《瞭望》文章：增長能否擺脫房地產(chǎn)依賴

　　房地產(chǎn)中期調(diào)整被強(qiáng)制中斷，在未形成合理時間、合理空間的調(diào)整后，房地產(chǎn)再次步入新的繁榮，風(fēng)險明顯后移

　　文/《瞭望》新聞周刊記者 唐敏

　　占GDP的6.6%和投資的四分之一，直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60個，房地產(chǎn)業(yè)在中國這一輪應(yīng)對全球金融危機(jī)的遭遇戰(zhàn)中，是GDP增長保八的重要支柱之一。 但是，另一方面，在部分城市，房價迅速攀升，房價收入比大大超出國際通行標(biāo)準(zhǔn)，普通老百姓購房難的矛盾在這一年進(jìn)一步加劇。

　　正因為此，2009年的房地產(chǎn)業(yè)，無論是從國家走出金融危機(jī)還是個人解決居住需求來看，都是關(guān)注的焦點。具體來看，主要聚焦于三大方面。

　　一問房價為何看不懂？

　　在政府保增長政策的帶動下，今年以來，房價出現(xiàn)了很戲劇性的變化。年初，觀望等待情緒濃厚、房地產(chǎn)市場低迷、悲觀。三四月份政策刺激效應(yīng)顯現(xiàn)，房價試探性回升進(jìn)而迅速上揚，成交量也從穩(wěn)步回升到受高價打壓再到年底受優(yōu)惠政策到期影響瘋狂搶購。國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣形容這次房地產(chǎn)的回升為“超出了絕大多數(shù)人的意料，不少激進(jìn)的房地產(chǎn)商也驚呼看不懂”。

　　房價不僅與項目的成本、企業(yè)的利潤有關(guān)，還與市場的供求狀況和市場預(yù)期有關(guān)；不僅與住房制度有關(guān)，還與土地的供應(yīng)與管理制度、房地產(chǎn)的稅收制度、金融制度及社會的分配制度有關(guān)；外來人口購房比例的高低也是影響本地區(qū)房價的重要因素。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一認(rèn)為，我們既要看到解決這一問題的復(fù)雜性，又不希望房價大起大落。無論是為實現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，還是為了防止房地產(chǎn)泡沫的形成與積累，都需要對房價的合理性逐步量化，這有待有關(guān)方面進(jìn)一步研究并提出相應(yīng)的辦法。

　　二問調(diào)控的目標(biāo)為何難以實現(xiàn)？

　　從近幾年房價的發(fā)展來看，除了2008年冬與2009年初春受全球金融危機(jī)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所放緩，房價有所下降外，1998年住房制度改革以來，房價一直處于穩(wěn)步甚至有時是快速上升的狀態(tài)。而政府的調(diào)控往往是越調(diào)越漲，而2009年的刺激更是直接將房價拉升到新高。

　　這里面不容忽視的現(xiàn)實是，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)以及在地方發(fā)展中日益處于重要的位置。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)消費與全國商品零售總額之比，已基本達(dá)到4：10；房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，能帶動建筑、鋼材、建材、家電、家具等60個行業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重在2007年時就達(dá)到了4.8%，從稅收來看，與房地產(chǎn)有關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅等7項稅收在2008年合計5434億元，接近2008年全國和地方稅收收入的10%和20%。2008年全國土地出讓金收入約為9600億元。

　　受此影響，一些地方對房地產(chǎn)的調(diào)控往往投鼠忌器，“中央政策說調(diào)整，土地供應(yīng)等政策相應(yīng)受到影響，形成供應(yīng)緊張的市場預(yù)期，自然越調(diào)越高”，市場人士指出，“關(guān)鍵是中央關(guān)于加大普通商品房、保障性住房建設(shè)的要求在地方并未真正得以實施。”

　　對今年以來的房價以及房地產(chǎn)形勢，王小廣認(rèn)為，本來2009年房地產(chǎn)中期調(diào)整將全面展開，也正好是解決我國多年房價頑癥的好機(jī)會。遺憾的是這一過程被強(qiáng)制中斷，房地產(chǎn)在未形成合理時間、合理空間的調(diào)整后，再次步入新的繁榮，風(fēng)險明顯后移。

　　三問房地產(chǎn)將向何處去？

　　從我國國情來看，仍處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期。近十年中，我國的房地產(chǎn)市場并非沒有波動，每次波動也與金融政策、土地政策有關(guān)，但每次影響時間不長，每次房價下跌的幅度也非常有限。究其原因，主要是我國正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，帶動了城市住房需求總量的增長，而不像西方發(fā)達(dá)國家那樣已處于城鎮(zhèn)化的飽和期。朱中一認(rèn)為，今后10年左右，我國的城鎮(zhèn)化仍處于快速發(fā)展時期，城市建設(shè)的質(zhì)量也將進(jìn)一步提高，這為房地產(chǎn)的發(fā)展繼續(xù)提供了機(jī)遇。

　　12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議明確列出了四條舉措：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。并明確指出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　如果地方政府真正明確普通商品房的“有效供給”到底該供應(yīng)多少，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的“規(guī)模”到底該有多大，把舉措落到數(shù)字上，銀行信貸具體操作不為投資投機(jī)性購房創(chuàng)造空間，相信2010年的房地產(chǎn)市場不會像今年這般“戲劇”。

