伴隨著2010年年初北方暴雪寒潮的肆虐，一線城市二手房的交易量也急速下滑，但價格仍處于高位運行。有人驚呼二手樓市已陷入僵局，并將進入“小冰河期”，但也有觀點認為，剛性需求將牽引一線城市二手樓市走出觀望，價格也會平穩(wěn)上升。

　　二手房的交易線路折射了政策的影響深遠

　　中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份以來，京、津、滬、穗、深等五個一線城市二手住宅價格指數(shù)持續(xù)上揚，漲幅均超過30%。其中，深圳漲幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，預(yù)計未來一段時間內(nèi)成交量仍將繼續(xù)走低。

　　2009年底，中央政府密集出臺各項調(diào)整政策，“營業(yè)稅征收年限2改5”對二手房市場影響最為顯著，市場觀望情緒開始蔓延。受此影響二手樓市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑。分城市來看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超過20%，上海和廣州成交量下滑幅度相對較小。價格方面，上海和廣州漲幅超過3%，其余城市價幅介于2%至3%之間，各城市價格漲幅比較接近。盡管有“末班車”效應(yīng)在起作用，但交易數(shù)量急速下降的趨勢已有端倪。

　　二手樓市僵局的背后

　　與新建住宅相比，二手房市場受新政的影響更大，因此交易量下降更多。中原地產(chǎn)三級市場部區(qū)域總監(jiān)朱慶江分析認為，一線五大城市二手房交易量出現(xiàn)“集體跳水”，背后有四個因素。

　　首先是二手房“營業(yè)稅征收年限2改5”政策所造成的“末班車”效應(yīng)。營業(yè)稅是二手房交易很重要的稅種之一，去年年底國家出臺的營業(yè)稅新政造成交易量猛增，甚至出現(xiàn)“井噴”，而買賣雙方排隊交易辦證則成為都市一景。

　　其次是元旦后、春節(jié)前時段的“過年效應(yīng)”。從2003年至現(xiàn)在二手房的交易規(guī)律來看，許多買方為了在春節(jié)前能搬家，但還要給自己留出一段時間來進入簡單裝修，于是集中在元旦前爭取完成交易，造成元旦前后交易量懸殊。

　　再次是從2009年初的樓市低迷，逐漸發(fā)展到年末的火爆異常，買方度過了一個從觀望、博弈到焦灼、出手購房的心理疲勞期，所以造成去年底與今年初交易數(shù)量的巨大落差。其實，從交易數(shù)據(jù)來看，2010年初二手房環(huán)比下降大，但與2009年1月初同期相比，交易還是上漲的。

　　四是因各城市的一些買賣方簽約后并沒有立即過戶，交易數(shù)據(jù)沒有進入各地房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，數(shù)據(jù)有一定的滯后性，預(yù)計1月底、2月初，統(tǒng)計數(shù)據(jù)將緩慢上升。

　　預(yù)計今年交易不會低于去年

　　朱慶江說，國家出臺政策的初衷，并不是打壓房地產(chǎn)市場，而是必要的調(diào)整。年初的波動過后，二手樓市會逐步趨于平穩(wěn)。預(yù)計三季度后，國家的金融政策可能將出現(xiàn)小幅調(diào)整。從二手房的地段優(yōu)勢和稀缺性上來看，2010年的交易量不會低于2009年。價格方面不會出現(xiàn)大的上漲，有些業(yè)主可能會跟著新建住宅上調(diào)房價，但不會成為主流。

　　中國指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰也表示出同樣的觀點：“2010年二手房成交量預(yù)計將會出現(xiàn)回調(diào)，但是整體情況不會太差，因為二手房市場依舊存在著剛性需求。”

　　在蔣云峰看來，每年購買二手房的人群中，都會有一定比例的拆遷戶，而一線五大城市的經(jīng)濟正處于企穩(wěn)向好的階段和快速回暖期，因此都會有不小的拆遷量。與新建商品住宅相比，二手房除了總價較低外，一些位置好、配套成熟的二手房將成為學(xué)區(qū)房、婚房、養(yǎng)老房的首選。

　　對于一線城市二手房的價格，蔣云峰也認為2010年二手房價漲幅不會太大，市場整體會呈現(xiàn)比較穩(wěn)定的局面。交易過程中即使抬價也不會提高太多，不大可能出現(xiàn)2009年后半年一度出現(xiàn)房主坐地漲價的情況。