購(gòu)買(mǎi)持有成本不斷增加 吸引力降低投資客撤退 開(kāi)發(fā)商集體觀(guān)望難定價(jià)———

　　曾經(jīng)在這兩年風(fēng)靡一時(shí)的商住公寓，隨著市場(chǎng)形勢(shì)及政策變化，在2010年將可能遭遇“大考”，迎來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。北京青年報(bào)《廣廈時(shí)代》近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資性購(gòu)房需求受政策“寒風(fēng)”影響，逐漸退縮跡象明顯。而商住公寓購(gòu)買(mǎi)熱情的消退首當(dāng)其沖，曾作為“低價(jià)”入市利器的商住公寓，如今的“身價(jià)”絲毫不亞于周邊普通住宅，同時(shí)“首付五成限制，以及持有及轉(zhuǎn)讓成本的逐漸增高”，都讓眾多投資者望而止步。

　　“商住公寓并非純住宅，而是這幾年樓市大熱下開(kāi)發(fā)商集中商改住獲取利潤(rùn)的衍生物，一旦今年物業(yè)稅率先從商用物業(yè)開(kāi)始征收，以及普通住宅項(xiàng)目的集中入市，商住公寓的吸引力將進(jìn)一步下降，若市場(chǎng)持續(xù)降溫，商住類(lèi)產(chǎn)品的率先降價(jià)也將會(huì)成為可能。”某資深行業(yè)人士如是說(shuō)。

　　●風(fēng)向：

　　集中拋售商住房苗頭顯現(xiàn)

　　秦小姐最近感覺(jué)比較煩，讓她心煩不已的，正是前年購(gòu)買(mǎi)的一套商住房。2008年年底秦小姐在百子灣區(qū)域的某項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了一套產(chǎn)權(quán)50年的50平方米精裝修酒店式公寓投資，當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在9000多元/平方米，經(jīng)過(guò)去年一年，秦小姐已經(jīng)大大獲利。“去年年底的時(shí)候，中介報(bào)的價(jià)格最高給到了18000元/平方米，可過(guò)了元旦明顯感覺(jué)市場(chǎng)一下冷了起來(lái)，即便偶爾有人來(lái)問(wèn)，一聽(tīng)報(bào)價(jià)就都沒(méi)了下文。”秦小姐坦言，自己現(xiàn)在能接受的心理價(jià)位在15000元/平方米至16000元/平方米之間。

　　相比之下秦小姐還算幸運(yùn)，不少在去年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)買(mǎi)了商住公寓的投資客現(xiàn)在已經(jīng)感覺(jué)有苦難言，從百子灣、朝陽(yáng)北路、望京、大望路等去年商住產(chǎn)品放量集中的區(qū)域了解到，很多去年入市項(xiàng)目的房源已經(jīng)在二手房中介推了出來(lái)，其中商住類(lèi)型的產(chǎn)品比重相當(dāng)大，能占到三四成。這里面有些剛剛拿到產(chǎn)權(quán)證，有的甚至連產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)拿到但房主表示可以“私下交易”，而房主報(bào)價(jià)最低的和去年購(gòu)入時(shí)的價(jià)格相差無(wú)幾，再算上各種稅費(fèi)，個(gè)別房主甚至是在“平價(jià)、虧本”轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼻袙伿坌睦砜梢?jiàn)一斑。

　　而據(jù)所采訪(fǎng)的幾個(gè)中介門(mén)店的工作人員表示，現(xiàn)在二手房的行市與一個(gè)月前相比可以說(shuō)是天壤之別，求購(gòu)客戶(hù)銳減，且一般也都是關(guān)注普通住宅項(xiàng)目，選擇商住房的寥寥無(wú)幾。

　　“當(dāng)時(shí)買(mǎi)就是沖著商住房?jī)r(jià)格比普通住宅便宜，好租好賣(mài)，但是聽(tīng)說(shuō)今年商住房有可能要先開(kāi)始征收物業(yè)稅，萬(wàn)一成為現(xiàn)實(shí)的話(huà)我的壓力就大了，每年得多掏不少錢(qián)，持有成本太高，所以現(xiàn)在也在盤(pán)算著把名下兩套商住公寓降價(jià)出手，盡快盤(pán)活資產(chǎn)。”資深房產(chǎn)投資客朱女士說(shuō)，眼下的市場(chǎng)已經(jīng)可以感覺(jué)到，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的商住房如今已經(jīng)大不如過(guò)去那么“吃香”。

