北方冷，海南熱。熱的不僅是宜人的溫度，還有均價日漲千元的地產(chǎn)樓盤。

當(dāng)飛機(jī)還停在廣州的時候，“國際旅游島”的樓市熱度就已撲面而來。

這是一張貼在飛機(jī)座位背面的一張長條狀小海報，左邊印著一家產(chǎn)權(quán)式酒店的夜景照片，右邊是純黑底上的兩行醒目廣告語。底下，還有這家酒店在北京和三亞兩地的銷售電話。

在飛行的一小時二十分鐘里，只要一睜眼，廣告語里諸如“抄底”、“原始股”、“做拉斯維加斯股東”之類詞匯就會映入眼簾，誘惑著你去三亞擁有一套自己的度假房。

這還只是一個開始

飛機(jī)降落。在三亞鳳凰國際機(jī)場的出口處，一個用赭紅色墻壁隔起來的“魯能會VIP接待區(qū)”格外顯眼。透過玻璃門，可以看見山東魯能在海南進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的一個休閑地產(chǎn)品牌“魯能城”。

走出機(jī)場大門，三亞湛藍(lán)的天空下，眾多的巨幅戶外廣告牌幾乎無一不是樓盤。對很多到海南去的旅客來說，還沒弄明白地圖、方位的時候，便已能對這些樓盤的名字耳熟能詳。

坐上出租車，沿著三亞灣路一路向東，在這條長達(dá)22公里的海岸線上，到處都是連綿不絕的在建酒店和樓盤。繼續(xù)走下去，在三亞灣與大東海交界處，三亞“陽光海岸”的核心區(qū)，鳳凰島赫然在目。

在記者走尋了無數(shù)客房爆滿后，終于在三亞灣路一個叫“ 聽濤公寓”的家庭旅館落腳后，老板說“你是我這個小店今天住進(jìn)來的第三個外地開房客。”

買房的瘋了，賣房的傻了

鳳凰島是一個在大海礁之中填出的人工島。在改名之前，這個名為白排島的小島曾經(jīng)荒蕪了十幾年，被三亞人稱為“美女臉上的傷疤”。但在最近，這個面積36.5萬平方米的小島已經(jīng)成為了三亞樓市神話的一個著名標(biāo)本。

1月11日，海南“國際旅游島”政策獲批的整整一周后，鳳凰島一期開盤，均價7萬/平米，當(dāng)天兩棟樓700套房子全部被搶購一空。據(jù)三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳璐說，“當(dāng)初這些客戶在交誠意金的時候，連戶型都不問。”這樣的銷售奇跡，不僅在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄，在全國都算得上鳳毛麟角。

因為它的高昂價格和“國際”客戶，現(xiàn)在，三亞人會把它稱為三亞的迪拜世界島。

不過，如果從漲幅與暢銷程度來看，鳳凰島其實并不孤單。甚至在絕對價格上，有許多熱銷樓盤正在接近和趕超鳳凰島。

在樓盤“三亞灣海居”的銷售中心，置業(yè)顧問呂告訴記者，五星級酒店旁邊的公寓樓均價5.5萬/平米，1月12日開盤前就已經(jīng)被客戶交認(rèn)購金預(yù)訂一空，剩下的一棟還沒有定具體的推出時間，“但價格肯定還是要漲的”。

1月23日，又一個三亞新樓盤“克拉碼頭”開盤。下午的選房現(xiàn)場烈日炎炎，360多名交了預(yù)訂金的購房者們排起了長隊。均價3.4萬/平米的房子早在五天前就開始排號，不斷前來營銷中心的買家被工作人員攔在了樓盤門口，“有提前排號嗎？沒有，明天再來吧，今天我們無法接待。”

當(dāng)天，這個被開發(fā)商定義為“一線海景產(chǎn)權(quán)式酒店”的樓盤“熱銷3.67億”，一位來自浙江的投資客甚至一口氣買下其中10套房子。但這樣的成績，卻被一位同行以驚奇的口吻感慨：“真想不通，他們價格怎么會定那么低，而且據(jù)說排了兩三百個號，卻只賣了一百多套。”

