2010的第一個(gè)月，上實(shí)發(fā)展和上海萬科鬧出了一點(diǎn)“小別扭”。盡管目前雙方已經(jīng)和解，但是這一樁違約訴訟案件的背后，有著一塊歷年價(jià)格已翻番逾17倍的地塊，以及2009年上海漲幅最大的一個(gè)豪宅項(xiàng)目。
上實(shí)發(fā)展與萬科的“小別扭”
2010年1月4日，上實(shí)發(fā)展公告表示，公司全資子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司日前收到法院《受理案件通知書》，決定受理上實(shí)城市對(duì)上海萬科房地產(chǎn)有限公司逾期支付合作價(jià)款的起訴。該筆款項(xiàng)合的總額為3113.62萬元。
盡管萬科和上實(shí)雙方都對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體“三緘其口”，但3000多萬的對(duì)薄公堂，還是引起了不少媒體的關(guān)注。
但戲劇性的是業(yè)界還在紛紛揣測(cè)訴訟原因的時(shí)候，上實(shí)和萬科便“峰回路轉(zhuǎn)”的和解了。
時(shí)隔10日之后，雙方公布已磋商和解，萬科將于2010年1月29日前向上實(shí)城發(fā)支付合作價(jià)款2849.27萬元人民幣，而上實(shí)已撤銷了相關(guān)的訴訟請(qǐng)求。
翡翠別墅 價(jià)格翻番17倍的樓盤
根據(jù)訴訟內(nèi)容的闡述，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，上海萬科與上實(shí)的這筆交易所涉及的項(xiàng)目，正是萬科位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的翡翠別墅（翡冷翠園）項(xiàng)目。
有意思的是，該項(xiàng)目的價(jià)格從2009年第一季度的均價(jià)31529元/平方米，漲為第四季度71356元/平方米。126.3%的漲幅不僅讓翡翠別墅成為上海2009年度漲幅最高的項(xiàng)目之冠，也讓一直標(biāo)榜“不追求利潤”的萬科受到了質(zhì)疑。
更驚人的是，這塊上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)127地塊，從拿地時(shí)的樓面價(jià)，到萬科2009年底建成該翡翠別墅項(xiàng)目二期，若以當(dāng)時(shí)翡翠別墅年底高漲至71356元/平方米的價(jià)格來計(jì)算，價(jià)格已經(jīng)直漲逾翻番逾17倍。
資料顯示，該浦江鎮(zhèn)127地塊占地30.8萬平米，2003年的出讓價(jià)僅為4.85億元，容積率為0.64。
而根據(jù)萬科給出的數(shù)據(jù)顯示，翡翠別墅為純獨(dú)棟別墅社區(qū)，建筑容積率為0.39。
萬科的解釋是，該土地出讓合同包含了住宅用地與綜合用地。其中住宅用地容積率是0.4，部分綜合用地容積率為1.5。
上海市閔行區(qū)規(guī)劃和國土資源局也表示，“0.64的容積率是指整個(gè)地塊的，開發(fā)商可以自降容積率。”
還有綠城、證大與中糧的多角關(guān)系
來回倒騰6年，翡翠別墅的項(xiàng)目開發(fā)里不僅僅有上實(shí)和萬科的“小別扭”，更有綠城、證大以及中糧的“多角關(guān)系”。
2003年底，上海證大三角洲置業(yè)有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)手獲得了該塊位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)127號(hào)的地塊，出讓總價(jià)僅4.85億元。
彼時(shí)，證大與綠城將此項(xiàng)目歸于項(xiàng)目公司上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行開發(fā)，雙方股權(quán)比例分別為90%、10%。
而在2004年，上實(shí)開始介入該項(xiàng)目公司。其子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司先后從綠城和證大手中購買了股權(quán)，使得該項(xiàng)目公司的持股股東變?yōu)樽C大和上實(shí)城發(fā)。
在隨后的兩年里，上實(shí)不斷收購該項(xiàng)目公司股權(quán)，并在2006年5月，完成了對(duì)該項(xiàng)目公司的完全持股。
但就在上實(shí)完成所有股權(quán)收購后不到一個(gè)月，上海萬科開始以增資的形式，入股該項(xiàng)目公司。
接著在不到半年時(shí)間內(nèi)，上實(shí)便將該項(xiàng)目移交給了萬科。而在2006年年底，萬科又以極快的速度，將51%的股權(quán)轉(zhuǎn)到了中糧集團(tuán)手里。
在隨后來的3年時(shí)光里，該項(xiàng)目在中糧及萬科之間仍然多次發(fā)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。直到2009年底，中糧地產(chǎn)仍在積極嘗試收購屬于集團(tuán)的該部分股權(quán)。
