房?jī)r(jià)在今年三四季度漲勢(shì)驚人，其背后是否有海外熱錢加速流入的因素？在明年人民幣對(duì)美元升值壓力將進(jìn)一步加大的情況之下，應(yīng)該如何防范投機(jī)性外資對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的影響？

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年熱錢主要流入了香港股市和內(nèi)地銀行，目前暫時(shí)看不出來(lái)是否直接流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，今年實(shí)際流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢很少，這跟2007年的情況有明顯的區(qū)別，因此今年即便熱錢大規(guī)模撤離，也不會(huì)造成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破裂。

但對(duì)于明年的房地產(chǎn)走勢(shì)，專家一致認(rèn)為，明年人民幣升值的壓力還將繼續(xù)存在，熱錢大規(guī)模流入的可能性仍然較大，防范投機(jī)性外資影響國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)任重而道遠(yuǎn)。

三季度海外熱錢來(lái)襲

央行數(shù)據(jù)顯示，今年9月末外匯儲(chǔ)備余額攀升至22726億美元，同比增長(zhǎng)19.26%；三季度外匯儲(chǔ)備增加1410億美元，僅9月份就增加618億美元，對(duì)比今年一季度外匯儲(chǔ)備增加只有77億美元來(lái)看，三季度新增外匯數(shù)量明顯增多。

中金報(bào)告顯示，三季度我國(guó)貿(mào)易順差為393億美元，外商直接投資為208億美元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)之和與三季度1410億美元的外匯儲(chǔ)備新增余額相差了810億美元。剔除投資收益和匯兌損益，同時(shí)考慮到對(duì)外投資引起的資金流出，三季度不可被解釋的資本流入或超過(guò)500億美元。

楊紅旭指出，這500億美元大部分是熱錢，其涌入內(nèi)地的目標(biāo)很明確：通過(guò)投資資產(chǎn)和股權(quán)獲益，而且多是短線操作。其中股市和樓市是熱錢投入的主要領(lǐng)域。

某股份制商業(yè)銀行外匯專家表示，從今年三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，熱錢確實(shí)有大量涌入境內(nèi)的可能。

不過(guò)近期熱錢流入已有放緩之勢(shì)。上海一位熱錢研究專家對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“三季度熱錢流入較多，但四季度流入速度有所放緩。主要原因是美元正在較大幅度升值，市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)升息時(shí)間點(diǎn)的預(yù)計(jì)也有所提前。”

上述銀行外匯專家表示，由于美元走強(qiáng)，人民幣升值未達(dá)到預(yù)期，未來(lái)熱錢流入速度會(huì)有所減緩，預(yù)計(jì)明年有可能會(huì)出現(xiàn)熱錢大規(guī)模流出的情況。

不過(guò)他也指出，由于中國(guó)內(nèi)地資本市場(chǎng)尚未完全開(kāi)放，國(guó)家對(duì)短期資本的監(jiān)控較嚴(yán)，實(shí)際上中國(guó)內(nèi)地受到熱錢的沖擊比較小，反倒是中國(guó)香港地區(qū)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。

“近期，中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)香港地區(qū)都對(duì)熱錢高度重視，內(nèi)地采取多項(xiàng)措施遏制高房?jī)r(jià)，同時(shí)也借機(jī)打壓熱錢流入的積極性。此外，近期香港金管局的強(qiáng)勢(shì)表態(tài)，對(duì)于熱錢炒作具有明顯的威懾作用。”該外匯專家說(shuō)。

銀行流動(dòng)性寬裕助長(zhǎng)樓市火爆

今年樓市火爆，其中一個(gè)重要原因是銀行寬裕的流動(dòng)性。

“流動(dòng)性過(guò)剩，有可能造成資產(chǎn)價(jià)格膨脹，其中就包括房?jī)r(jià)上漲。”楊紅旭說(shuō)。

楊紅旭分析說(shuō)，熱錢流入會(huì)制造流動(dòng)性，而我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩，主要有兩大源頭：一是信貸量過(guò)大，比如今年前三季度人民幣貸款新增量達(dá)8.67萬(wàn)億元；二是外匯儲(chǔ)備增加過(guò)快，三季度外匯儲(chǔ)備增加1410億美元，對(duì)應(yīng)新增9630億元人民幣。