這樣的感概并不奇怪。就在克拉碼頭隔壁，一個名為“金中海·藍(lán)鉆”的項目，5層以上才能看到海的二線海景房已經(jīng)所剩無幾。售樓中心沙盤的樓盤模型上貼滿了標(biāo)著“售罄”字樣的紅紙。僅剩的一棟公寓現(xiàn)房報價4.3萬/平方米，而還未開盤的聯(lián)排別墅戶型，均價已經(jīng)超過5萬/平方米。

“買房的瘋了，賣房的傻了。”聊起三亞的樓市，出租車司機(jī)廖師傅笑著搖了搖頭。這個2001年在三亞買房定居的東北人，按當(dāng)日的三亞樓市價格，他已是一個百萬富翁——當(dāng)初他1600元/平米買下的房子，現(xiàn)在價格已經(jīng)超過10000萬/平米。

不過，相比起那些真正在樓市掘金人，廖師傅是十足的小巫見大巫。“我在上個月，拉到了一個在清水灣上班的售樓小姐。她說有個溫州客戶在她手上一口氣買了1個億的房子，樂得不行，僅靠傭金就發(fā)大財了。”

在海南，到哪里都不缺少關(guān)于房地產(chǎn)的話題，年銷售13億的售樓小姐，一個月賺了4000萬的投資客……只要你張口，就連公交車上的大叔都會指著某個樓盤告訴你它去年和今年的價格。無數(shù)的“暴富”故事和暴漲的房價一起，成了這里人們最津津樂道的消息。

“擎天半島” 復(fù)活

而在所有的熱銷樓盤中，除了鳳凰島，就要數(shù)“擎天半島”了。

這個矗立在三亞友誼路上的樓盤原名三亞臺亞國際航空廣場，由一幢126米的31層主樓和一幢11層附樓組成，曾是三亞最高的標(biāo)志性建筑。

在上世紀(jì)90年代那一輪房地產(chǎn)泡沫中，這個中國最年輕的省份，最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，依靠“政策優(yōu)勢”，吸引了十萬青年下海南，也引來了數(shù)百億的熱錢。缺乏產(chǎn)業(yè)支撐與實際需求的房地產(chǎn)熱成了“擊鼓傳花”式的游戲。

1993年6月，當(dāng)中央實行宏觀調(diào)控收緊銀根時，房地產(chǎn)泡沫破滅了。海南幾乎所有開發(fā)商的資金鏈都面臨斷裂，這個標(biāo)志性建筑原來的業(yè)主海南機(jī)場臺亞實業(yè)有限公司也沒能例外。

1996年，依靠貸款維持的臺亞實業(yè)資金鏈終于無以為繼，該項目被迫停工，這一停就是6年。它也一度成為吸毒人員的聚集地。它的爛尾，和三亞的另一個知名“地標(biāo)”亞太區(qū)域國際會議中心一樣，都曾經(jīng)轟動一時。

直到2002年，這座著名的爛尾樓被三亞市政府公開拍賣，經(jīng)過兩次流拍，才終于被廣東聯(lián)華國際以3730萬元收入囊中，性質(zhì)也從綜合商用改造為生活住宅。扣除掉原來停建期間的土地占用年限，其實際土地使用權(quán)只剩下57年。

2006年1月，三亞臺亞國際航空廣場改名“擎天半島”。經(jīng)過新東家絞盡腦汁的改建，原來的物業(yè)被改造成國際海濱高層公寓和五星級酒店，在北京、上海、三亞三地舉行開盤儀式，同時也宣告了三亞爛尾樓復(fù)活工程的最終完成。

擎天半島的遭遇并非孤例。從1999年到2007年，海南省整整花費(fèi)了8年的時間，才把無數(shù)像擎天半島這樣的爛尾樓消化掉。在海南這個約占中國版圖面積1/300的地方，這些大大小小的半拉子工程，卻占了全國的十分之一，并牽扯出一連串的呆壞賬，甚至導(dǎo)致了首例省級商業(yè)銀行因支付危機(jī)而關(guān)閉的“共和國歷史”。

從1993年地產(chǎn)泡沫破滅開始到2007年爛尾樓復(fù)活工程結(jié)束，海南用了14年醫(yī)治創(chuàng)傷。不過傷口還未愈合，兩年后一場似曾相識的地產(chǎn)熱又迎面而來，而且這次速度更快。

2009年11月，海南建設(shè)“國際旅游島”將正式上報中央的消息不脛而走。這份藍(lán)圖里，零關(guān)稅、博彩業(yè)、免簽證、開放航權(quán)……諸多優(yōu)惠政策給了這個曾經(jīng)“特區(qū)不特”寶島以美妙的想象空間。

