元旦剛過，房地產市場又遭遇連續(xù)利空：先是傳出物業(yè)稅模擬可能從試點城市轉向全國，之后各地紛紛根據(jù)國務院遏制房價上漲的四項措施制訂了針對本地的房地產調控政策，全國房地產調控先行的上海，更是確定了二套房的界定標準。中原監(jiān)測系統(tǒng)顯示，12月28日~1月3日一周，上海、北京、天津、杭州住宅成交面積環(huán)比下降三成左右。

樓市突然由熱變冷，人們不禁要問：2010年的房地產市場還能延續(xù)大牛市嗎？

論需求：投資減少將減緩房價漲速

“2009年快速上漲的住房價格，是高流動性下投資需求快速進入市場的結果。”這是中原地產對2009年各主要城市房價大幅上漲原因的分析。他們的依據(jù)是今年中原成交的各類二手高端住宅成交比例由年初的10%上升至目前的20%至25%。

事實上，幾乎整個行業(yè)的開發(fā)商都認為，今年房地產價格大幅度上漲，是因為有了投資客的加入。上海一家高端別墅項目的負責人曾告訴記者，今年的M2增長幅度已經接近30%，M1的增長也已經達到20%左右。M2、M1增長和通貨膨脹間有9個月的時間差。正是預計到了未來可能發(fā)生的通貨膨脹，很多企業(yè)主將一部分閑置的資金轉化為房屋。

這一現(xiàn)象如同多米諾骨牌向普通購房者蔓延。今年十一二月，北京、上海等地的多個樓盤鬧“樓荒”，不少樓盤一開盤就被搶購一空。

中原地產的分析認為，各國在金融危機后普遍實施寬松的貨幣政策，目前全球短期利率已是歷史低點。中國樓市過去幾年所表現(xiàn)出來的穩(wěn)定性和過去幾個月房價上漲的速度，都將持續(xù)吸引各類資金進入。另外，一些內資機構紛紛從海外基金那里整體收購房地產項目，諸如上海的中房森林別墅、東海廣場以及上海廣場等物業(yè)都相繼傳出已被內資機構收購的消息。

第一太平戴維斯上海公司董事長劉德楊昨日稱，在一系列針對投資者的房地產宏觀調控政策實施后，今年以上海為代表的一線城市住宅價格漲幅將大大放緩，以上海為例，今年房價最多只有不超過百分之十的小幅上漲。而上海今年的住宅供應預計只有1800萬平方米，將小于去年的2000萬平方米。

不過，劉德楊又稱，仍然會有投資者冒險進入樓市。去年年底，香港的銀行里大約流入了5000億港元準備進入內地，其中有一部分資金就是針對樓市。樓市的投資性需求，很難因為宏觀調控被徹底抑制住。

不過，投資涌動的熱潮可能會在2010年上半年冷卻。國務院連續(xù)出臺的房地產宏觀調控政策，讓投資者的心態(tài)有所變化，不再把房地產作為資金流向的唯一目標。而中原地產的觀點是，只要投資客離開樓市，房價即使不會下跌，上漲速度也會大大放緩。

談供應：多個城市“樓荒”將持續(xù)

投資者的離開，似乎不足以導致房價大幅度下跌。因為多數(shù)業(yè)內人士都認為，今年上半年以前，樓荒現(xiàn)象將會延續(xù)。2008年，全國房地產市場普遍積壓嚴重，按當時的銷售速度，多個城市的庫存兩年都無法清空。進入2009年，這一情況發(fā)生逆轉，由于市場需求猛升，但房源短時間內無法增加，導致多個城市發(fā)生“樓荒”。

上海的庫存商品住宅面積由一年前的接近1000萬平方米，下跌至如今的400萬多平方米左右。截至2009年12月1日，北京市在售樓盤的數(shù)量從年初的443個銳減至354個。

中原地產的研究報告認為，2010年，房地產市場“樓荒”將延續(xù)。報告對比了歷年住宅新開工面積和兩年后住宅銷售面積之間的關系，發(fā)現(xiàn)正常情況下兩者之間的比率應穩(wěn)定在1.13左右。根據(jù)上述觀察，假如2010年住宅維持2009年的銷售水平，全國商品住宅市場會有約2億平方米的缺口；如果住宅銷量較2009年下降15%~20%，住宅供應量仍會有約6000萬平方米的缺口，這將導致供求矛盾在2010年上半年表現(xiàn)得尤為突出。

中遠地產對40家知名開發(fā)商2003年至2009年期間在8個重點城市所獲取地塊的跟蹤調查發(fā)現(xiàn)，這些開發(fā)商旗下未銷售的項目中，大部分處于在售或待開發(fā)狀態(tài)，目前在建的項目所占比重普遍很小。而只有在建項目，才有可能成為明年上半年市場的供應主力。根據(jù)上述資料預測，明年上半年房地產市場的供應將依然短缺。其中，一線城市的供求矛盾比二線更為突出，以廣州、深圳兩市尤為明顯。

