1-11月，全國(guó)房屋新開工面積9.76億平方米，而同期銷售面積僅7.52億平方米，比新開工面積少1.24億平方米，“如果算上12月份的開工面積，今年的新開工面積肯定會(huì)超過1.5億平方米。供應(yīng)也有剛性和慣性。如果明年下半年新的需求沒有被激發(fā)，不排除會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，房?jī)r(jià)必然會(huì)調(diào)整。”