“18年后又是一條好漢”，用這句小說和電影中的豪言來形容海南無比貼切。這個許多當(dāng)初淘金者的傷心地，又一次用“特殊政策”引來了天量資本和無數(shù)炒房客。而“擎天半島”迎來了絡(luò)繹不絕的購房者。其主樓22樓以下和附樓整11層的房子以3.9萬元/平米的高價迅速出貨。

在這波熱潮來臨之前，這座過去的爛尾樓曾因坊間傳言其風(fēng)水不佳而滯銷。在2008年10月，其均價不過14000元/平米，到2009年3月時，均價甚至降到了1萬元/平米，卻始終銷售不暢。如今總算是趕上了好時候，可現(xiàn)在開發(fā)商卻又選擇壓住剩余的房子不賣。

“房價市場變化太大，”擎天半島的營銷總監(jiān)賴鐵民并不忌諱承認(rèn)公司在“捂盤惜售”，“加上我們的產(chǎn)品要升級，先推遲十天左右，等市場平穩(wěn)時再說。”

專家提醒海南樓市重蹈九十年代泡沫

“旅游島效應(yīng)”

實際上，早在去年11月海南將建國際旅游島的消息傳開之前，海南樓市就已經(jīng)開始了升溫。只不過，一直到2009年下半年，這種漲價并不驚人。

“海南的房價從2001年之后一直都是漲的，就是到了2008年全國都不好賣了也沒怎么跌。”富力地產(chǎn)海南公司銷售策劃中心副總經(jīng)理索穎說。這位1999年來到海南的重慶姑娘，經(jīng)歷了海南樓市從低谷漸漸走高的歷程。

索穎說得沒錯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三亞商品房均價從2001年的1400元/平米，到2002年的2300元/平米，再到2004年的4210元，始終以相對比較溫和的漲幅上升。即便是2004年后島外購房者占據(jù)主流，其截至2010年1月6日的均價也不過11000元/平米。平均下來，10年的年均漲幅不到960元/平米。

而根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，?？谶@個一直以自住需求為主的城市，2007年-2009年的商品房均價更是從約3000元/平米的低價開始，也基本保持在每年1000元/平米左右的上漲幅度。直到2009年12月，才首次突破6000元/平米。

但接下來漲價速度，就要讓所有人大吃一驚了。

先是去年12月，?？诜績r漲幅突然躥上全國第三位，而當(dāng)月海南全省商品房銷售面積環(huán)比更是上漲高達(dá)158.80%。量價齊升的狀態(tài)開始席卷全島——但這還僅僅只是一個開始。

1月4日，國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》公布，海南國際旅游島正式上升為“國家戰(zhàn)略”。之后短短一個星期里，海南房價一路飆升，個別樓盤每平方米每天上漲約1000元/平米，甚至還出現(xiàn)了一天幾個價的高溫行情。

一場久違了18年的地產(chǎn)熱從?？凇⑷齺嗛_始，燒到了周邊的文昌、瓊海、陵水、樂東、萬寧，隨即又蔓延至定安、五指山、澄邁等三線市縣。

盡管國際旅游島的總體規(guī)劃最快還要等到3月底才能正式公布，實質(zhì)的動作還基本停留在概念上，但海南樓市卻已經(jīng)“捷足先登”了。在剛剛過去的2009年，海南地產(chǎn)開發(fā)的投資總額已經(jīng)驚人地接近了海南前一年財政收入的總和。海南省統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)316.63億元，而2008年海南省全年財政收入的總和也不過317.17億元。

如果上述數(shù)據(jù)還不能讓你目瞪口呆，再給你補(bǔ)上一個數(shù)據(jù)吧：在1月4日“國際旅游島”獲批后的5天內(nèi)，整個海南省商品房銷售量達(dá)到了驚人的171.12億元——這個數(shù)字意味著什么？它是2008年海南全年的商品房銷售量總和！

誰都沒有準(zhǔn)備

突如其來的熱潮，甚至讓見多了大場面的地產(chǎn)商都感到意外。

“由于購房者在前期認(rèn)購時過于踴躍，一棟公寓不夠賣，所以才不得不加推一棟。”陳璐解釋說。去年12月時，鳳凰島計劃推出銷售的只有一棟公寓，價格則在3.8萬-5萬元/平米之間，和后來公開發(fā)售時的7萬元/平方米的“天價”尚有不小的距離。

