商品經(jīng)濟(jì)市場下，樓市難免有起伏漲跌，但2009年北京樓市帶給人們的“戲劇性”感受卻超過了其他所有行業(yè)，從2009年3月的樓市驟熱到年底的恐慌性購房，老百姓們也體驗了多年來最大的一次由市場經(jīng)濟(jì)引發(fā)的“心跳”，而今年1月的一場大雪給虛火上升的樓市一下子降了溫，政策也同時下了營業(yè)稅恢復(fù)、二套房收緊等幾劑敗火藥，但人們的恐慌會不會就此止步？高昂的房價會不會就此低頭？讓我們關(guān)注2010年樓市十大猜想。

　　猜想1

　　房價漲幅放緩 成交量不容樂觀

　　新年開局，北京樓市迅速降溫，新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日，商品期房住宅日均成交量僅142套，與2009年12月日均532套的成交量相比，下降73%；二手住宅日均簽約108套，不及2009年12月日均成交量的十分之一。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計，自去年12月23日營業(yè)稅細(xì)則一出臺，北京二手房市場就明顯降溫，成交量連續(xù)下滑。同時，二手房議價空間增大。

　　另外，新房開盤較少也是成交低迷的原因。北京僅有水岸花墅、建邦楓景、明悅灣、香榭花園等4個樓盤新獲預(yù)售許可。目前，北京市商品期房住宅的庫存量為61323套，按照12月份的成交量計算，4個月左右便可消化完畢。截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6萬套，僅為59954套，已達(dá)到近三年來的歷史最低點(diǎn)。經(jīng)歷了一年的火爆行情之后，與2009年1月1日的105824套相比，北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高達(dá)43%，這一指標(biāo)的走勢在全年來看也是明顯的持續(xù)下跌趨勢，新開房源的補(bǔ)充成為一個迫在眉睫的問題。

　　成交量上來看，一進(jìn)入今年，樓市的調(diào)控政策和新年的大雪都使得樓市成交有所降溫，預(yù)計今年，受到政策影響和“房荒”的影響，成交量的下滑似乎已經(jīng)可以判定的結(jié)果。

　　雖然成交量不容樂觀，但房價方面的反應(yīng)應(yīng)該會慢一些，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，目前購房者對房屋的增值保值預(yù)期依舊較高。在短期市場供應(yīng)不足的情況下，市場將呈現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求現(xiàn)象。此外，經(jīng)歷了09年的熱銷開發(fā)企業(yè)已經(jīng)失去了快速回籠資金的壓力，預(yù)計2010年北京商品住宅仍將維持上升走勢，但在宏觀調(diào)控的作用下，房價漲幅將有所放緩。

　　今年的土地市場，市國土局透露，2010年將繼續(xù)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，力爭一季度供應(yīng)1000公頃，上半年完成供應(yīng)2000公頃，主要集中在軌道交通沿線及新城，預(yù)計這兩個區(qū)域土地可供應(yīng)量將達(dá)到5000公頃以上。專家推算，今年下半年，北京市場將迎來一個新盤放量的高峰。屆時可售商品住宅期房存量將有望回升。

　　猜想2

　　捂盤惜售風(fēng)險加大

　　今年上半年樓市整體的供需關(guān)系仍然比較緊張。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，至去年12月中旬以來，北京市商品住宅期房的庫存量多次跌破6萬套。

　　由于供需矛盾的存在，開發(fā)商捂盤惜售仍然會延續(xù)，由于自身不缺乏資金，并且出于銷售的持續(xù)性，開發(fā)商還是會延續(xù)之前小批量供應(yīng)，多次開盤的銷售策略。捂盤惜售在2009年已經(jīng)相當(dāng)盛行，不少開發(fā)商一再延期開盤，而每次延期都讓房價上漲，但是買房人仍然是趨之若鶩，這更助長了開發(fā)商捂盤惜售的氣焰。在2009年嘗到捂盤甜頭的開發(fā)商們，2010年也不會放棄這么好的獲利方式，一旦市場供應(yīng)量短缺，開發(fā)商還會待價而沽。不過，捂盤惜售雖然可以獲利，但是也存在風(fēng)險，一旦錯過最好的銷售時機(jī)，將會對后期的銷售很不利，特別是一些體量大的項目，還是要掌握一定的推盤節(jié)奏。同時，捂盤惜售也不是政府所允許的，如果政府開始調(diào)控房價，捂盤惜售者將首先被治理。因此，2010年，諸位開發(fā)商，盡管你是“皇帝的女兒不愁嫁”，但是，也別造成“留來留去留成仇”的尷尬局面。