　　《瞭望》文章：2010房地產(chǎn)能否“支柱”

　　文/包宗華

　　為應(yīng)對國際金融危機(jī)，國家在這一年間采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。這些政策對于提振信心、活躍市場、促進(jìn)住房消費和投資發(fā)揮了重要作用。但是，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，而中國經(jīng)濟(jì)是否倚重房地產(chǎn)業(yè)過深也成為關(guān)注焦點。那么，2010年中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭將如何？是否依然是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的重要支撐呢？

　　近年來，房地產(chǎn)業(yè)每年為GDP貢獻(xiàn)2個百分點左右。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”有人認(rèn)為，以保房地產(chǎn)來保增長，可以較迅速地取得短期保增長的一切效果，但將不利于經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)能否成為支柱產(chǎn)業(yè)，首先要明確支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。支柱產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、具有擴(kuò)大效應(yīng)等特征，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，能比其他行業(yè)發(fā)揮更大的作用。其二，國民經(jīng)濟(jì)總是不斷地發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和支柱產(chǎn)業(yè)也會不斷變化，支柱產(chǎn)業(yè)不是“終身制”，在不同的時間段，會出現(xiàn)不同的支柱產(chǎn)業(yè)。再有，在一個國家的一定時間段里，也有可能同時出現(xiàn)兩三個支柱產(chǎn)業(yè)。在上世紀(jì)里，就有的國家或地區(qū)宣布擁有兩個支柱產(chǎn)業(yè)。

　　具體從行業(yè)關(guān)聯(lián)度和帶動力來看，開發(fā)建設(shè)一項房地產(chǎn)項目，按投資額計算，有一半以上來自十幾個行業(yè)提供的材料設(shè)備，因而具有很高的行業(yè)關(guān)聯(lián)度。2007年房地產(chǎn)投資額預(yù)計接近2萬億元，就可以帶動相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品銷售額在1萬億元左右。如果計算間接帶動，涉及的行業(yè)數(shù)量和帶動額也很大。例如一家人買了新房，往往是家用電器和家具大多數(shù)要換新的，就能間接地帶動家用電器業(yè)和家具業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)還有一項基礎(chǔ)性作用，也可以稱為特殊的“帶動作用”，就是各行業(yè)的發(fā)展，都要率先建沒本行業(yè)的房地產(chǎn)。

　　關(guān)于行業(yè)增加值。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會分工越來越細(xì)，行業(yè)越來越多，許多行業(yè)的增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占比重會越來越小。房地產(chǎn)業(yè)卻不同。由于每個行業(yè)的發(fā)展都要建設(shè)本行業(yè)的房地產(chǎn)，因而房地產(chǎn)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占的比重一般不會遞減，有的階段還會略有增加。這些年來，房地產(chǎn)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重一直保持在4%左右，這是其他多數(shù)行業(yè)達(dá)不到的。由于房地產(chǎn)屬于建設(shè)范疇，還應(yīng)從固定資產(chǎn)投資額的角度來觀察。房地產(chǎn)的投資額，要占全國固定資產(chǎn)投資額的20%左右，比重很大。此外，也應(yīng)從增加社會財富的角度來觀察。據(jù)一些西方國家的統(tǒng)計，在全國擁有的社會財富中，房地產(chǎn)要占20%以上。

　　對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)。這些年來，我國房地產(chǎn)投資額和增加值的平均增長率達(dá)到15%以上，高于國民經(jīng)濟(jì)的平均增長率。近十幾年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值每年增加8～11個百分點，其中有1～2個百分點是房地產(chǎn)業(yè)作的貢獻(xiàn)。

　　對城市政府財政收入的貢獻(xiàn)。城市政府的財政收入，是發(fā)展經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)、改造的主要經(jīng)濟(jì)來源。這些年來，在各城市政府的財政收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在20%以上，許多城市達(dá)到40%以上。

　　對提高就業(yè)率的貢獻(xiàn)。全國房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等迅速發(fā)展，有利于大量接納就業(yè)人員。

　　對提高人民居住水平和促進(jìn)消費的貢獻(xiàn)。1978年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為7.2平方米，經(jīng)過這些年住房建設(shè)的快速發(fā)展，到2008年末超過人均28平方米。過去實行公房低租金制度時期，居民平均住房消費占居民收入的1%～3%，而今許多居民已超過20%。住房消費的顯著提高，會對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生推動作用。

　　對改變城市面貌的貢獻(xiàn)。改革開放30多年來，各城市新建的房地產(chǎn)（含住宅）總量，比此前城市原有的房地產(chǎn)（含住宅）總量要高出好幾倍。如果你到幾個十幾年前去過的城市調(diào)查參觀，肯定會有“不曾相識”的感覺，因為這些城市實現(xiàn)了“舊貌換新顏”。

　　由上可見，房地產(chǎn)業(yè)無論對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是居民的生活都具有重要作用。房地產(chǎn)業(yè)在2010年仍將在中國經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮重要作用。