這個被稱為“東方迪拜”的高端樓盤頗受國內(nèi)外的客戶追捧，僅老板柴慧京的浙江同鄉(xiāng)就拿下了發(fā)售房源的三分之一，剩下的則被來自上海、山西以及海外購房者所瓜分。

有未經(jīng)證實的消息說，其實鳳凰島的房子在開盤前就已被內(nèi)部認(rèn)購得差不多了。而“炒房客半月凈賺上千萬”的故事也正是由此而來。那位傳聞中的溫州購房者很可能便是以內(nèi)部認(rèn)購的價格拿下多套房子，然后以開盤價甚至更高的價格轉(zhuǎn)手，將原本開發(fā)商賺的錢裝進(jìn)了自己的口袋。

廣東地產(chǎn)商雅居樂位于陵水的超級大盤清水灣也遇上了類似的尷尬，其開售“星海傳說”組團(tuán)的日子，恰逢“國際旅游島”獲批消息公布后的第一天。推出的600套房子中，酒店式公寓均價為1.7萬/平米，別墅均價則為3.5萬/平米，結(jié)果被通宵排隊的買房者僅用四個小時就買光了。

這樣的局面，大大出乎了雅居樂總裁助理簡毓萍的預(yù)料。簡毓萍是清水灣的全國營銷負(fù)責(zé)人，在2009年上半年，她還一直擔(dān)心30億的全年銷售任務(wù)定得過高，如今卻不得不為房子賣得太便宜而嘆息了。

“其實對于開發(fā)商來說，房子賣得太快并不是好事。”索穎說，一般每個公司都有自己每個月的銷售任務(wù)，超額完成意味著你沒有控制好銷售節(jié)奏，或者定價定低了，“是要挨老板罵的。”

這樣的邏輯驅(qū)動下，熱銷的局面只能讓開發(fā)商選擇提價或捂盤，結(jié)果便是推動房價的再次躥高。1月15日，面對愈演愈烈的海南樓市，企業(yè)家出身的海南省委書記衛(wèi)留成感覺到了問題。他在海南國際旅游島建設(shè)動員大會公開表態(tài)：“為遏止國內(nèi)外熱錢借海南國際旅游島建設(shè)之機(jī)，在海南過度炒作房地產(chǎn)項目，海南省將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目。”

然而，這一次，市場的反應(yīng)也給了這位發(fā)誓不會讓海南重現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的書記一個意外。“雙停令”的出現(xiàn)，不但沒有讓海南的房價下跌，反而激起一片應(yīng)聲跳漲，許多樓盤甚至一日一價。有媒體根據(jù)海南省方面1月6日宣布的統(tǒng)計結(jié)果和海南搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)測算，三亞房價在短短一周時間完成翻番，而開發(fā)商也開始進(jìn)入觀望。

誰的后花園

“海南的房子注定是賣給全國人民的。”簡毓萍說，海南暫停批地，房子稀缺性更加凸顯，所以房地產(chǎn)現(xiàn)在還是春天，夏天還沒到來，“房價肯定還要漲”。

據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外，購買對象遍布全國31個省、區(qū)、市和港澳臺地區(qū)，以及美國等25個國家。而三亞市房地產(chǎn)市場信息統(tǒng)計數(shù)據(jù)也提供相同的結(jié)論：2009年前6個月，三亞市島外人士購買商品住房套數(shù)5491套、面積47.9萬平方米，占總套數(shù)和總面積的比例分別為81%、76%。

換句話說，海南的房地產(chǎn)項目的消費(fèi)者不是島內(nèi)居民，他們的實際買家在島外。

事實上，自從“國際旅游島”獲批之后，許多項目樓盤的營銷策略也隨之改變，將視野從國內(nèi)延展到國外，在眾多新盤中，“全球發(fā)售”的字眼幾乎都會被突出放大。

三亞房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國將三亞島外購房者歸納為“四高一都”——以上海為中心的高收入地區(qū)、東北等高寒地區(qū)、山西等高產(chǎn)煤區(qū)、成都等追求高品質(zhì)居住的區(qū)域，首都及周邊地區(qū)。而如今，整個海南似乎都真的成了“全國人民的后花園”。

