在當(dāng)今世界，文化和經(jīng)濟中心正在加速轉(zhuǎn)移，從需求曲線頭部的少數(shù)大熱門（主流產(chǎn)品的市場）轉(zhuǎn)向需求曲線尾部的大量利基產(chǎn)品。盡管“二八定律”被奉為商業(yè)成功的“金科玉律”，在市場營銷中，為了提高效率，廠商們習(xí)慣于把精力放在那些有80%客戶去購買的20%的主流商品上，著力維護(hù)購買其80%商品的20%的主流客戶。但在一個發(fā)展瓶頸越來越小的時代，面向特定小群體的產(chǎn)品和服務(wù)可以和主流熱點具有同樣的經(jīng)濟吸引力。因此，在當(dāng)大多數(shù)人將眼光聚焦于一些熱門產(chǎn)品時，對于市場的新進(jìn)入者而言或許可以調(diào)整眼光，在市場需求曲線的尾部去尋找一個還在被人漠視但卻蘊含無限商機的領(lǐng)域，進(jìn)而勇敢進(jìn)入獲得自身成長。

　　長期以來，在房地產(chǎn)市場被提及最多的產(chǎn)品是商品住宅、寫字樓、酒店商鋪等，而幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)也幾乎是流連于這幾大熱門產(chǎn)品之中。作為市場的需求最廣的大熱門，吸引著絕大多數(shù)開發(fā)商的全情投入，從而也造成了在這個市場的激烈競爭。盡管有大量需求的支撐，但對于后來者而言，這樣的激烈競爭并不會為其帶來“鶴蚌相爭，漁翁得利”的效益，反而會由于缺乏資本、缺乏關(guān)系、缺乏品牌、缺乏技術(shù)、缺乏市場地位而在競爭中敗下陣來，房地產(chǎn)的“馬太效應(yīng)”絲毫不比其他行業(yè)要弱。因此，在這樣的競爭格局之下，對于部分企業(yè)而言，與其在主流產(chǎn)品的競爭中不斷敗下陣來，不如干脆調(diào)整思路，去迎合非主流的需求，避開大規(guī)模競爭、尋找并開發(fā)一些非主流、非大眾的產(chǎn)品，創(chuàng)造新的利基市場未嘗不是一種更好的選擇。

　　放眼而望，中國非主流的房地產(chǎn)需求有哪些？老年公寓需求是為一種。在現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商關(guān)注最多是商品住宅、商鋪等主流產(chǎn)品及購買力最為旺盛的中青年消費群體，如果用正態(tài)分布曲線來描繪，他們只關(guān)注曲線的“頭部”，而將處于曲線“尾部”、需要更多的精力和成本才能關(guān)注到的老年人及其老年人的住宅需求所忽略。老年公寓是介于“家”和“養(yǎng)老院”之間的一個適合老年人居住的場所，它是老年住宅和養(yǎng)老服務(wù)的復(fù)合產(chǎn)品。老年公寓不僅僅是一個為老年人提供住所的小區(qū)，更是一個老年住宅和養(yǎng)老服務(wù)的復(fù)合產(chǎn)品，老年公寓的經(jīng)營是服務(wù)行業(yè)中是新的專門針對老年人的產(chǎn)業(yè)，通過探索“居住文化”方式，改善老年人生活質(zhì)量和居住條件，提供專業(yè)化個性化服務(wù)，滿足不同層次老年人的養(yǎng)老需求，達(dá)到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為”之意，符合老年人的利益。

　　自古以來，我國遵循家庭養(yǎng)老模式。隨著社會的發(fā)展與生活觀念的不斷更新，社會養(yǎng)老模式正在逐步取代家庭養(yǎng)老模式。在歐洲與北美國家，社會養(yǎng)老模式更是為社會所普遍接受。在此背景下，則衍生發(fā)展起了一種新的房地產(chǎn)產(chǎn)品——老年公寓。老年公寓興起于北歐一些國家，20世紀(jì)90年代在美國的一些城市得到了較快地發(fā)展，并已形成新型的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其佛羅里達(dá)州的“太陽城”入住的老年家庭已有1.2萬多戶，是世界級的老年公寓群。美國興建老年公寓的理念、人文關(guān)懷等的表現(xiàn)等已被許多國家建設(shè)和發(fā)展老年住宅時所借鑒。

　　近幾年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和生活水平的不斷提高，人們的養(yǎng)老觀念也在發(fā)生變化，對老年公寓的需求逐步顯現(xiàn)，一些大中城市相繼建成了老年公寓，例如北京的“太陽城國際老年公寓”、天津的“夕陽紅國際老年公寓”、上海的“上海假日老年公寓”等等，但總體來說供應(yīng)量偏少，而真正意義上的老年公寓更是少之又少。以最早進(jìn)入老齡型城市的上海為例，已經(jīng)供應(yīng)的掛牌老年公寓的養(yǎng)老機構(gòu)只有數(shù)十家，數(shù)量不多，而且大多數(shù)都不符合成套獨用的要求，經(jīng)營管理服務(wù)都雷同于社會福利院，正在建造的真正意義上的老年公寓屈指可數(shù)。

　　與供應(yīng)稀缺相對應(yīng)的是，隨著老年人的生活方式、養(yǎng)老觀念日趨國際化及其支付能力的不斷加強，老年公寓的市場需求正日漸形成。盡管從總量意義上而言，老年公寓是房地產(chǎn)市場一個相對“冷門”產(chǎn)品，但從獨特性而言，它目標(biāo)針對明顯，需求明確，且蘊含著無限的市場規(guī)模。截止2007年，我國60歲及以上老年人口達(dá)到1.53億，占總?cè)丝诘?1.6%，其中65歲以上的老年人為1.06億，占總?cè)丝诘?.1%。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上的老年人占總?cè)丝诘?0%以上或者65歲以上的老年人占總?cè)丝诘?%以上，社會就進(jìn)入了老齡化，根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)進(jìn)入老年型社會?？梢?，發(fā)展老年公寓，滿足于老年型社會的新型養(yǎng)老需求，對于一些正在發(fā)展轉(zhuǎn)型、尋找利基市場的房地產(chǎn)企業(yè)而言，或許是一個值得嘗試與發(fā)展的新方向。