但謝國(guó)忠認(rèn)為，熱錢對(duì)于樓市的影響屬于間接影響，熱錢流入導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備增加，銀行流動(dòng)性寬裕致使大量信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。他表示，今年熱錢主要流入了香港股市和內(nèi)地銀行，至于熱錢直接流入房地產(chǎn)，暫時(shí)還看不出來(lái)。

“今年房地產(chǎn)資金主要來(lái)自于銀行貸款，而企業(yè)貸款也有部分進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這成為支撐今年房?jī)r(jià)上漲的重要因素。”謝國(guó)忠稱。

上述熱錢專家也表示，香港地區(qū)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，熱錢主要是流入銀行，“熱錢有流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的跡象，但看上去規(guī)模還不是很大。”

前述股份制銀行外匯專家認(rèn)為，只要是追逐短期利益的資金都可認(rèn)定為熱錢，因此熱錢可分為境外熱錢和內(nèi)生性熱錢。今年炒高房?jī)r(jià)的應(yīng)該屬于內(nèi)生性熱錢。

楊紅旭也表示，今年外資機(jī)構(gòu)投資整棟房產(chǎn)的案例較少，大部分都是散戶在進(jìn)行投資。另外，與境內(nèi)的投資熱情相比，境外資金投資的比例還是比較小。

明年樓市或“上上下下”

對(duì)于明年房?jī)r(jià)走勢(shì)，謝國(guó)忠的預(yù)測(cè)是“上上下下”。

“只要銀行有錢，政府就會(huì)想辦法不讓房?jī)r(jià)大跌”，謝國(guó)忠說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是中央財(cái)政的主要收入來(lái)源，現(xiàn)在的情況是，銀行信貸支撐房地產(chǎn)，房地產(chǎn)支撐財(cái)政，國(guó)家通過(guò)銀行信貸投放間接將資金轉(zhuǎn)化成為了財(cái)政收入。

楊紅旭認(rèn)為，為防止境外投機(jī)性資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，明年政府有可能再次重申“171號(hào)”文件。

所謂“171號(hào)”文件，即建設(shè)部等六部委于2006年7月份聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。

在“171號(hào)”文件中，一個(gè)最為關(guān)鍵的要點(diǎn)是要求符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。對(duì)于出臺(tái)實(shí)名制的初衷，六部委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表示，主要為了防止境外熱錢炒作房地產(chǎn)。

“該文件出臺(tái)之后，對(duì)于外資炒房產(chǎn)生了很大的抑制作用，但是2008年文件的執(zhí)行有所放松，預(yù)計(jì)明年政府會(huì)再次嚴(yán)格執(zhí)行該文件的各項(xiàng)條例。”楊紅旭說(shuō)。

此外，上述熱錢專家還指出，當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地和香港地區(qū)均已出臺(tái)房地產(chǎn)降溫政策，可以預(yù)期還會(huì)有后續(xù)政策出臺(tái)。這些政策將起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。另外，國(guó)家應(yīng)該密切監(jiān)控?zé)徨X流入房地產(chǎn)動(dòng)向，以便出臺(tái)對(duì)熱錢更有針對(duì)性的調(diào)控措施。

“總體上還是應(yīng)該限制熱錢跨境流動(dòng)，這些流動(dòng)通常不符合現(xiàn)有政策規(guī)定”，上述股份制商業(yè)銀行外匯專家表示，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)一系列政策遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是顯而易見(jiàn)的。預(yù)計(jì)明年二季度之后，政策的作用會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。