“單就GDP而言，年增長速度不能低于14%或15%。”在1月29日閉幕的海南“兩會”期間，企業(yè)家出身的衛(wèi)留成對國際旅游島未來發(fā)展提出了具體的數(shù)字要求。盡管一直強(qiáng)調(diào)“富民”的出發(fā)點(diǎn)，但這位一直呼吁要警惕和防范房地產(chǎn)泡沫的一把手，也會實在地表態(tài)說“至少在未來30年內(nèi)，房地產(chǎn)都是海南的支柱產(chǎn)業(yè)”。

與糾結(jié)于本地民眾致富的衛(wèi)留成不同，逐利的開發(fā)商們之前喜歡將海南稱為“全國人民的后花園”，而現(xiàn)在他們最流行的是“國際視野”、“全球發(fā)售”。島內(nèi)居民？那確實不是地產(chǎn)商們的關(guān)注范疇。

海南居民確實不是他們的目標(biāo)客戶。一份官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年三亞城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7142元，以現(xiàn)在新盤動輒2萬元/平方米的均價來算，一套90平米房子總價180萬，一個三亞人不吃不喝要250年方能買得起。這可能也是中國的另一個城市之最。

“房價翻番、國際旅游島，這跟我有什么關(guān)系？反正1月這波漲價前就買不起房，現(xiàn)在更買不起。”一位海南本地人，說旅游島就像到處新建的海景房一樣，與他沒有多大關(guān)系，他更感興趣的是“大陸人”(注：大陸為海南人對內(nèi)地的習(xí)慣叫法)為何這么有錢：“成千上萬的外地人飛到這里，買幾百萬的房子就像買白菜……”即便經(jīng)歷過10多年前的那場地產(chǎn)熱，他還是沒見過現(xiàn)在的陣勢，僅僅是一個“旅游島”概念，就有如此多的人趨之若鶩，在兩周內(nèi)把海南的房價炒到天價。

盡管和“國際旅游島”概念一樣，海南房地產(chǎn)是否真能博得全球人民的歡心還不得而知，但現(xiàn)在，它起碼吸引了游資的注意。比如馳名中外的溫州資本，對這個從山西煤礦和迪拜樓市中鎩羽而歸的富豪群體而言，“國際旅游島”實在是久旱逢甘霖——他們手里的游資終于又找到一個合適的切入點(diǎn)。

“這也是三亞‘候鳥型’旅游經(jīng)濟(jì)的最終體現(xiàn)，三亞的氣候條件，對于氣候差異大的旅游者最具吸引力。”三亞大型樓盤“清平樂”項目經(jīng)理周亮說。據(jù)他統(tǒng)計，東北、北京、上海、江浙等地的購房者為購房主力，按人群來分，企業(yè)家、公務(wù)員、國企管理層、煤礦主、職業(yè)經(jīng)理人等高收入人群多為投資客。

而據(jù)周亮介紹，同樣是投資海景房，不同區(qū)域、不同人群也有區(qū)別。“江浙人酷愛投資一線海景別墅，他們看重其升值空間，而東北人更喜歡購買二三線海景房，自住和出租居多。”

對于有自住需求的人來說，潮氣重、遠(yuǎn)離市區(qū)的海景房并非最佳選擇，這也使得遍布一線海景區(qū)域的多為高端酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓和別墅，天生便具備鮮明的投資屬性。

“我想奉勸所有上島的房地產(chǎn)投資者，當(dāng)你準(zhǔn)備上島買房時，你一定要做好足夠的思想準(zhǔn)備，波浪起來時，沒錯，你很幸福，但當(dāng)波浪下來時，你要問問自己，是否可以承受？或者說，你是否做好了在海南當(dāng)一個長期投資者的心理準(zhǔn)備？”對于那些真拿海南當(dāng)自己后花園的投資客們，海南萬科總經(jīng)理王永飚意味深長地說道。

曾經(jīng)在海南靠著“5斤桔子”脫身的潘石屹，談及這輪地產(chǎn)熱時，直言說十多年前，海南房地產(chǎn)就是因為沒有實體經(jīng)濟(jì)支撐，所以成為泡沫。現(xiàn)在海南被定為國際旅游島，如果沒有別的行業(yè)支撐，而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，那它還是泡沫。