　　猜想3

　　住宅郊區(qū)化日趨明顯

　　2009年，北京樓市上演了一整年的瘋狂大戲，從6月份開始，房價走上高速增長通道，平均每月漲幅達(dá)到每平方米上千元，使得不少區(qū)域的剛性需求因此一退再退，并造就其周邊郊區(qū)縣的空前繁榮。住宅郊區(qū)化隨著北京城區(qū)內(nèi)土地的減少而日益凸顯，而2010年，這一趨勢將更加明顯。從1月份預(yù)計開盤的項目來看，就可以看出端倪，1月份預(yù)計開盤的22個項目中，有一半都是位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

　　盡管遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)已經(jīng)不便宜，但是仍然具有價格優(yōu)勢，比如燕郊為離北京最近的郊區(qū)板塊，始終以大幅低于近鄰?fù)ㄖ莺晚樍x的價格優(yōu)勢接納市內(nèi)“逃逸”的剛需，尤其是在萬元房荒進(jìn)一步擴(kuò)大的今天，燕郊樓盤的價格優(yōu)勢再次凸現(xiàn)出來。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁指出，因五環(huán)內(nèi)土地稀缺，使得五環(huán)外項目長期占供應(yīng)量的主體，現(xiàn)今的住宅郊區(qū)化越發(fā)明顯，郊區(qū)縣的房價在高漲房價前也是吸引眾多購房者關(guān)注的前提，政府一直大力在開發(fā)中心城與郊區(qū)縣之間的鐵道交通，致力于這些地區(qū)的環(huán)境改善與配套的建設(shè)，相信這些區(qū)域的道路交通、地鐵和生活、市政配套會越來越貼近購房者心理需求。

　　猜想4

　　房山、通州或成黑馬

　　幾年前，人們習(xí)慣將通州稱為“CBD后花園”，而今年CBD東擴(kuò)的方案出爐后，這個后花園要慢慢走上前廳了，東部地區(qū)毗鄰軌道交通，出行便利，使得軌道沿線不斷涌現(xiàn)出很多新盤，掀起陣陣搶購熱潮。在2009年12月24-26日召開的中共北京市委十屆七次全會上，北京市委書記劉淇表示明年北京新城建設(shè)的重心將向通州傾斜，市委市政府將“集中力量聚焦通州，盡快形成與首都發(fā)展需求相適應(yīng)的現(xiàn)代化國際新城。”在CBD東擴(kuò)的利好下，東部地區(qū)也將再次邁上高速發(fā)展通道。新北京東站目前也已經(jīng)確定落戶通州新城果園。這么多的利好消息，可以預(yù)見，2010年將是通州飛速發(fā)展的一年。

　　房山區(qū)域一直因位置偏僻、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而成為地產(chǎn)價格的洼地，房價始終呈現(xiàn)緩幅的自然增長。“公共配套不足”、“交通閉塞”甚至“不大適合居住”，這些是外界部分人對房山多年來的固化印象。但隨著城鐵房山線建成通車時間的確定，加之萬科房山拿地，房山中央休閑購物區(qū)（CSD）的啟動加劇了有價值洼地之稱的房山樓市新一輪的補(bǔ)漲。萬科企業(yè)有限公司營銷總監(jiān)肖勁(博客)曾判斷，北京西南區(qū)域需求非常旺盛，因為這個區(qū)域有大量的軍隊大院、國家科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、政法單位等一些很龐大的辦公或者就業(yè)人群在這個區(qū)域。既然缺供應(yīng)，又有需求，不應(yīng)該是塊洼地。據(jù)房山國土分局副局長周振國介紹，今后，隨著土地儲備力度的加大，房山區(qū)土地供應(yīng)的力度也隨之加大。2010年，房山區(qū)將重點(diǎn)推出長陽組團(tuán)和良鄉(xiāng)組團(tuán)軌道沿線1000米范圍內(nèi)的儲備地塊。周邊小區(qū)如加州水郡的均價，目前已經(jīng)達(dá)到了9000元/平方米，投資潛力很大。而對于房山區(qū)即將出讓的軌道沿線的地塊，專家預(yù)計地價將會再創(chuàng)新高。

　　猜想5

　　保障房建設(shè)能否平抑房價

　　據(jù)北京市國土局副局長曾贊榮透露，明年計劃供應(yīng)的住宅用地不少于2500公頃，規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上，其中有六到七成住宅土地將用于政策房建設(shè)，也就是說政策房面積將在1800萬平方米至2100萬平方米，這比去年的1230萬平方米增加50%以上。這必然會加大政策房的受惠群體。

　　據(jù)了解，今年預(yù)計共建政策房13.4萬套，其中包括廉租房4000套、公共租賃住房8000套、經(jīng)適房3.2萬套、限價商品住房3萬套；用于重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷、舊城歷史文化保護(hù)區(qū)人口疏解、棚戶區(qū)改造、城中村整治搬遷居民等定向安置用房6萬套。