由于新房供應的減少，二手房在2009年的市場上唱起了主角。多地二手房的成交比重都要大于新房，成為市場上的另類供應。調查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地2005年以來的新房供應量，除個別年份外，都處于不斷下跌趨勢。在這一情況下，二手房代替新房成為當?shù)厥袌錾系闹饕?/p>

議資金：開發(fā)商再融資難度加大

業(yè)內人士認為，推動房價上漲的另一個原因是開發(fā)商擁有充裕的資金。

2008年，國家實行貨幣緊縮政策，各房企幾乎無法從銀行獲得新的貸款。而股市的劇跌，又基本斷絕了增發(fā)融資的希望。但在2009年，開發(fā)商的資金普遍充裕。

截至2009年11月底，萬科、中海十大標桿房企共計獲得各類融資2344億元，其中包含新增授信額度1222億元。預計全年各類融資金額共計達2000億元，比2008年增加169%，相當于各開發(fā)商銷售額的79%。

與此同時，增發(fā)、上市等也成為開發(fā)商融資的手段。中海的母公司——中建股份、恒大地產、龍湖地產等先后登陸H股和A股市場，中海、保利、萬科等公司也紛紛通過增發(fā)獲取資金。

在2009年10月之后，新保險法的出臺也為房企和金融企業(yè)間搭起橋梁，資信高、規(guī)模大的房企將陸續(xù)受益于這一新的融資渠道。綠城、金地先后與中國平安集團簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，規(guī)模共計達250億元。

市場融資的寬松，為開發(fā)商爭取更多銷售額創(chuàng)造條件。截至2009年11月底，十大標桿房企總成交面積達2815萬平方米，預計全年將達3000萬平方米，比2008年增長73%。萬科、綠城、綠地、保利、中海等五家房地產公司已經宣布銷售額突破400億元，富力、恒大、龍湖等一大批房地產公司創(chuàng)造了有史以來最佳銷售業(yè)績，百億俱樂部由原來的十家左右大幅增至二三十家。

銷售額的上升增加了開發(fā)商的現(xiàn)金流，為他們提高項目售價創(chuàng)造條件。中原地產的數(shù)據(jù)顯示，6月底，十大標桿房企在售項目成交均價比年初最低時增長了16%；8月，銷售均價甚至達到了10893元/平方米。

不過，有消息稱，中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中證監(jiān)）上市部在12月3日召集多家房產企業(yè)融資部門負責人舉行內部會議，主題為再融資與高房價的關系。中證監(jiān)內部人士指，征求國土部意見后，中證監(jiān)已暫緩審核房企融資申請。今后，房企無論是IPO還是再融資，都得征求國土部意見。與此同時，國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議也明確，要加強房地產信貸風險管理。未來，開發(fā)商的現(xiàn)金流面臨考驗。

探政策：貨幣收緊才能扭轉房價走勢？

雖然國務院連續(xù)出臺針對房地產市場的宏觀調控政策，但機構普遍認為，上述政策僅僅只是打擊投資者，對普通消費者的購房需求沒有影響。市場幾乎不可能步入2008年那樣的絕對低迷?；葑u評級在一份報告中表示：“預計2010年不會有行業(yè)的重拳政策措施，因為房產市場的任何大調整都可能阻礙總體經濟增長。”

國際貨幣基金組織（IMF）的一位代表也為中國樓市吹暖風，認為國內房地產市場有著強勁的基本面，可以抵擋資產泡沫形成的風險，因為中國的不動產價格是在長期下跌后上漲的，承受能力一直在提高。尤其是中低價位住房價格相對居民收入已經出現(xiàn)了下跌，且政府對中低價位住房領域提供扶持。所以，房地產市場的基本面很強勁。

認為，遏制房價的四項意見未來可能進一步細化，如針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出，極有可能先在部分城市試點實轉；對外資購房可能會重新緊縮，重申“171號文”；轉售房子的個稅也可能會從嚴征收。

此外，金融方面也可能會有新政策出臺。隨著2010年我國通貨膨脹可能顯形，將推動資產價格高漲，年中或將有緊縮政策出臺，尤其是“二套房貸政策”只會越來越緊。

至于今年會否還有新措施出臺，這要看市場如何演變。如果今年房價繼續(xù)瘋漲，必然有打壓投機的新政出臺。最新數(shù)據(jù)表明，11月全國70個大中城市房價環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.7%，雙雙創(chuàng)下今年最高月度漲幅；商品房銷售量亦比10月增長近11%。

不過，CRIC聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認為，只要貨幣政策沒有大的轉向，無論中央再出什么樣的房地產調控政策，房價依然將持續(xù)走穩(wěn)，開發(fā)商的業(yè)績也會繼續(xù)紅火。

政策轉向 2010年房價或將“騎虎難下”？

2009年似乎過得特別快，對于金融海嘯及其后市場低迷的感覺仿佛仍未退去，但事實上市場已從擔憂過冷轉向擔憂過熱。就拿樓市來說，房地產政策正進行著救市與調控的“換班”，而此次是真能“敲山震虎”還是房價已然“騎虎難下”？

