取消商品房預(yù)售　改善商品房質(zhì)量

       就廣西南寧有望率先取消商品房預(yù)售制度，以及該制度的作用、取消后的影響等問題，記者采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授。

       劉洪玉認(rèn)為，從理論和現(xiàn)實(shí)的角度看，允許商品房預(yù)售，可以充分發(fā)揮其融資功能，擴(kuò)大市場上商品房的供給能力，更好發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的帶動作用。但是，確實(shí)還存在許多需要進(jìn)一步改革和完善的問題，如，預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售商品房的質(zhì)量保證、爛尾樓、樓花炒作投機(jī)等。

       且就目前實(shí)踐來看，對于這些制度弊端缺乏有效的制約方法，尤其是預(yù)售資金監(jiān)管、交房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)管理，至今未形成很好的解決方案。所以，近年一直存在取消商品房預(yù)售制度的呼聲。

       劉洪玉表示，取消商品房預(yù)售，可能帶來的直接影響是商品房質(zhì)量的改善。取消預(yù)售，而都通過現(xiàn)房銷售，商品房的質(zhì)量在交易前就可鑒別。如果房屋存在質(zhì)量缺陷，開發(fā)商可能就必須降價(jià)銷售，如果質(zhì)量缺陷比較嚴(yán)重，可能就根本不能賣掉。

       他同時(shí)提醒，要注意的是，取消預(yù)售制度，會給樓市帶來一定的影響。

       對開發(fā)商來說，投入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金中，有超過40％的資金來自于預(yù)售收入，所以如果完全取消商品房預(yù)售制度，會嚴(yán)重削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力。如果沒有其他資金來源，如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款來補(bǔ)足這個(gè)空缺，整個(gè)房地產(chǎn)市場上新建商品房尤其是商品住宅的供給能力會大幅下降。在其他因素不變的情況下，會在短期內(nèi)導(dǎo)致新建商品房價(jià)格的上升。

       開發(fā)商預(yù)售商品房，實(shí)際上還有一個(gè)功能，就是通過預(yù)售來鎖定項(xiàng)目部分未來收益，轉(zhuǎn)移部分開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，為此，預(yù)售商品房的價(jià)格通常會低于現(xiàn)房銷售價(jià)格。購房人愿意購買期房，分擔(dān)了開發(fā)商的部分風(fēng)險(xiǎn)，也會要求期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。所以，不考慮其他因素的變化，取消商品房預(yù)售制度，會導(dǎo)致商品房價(jià)格上升。

       劉洪玉說，從開發(fā)商的角度來看，增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和融資成本肯定希望提升銷售價(jià)格；從購房人的角度來看，降低了購房風(fēng)險(xiǎn)肯定也要為此付出相應(yīng)的代價(jià)。

       對商業(yè)銀行而言，取消商品房預(yù)售制度，增加了其房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，短期內(nèi)減少了其個(gè)人住房抵押貸款需求，并最終會改變商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。

       怎樣評判商品房預(yù)售制度的歷史功過？劉洪玉說，其實(shí)，我個(gè)人的評價(jià)是，商品房預(yù)售制度執(zhí)行到今天，還是利大于弊。而資金監(jiān)管、房屋質(zhì)量、爛尾問題、炒作問題的產(chǎn)生，在于預(yù)售制度不完善，尤其是預(yù)售監(jiān)管不健全，是可以通過制度的完善加以解決的。