　　加大供應(yīng)的同時，政策保障房的門檻也將有所下降。

　　在2009年12月18日召開的“2010年全國建設(shè)工作會議”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，經(jīng)濟(jì)適用房面向范圍將從低收入者擴(kuò)大為中低收入者，各地可根據(jù)建設(shè)的實際情況，對經(jīng)適房申購人群的收入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

　　而在此之前，北京通州區(qū)已經(jīng)把保障房的門檻降低了，提高了家庭年收入以及家庭總資產(chǎn)凈值。以三口之家申請經(jīng)適房為例，舊標(biāo)準(zhǔn)中的家庭年收入和家庭總資產(chǎn)凈值為36200元以下和288000元以下，新標(biāo)準(zhǔn)中的準(zhǔn)入數(shù)值為45300元以下和360000元以下，分別提高了9100元和72000元，這意味著更多中低收入的人群可申請政策性保障住房。

　　建設(shè)面積擴(kuò)大，申請門檻降低，兩相作用，2010年受惠于政策保障房的群體將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　猜想6

　　中服地塊花落誰家

　　2010年，土地市場依然是最令人關(guān)注的領(lǐng)域之一，而地王也依然是最集中視線的地方。曾經(jīng)多次提及入市卻最終未能入市的中服地塊，很可能再度成為新年關(guān)注度最高的地塊。

　　由于該地塊地處北京CBD核心區(qū)，被業(yè)界稱為北京CBD最有價值的土地，預(yù)計該地塊成交價不會低于100億元，甚至有超過120億元的可能性。

　　該地塊2006年即開始一級開發(fā)，并多次傳言入市，2009年，土地儲備中心官員更是明確表示將于第三季度入市，后又改為12月入市，但最終未能入市。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，如無意外，中服地塊將于今年1月中旬入市，以便為2010年北京土地市場迎來一個“開門紅”。如此一來，很可能下周就會開演新地王大戰(zhàn)的好戲。

　　該地塊一直受到SOHO中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、大連萬達(dá)、保利地產(chǎn)、九龍倉等地產(chǎn)巨頭的高度關(guān)注，而這些都是可動用資金數(shù)百億的企業(yè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等央企資金實力雄厚，而且，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是該地的一級開發(fā)商，對此地勢在必得的意愿遠(yuǎn)超其他開發(fā)商，很可能將最終獲得此地。

　　除了中服地塊，2010年的土地市場雖然很難重復(fù)2009年的輝煌，但很可能還會地王迭出。

　　猜想7

　　二手房需求面臨回落

　　2010年的二手房成交量從高峰順勢回落幾乎已成必然趨勢，下降幅度預(yù)計在三成左右，但仍會保持在相對高位。

　　根據(jù)近幾年來二手房成交漲幅趨勢，可以估算，在2009年二手房市場直接消化掉的二手房需求至少在3.6萬套左右；此外，再加上從2008年商品房市場過渡過來的累積需求，預(yù)計2009年交易新高累積需求的支撐占到18%-20%左右。

　　2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市場價量經(jīng)歷了較快速的高位上漲，這一方面是政策恐慌帶來的急于成交和追漲價格的局面；另一方面是價格上漲讓一部分需求對未來房價繼續(xù)高位上漲預(yù)期較強(qiáng)，從而提前入市。也就是說，這種2010年的需求提前涌入2009年是支撐2009年年底成交得以再次高位上漲的根本原因，預(yù)計2009年交易新高年底提前入市需求的支撐占到8%左右。

　　2009年底，國家相關(guān)部門多次會議上對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有所提及，中央經(jīng)濟(jì)工作會議、國務(wù)院常務(wù)會議以及后來的住建部約見副市長會議，所傳遞出來的信號就是2010年將是一個房地產(chǎn)宏觀政策縮緊的多發(fā)年，這樣一來，在政策集中出臺的初期，勢必有部分需求舉棋不定，造成成交緩慢。但鑒于各會議基本都已經(jīng)明確增加普通商品住房的有效供給以及繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)的基調(diào)，因此政策“抑價保量”的基調(diào)非常明確，絕大部分需求在政策明朗后仍會釋放，預(yù)計最終這部分因政策而延后的需求對2010年交易量的影響不會特別大。

　　猜想8

　　萬科力保老大地位

　　2009年，萬科以630億元的年銷售總額再度獲得年度銷售冠軍的桂冠，保持了行業(yè)老大的地位，但是，排在第二位的綠城年銷售額達(dá)到510萬，緊追萬科不舍，保利、中海外也分別以430萬、413萬的成績獲得第三、第四名。這三家企業(yè)已經(jīng)對萬科龍頭老大的位置形成了強(qiáng)烈威脅。2010年，萬科是否還能坐穩(wěn)行業(yè)龍頭的寶座？