　　●觀(guān)察：

　　市場(chǎng)變化微妙

　　2010年商住市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)

　　“我們?cè)贑BD核心區(qū)域的一個(gè)商住公寓項(xiàng)目準(zhǔn)備在春節(jié)前開(kāi)盤(pán)，但是價(jià)格一直遲遲定不下來(lái)，關(guān)鍵就是對(duì)接下來(lái)的樓市形勢(shì)吃不準(zhǔn)，不敢貿(mào)然定價(jià)。”某品牌開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人私下透露，該項(xiàng)目目前的內(nèi)部意向定價(jià)在30000元/平方米以?xún)?nèi)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)5000元/平方米。而周邊的普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格單價(jià)普遍超過(guò)3萬(wàn)，有些去年推出的酒店式公寓當(dāng)時(shí)的價(jià)格甚至就已經(jīng)叫到了單價(jià)四五萬(wàn)元。

　　“要放在去年推肯定是就高不就低，不會(huì)像現(xiàn)在這么犯難。”該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商對(duì)商住產(chǎn)品的定價(jià)也是慎之又慎，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也普遍看低，在產(chǎn)權(quán)、品質(zhì)、宜居性和普通住宅相比均不占優(yōu)的情況下，“低價(jià)策略”將成為開(kāi)發(fā)商能祭出的“最后法寶”，隨著今年還有相當(dāng)大商住產(chǎn)品供應(yīng)量的面世，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，不少項(xiàng)目很可能將采取區(qū)域低價(jià)姿態(tài)入市，有望對(duì)拉低區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)產(chǎn)生影響。

　　采訪(fǎng)中多位專(zhuān)家表示，受到土地成本、人力成本、融資成本增加的影響，2010年房?jī)r(jià)仍可能保持上漲勢(shì)頭，這將形成對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的抑制作用，此外，包括取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等政策的收緊將逐步擠壓樓市泡沫，商住房的投資價(jià)值和空間不斷縮小，導(dǎo)致了其最大購(gòu)買(mǎi)群體——投資客的大幅減少，因此購(gòu)房客群心態(tài)的變化，也為眼下的商住房銷(xiāo)售蒙上了陰影。

　　“2010年物業(yè)稅空轉(zhuǎn)將向全國(guó)推進(jìn)，很可能率先從北京、上海等大城市開(kāi)始試點(diǎn)，這使物業(yè)稅的實(shí)際征收又向前邁進(jìn)了一步。”北京易居研究院副院長(zhǎng)牟增彬表示，盡管物業(yè)稅的征收范圍尚未最終公布，但首先對(duì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)征已達(dá)成共識(shí)，這將令商住樓處于更加尷尬的境地。從使用功能來(lái)說(shuō)，商住項(xiàng)目介于住宅和商業(yè)之間，但從產(chǎn)權(quán)劃分上說(shuō)，則屬于商業(yè)類(lèi)型，應(yīng)當(dāng)處于物業(yè)稅的征收范圍內(nèi)。一旦開(kāi)征物業(yè)稅，商住類(lèi)型項(xiàng)目的持房成本必將增加，投資收益有所降低，商住樓的投資價(jià)值無(wú)疑將大大折損，購(gòu)房需求也將會(huì)大幅下降。

　　“盡管商住樓去年賣(mài)得很火，但是今年形勢(shì)就很不一樣了，是否能延續(xù)其市場(chǎng)熱度很難說(shuō)。2009年商住項(xiàng)目的蓬勃場(chǎng)面是短期市場(chǎng)巨變背景下的產(chǎn)物，由于商住類(lèi)型的先天短板，這種供需兩旺的局面很難長(zhǎng)期延續(xù)，一旦遭遇政策調(diào)整，商住市場(chǎng)將面臨大考。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)。