震蕩預期加深但歷史難重演

新年伊始，樓市告別了救市政策的“末班車”行情，降溫明顯。在新房交易市場，統(tǒng)計顯示，元旦小長假，上海、深圳、廣州等一線城市的日成交量不但低于去年12月的平均水平，有的甚至還不及去年元旦的表現(xiàn)；來自中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，上周全國30多個主要城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市只有5個，杭州、重慶、廣州等二線城市也回落明顯。二手房市場則更像是政策的一個試水池，以趕在元旦前出臺了地方樓市新政的上海為例，各大中介普遍反饋“難得清閑”，帶看量跌至低位，更別提實際成交量了。

回顧2008年的樓市大調整，交易量大約從當年2月開始，震蕩了10個月，房價則在10月份才開始出現(xiàn)樓盤降價等回落趨勢，直至2009年3月交易回暖后企穩(wěn)回升。由此看來，房價隨交易下降需要一個過程，但隨交易上漲的速度卻很快。

而面對新一輪房地產調控的腳步加緊，買方開始竊喜，按照過去的經驗，在政策調整后，經過一段市場消化期，一二手房交易的冷清會導致價格出現(xiàn)下滑，甚至于已經有購房者開始預測，不遠的未來有可能出現(xiàn)2009年初的降價局面。

然而，從記者接觸到一批業(yè)內人士的觀點來看，今年房價下跌的期待很有可能落空，因為始于2009年末的房地產業(yè)調整與2008年的房地產危機在很多方面存在不同，政策調控導致房價下滑的歷史恐難重演。原因有三：

其一，主要在于此次的政策調控在力求遏制房地產市場過度泡沫化的同時，明顯支持房地產作為消費屬性的需求，以保持房地產業(yè)對內需的拉動作用，所以政策收緊的力度比上一輪調控要小。

其二，雖然已經選擇了差別化的稅費和房貸措施來抑制投資投機，但今年的貨幣政策整體預計還將保持相對寬松。

“經濟周期性回暖持續(xù)，加上政府將在2010年保持積極的財政政策及適度寬松的貨幣政策以確保經濟增長，整體經濟基調不會對房地產市場產生太大下行風險。”高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示。甚至有市場人士對記者說，除非再來一場什么“危機”打擊市場，否則商品房價最多只是緩漲，不可能根本性的掉頭向下。

其三，土地恐怕也無法直接影響到商品房價。如中國指數(shù)研究院的分析師指出，雖然面對去年下半年以來“地王”頻現(xiàn)、“逢地必爭”等土地市場出現(xiàn)的不理性傾向，近期中央出臺了一系列土地政策，但主要是調整土地市場供應結構，如加大保障性住房用地供應力度；至于進一步打擊囤地等，也只能減緩地價增速；并且，隨著首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款50%的新規(guī)則出現(xiàn)，聯(lián)合拿地以及土地儲備進一步向具備資金實力的品牌房企和國企聚集等也被視作趨勢。

有滯漲可能 擠泡沫不應猶豫

當然，雖然業(yè)內認為政府不會采取嚴厲措施以避免過度壓抑市場活力，但調控政策陸續(xù)推出還是敲打著市場神經。

21世紀不動產上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對旗下180家門店的調查顯示，元旦假期各板塊看房量較去年12月的平均水平普遍有2至4成不等的降幅。同樣，中原地產對上海170家直營店的統(tǒng)計顯示，元旦整體門店帶看量較節(jié)前一周下降約15%，與去年元旦相比下滑20%。來自漢宇地產的門店反饋也顯示，元旦期間的客戶帶看量與平時周末相比減少了50%以上。

“目前二手房市場內其實是稅費轉嫁和價格讓步共存，雖然稅費轉嫁將迫使二手房的市場價格水平繼續(xù)上漲，但預計交易量在未來幾個月很可能一直保持在較低水平，屆時或會有更多業(yè)主選擇降價。”21世紀不動產的工作人員認為。分析師楊晨青也表示，對于二手房市場而言，政策面的影響往往遠勝于市場因素，由于政府出手打壓房價的態(tài)度已經明朗化，預計今年二季度起，如上海各區(qū)域二手房房價將陸續(xù)滯漲，部分今年漲幅過大的板塊則面臨小幅回調。

一手房市場雖然更難明確判斷，但業(yè)內同樣認為震蕩難免。同策咨詢研發(fā)中心總監(jiān)夏宇表示，其所在機構曾在去年年尾對樓市做過技術面的分析預測，例如上海樓市，假設出現(xiàn)2008年那樣的大調整，那么走出低谷、平穩(wěn)上升可能需要經歷約10個月的震蕩期，預計到今年9月結束；如果出現(xiàn)2006年那樣的小調整，則可能需要經歷6個多月的震蕩期，預計到今年5月結束。此外，如北京、深圳，假設長期均線出現(xiàn)下滑，成交量也將持續(xù)回調至今年5、6月份。

不過，業(yè)內也提出，鑒于此輪樓市暴漲含有不少投資投機產生的“虛火”，樓市泡沫不僅需要政策“棒喝”，更需要“棒打”到底。如一段時期內政策沒有起到抑制房價快速上漲的目的，那就應該考慮繼續(xù)調整政策或出臺更嚴厲的政策。其中，物業(yè)稅就被視作一張可以逼退炒房者的好牌。