　　對來自同行咄咄逼人的態(tài)勢，萬科也表現(xiàn)出新的動向。2009年初萬科副總裁肖莉表示，萬科將對高端市場加大關(guān)注；年末，萬科總裁郁亮宣布萬科將實行“二八策略”，重返商業(yè)地產(chǎn)；年底時，董事長王石(博客)則表示，萬科將在2010年放棄毛坯房，全面進(jìn)入精裝修階段。同時，2009年，萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化方面加大了研究和探索力度，進(jìn)一步擴(kuò)大了模塊化的建筑部件在住宅建筑中的利用率。

　　從2009年萬科透露出信息看，無一不是在提高利潤方面精耕細(xì)作的信號，與萬科高層曾多次表示過萬科對人口結(jié)構(gòu)研究的關(guān)注相結(jié)合看，萬科又瞄準(zhǔn)了社會人口結(jié)構(gòu)變化帶來的下一個商業(yè)契機(jī)，并在做周密準(zhǔn)備。因此，即便萬科在企業(yè)規(guī)模、市場占有率方面真的被后來者超過，但在行業(yè)技術(shù)開發(fā)、趨勢把握上，依然技高一籌。

　　雖然，在全國領(lǐng)域萬科銷售老大的位置頗為不穩(wěn)，但就北京地區(qū)而言，2010年，將是北京萬科奮起直追的一年，房山長陽鎮(zhèn)兩塊土地將于今年秋天入市，40余萬平方米的規(guī)模非常有利于北京萬科一改多年來的形象，品牌加品質(zhì)，勢必成為今年熱銷樓盤之一，同時，萬科藍(lán)山、萬科公園五號、中糧萬科紫苑等項目，也將為北京萬科新一年的業(yè)績添磚加瓦。如無意外，北京萬科很可能會打入北京銷售前列。

　　猜想9

　　城鐵小戶型 LOFT產(chǎn)品受歡迎

　　一居室、兩居室、三居室，這些傳統(tǒng)戶型概念2009年增加了一個新成員，就是“LOFT”，“LOFT”概念雖然很早以前就有了，但一直被人們視為另類前衛(wèi)人士喜愛的戶型專用名稱，而一直未走進(jìn)大眾，直到去年，LOFT的普及程度一年之間遍布大江南北。LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”，這個含義誕生于紐約SOHO區(qū)。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征！在20世紀(jì)90年代以后，LOFT成為一種席卷全球的藝術(shù)時尚。如今，一些開發(fā)商將高層高的戶型分成上下兩層賣，這種戶型就叫LOFT戶型，由于房價在2009年的高速上漲，這種買一層等于買兩層的戶型大受歡迎。

　　2010年初房屋還面臨供應(yīng)不足的問題，可以預(yù)見，LOFT戶型以其使用率高、購買面積小、總價低的特點(diǎn)，將會受到更多置業(yè)者的青睞。

　　猜想10

　　商業(yè)地產(chǎn)能否否極泰來

　　2009年的房地產(chǎn)市場其實是冰火兩重天，住宅市場火爆到沸點(diǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)卻冷到冰點(diǎn)，一方面，售價頻頻出現(xiàn)賣不過同地段住宅的現(xiàn)象，開發(fā)商苦不堪言，另一方面租金屢屢下滑，投資者叫苦連天。如此慘淡，幾乎從未有過。常言道，否極泰來，2009年的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)落至冰點(diǎn)，2010年的商業(yè)地產(chǎn)是否會否極泰來？從2009年下半年的一些信號可以看出，2010年的商業(yè)地產(chǎn)很可能會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　近日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新研究報告指出，到2010年，沉寂一時的國內(nèi)綜合性市場尤其是商辦樓市場可望進(jìn)入平穩(wěn)筑底階段，商辦樓盤的投資價值也將逐漸隱現(xiàn)。

　　中原集團(tuán)研究董事程澐博士認(rèn)為，自2009年下半年起，各地商辦樓用地推介力度開始加大。從2009年各地?zé)衢T的成交地塊資料看出綜合性和商辦樓用地開始受到市場追捧，尤其是一線城市這些用地開始出現(xiàn)供需趨暖的新態(tài)勢。

　　由此看出，2010年的商業(yè)地產(chǎn)很可能將走出2009年的低谷。只是CBD區(qū)域由于連續(xù)多年的大規(guī)模供應(yīng)，甲級寫字樓空置率仍將高居不下，從而影響到區(qū)域售價和租金，但是，除此之外的區(qū)域，甲級寫字樓市場將迎來更好的開端。而商鋪市場已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖契機(jī)，去年年末，珠市口某商業(yè)項目更是出現(xiàn)開盤售罄的局面，因此，可以判斷，2010年的商鋪市場也會辭舊迎新。