在鄒濤多年的本著“致力于居者有其屋”理念的一線調(diào)研實(shí)戰(zhàn)中，無論是三年不買房行動(dòng)還是萬人購(gòu)房團(tuán)、無論是鄒濤REITS還是鄒濤房產(chǎn)理財(cái)俱樂部，無論是在鄒濤官方QQ群還是在ＶＩＰ投資俱樂部，鄒濤每天都要接觸全國(guó)各地形形色色的賣房者和買房者，在定期舉行的萬人購(gòu)房團(tuán)與鄒濤REITS房產(chǎn)理財(cái)俱樂部VIP內(nèi)部研討會(huì)上，鄒濤發(fā)現(xiàn)在購(gòu)房問題上，深深地感到很多善良的老百姓對(duì)于購(gòu)房知識(shí)是基本缺失的，有的甚至連最明顯的陷阱也看不出，更不用說“對(duì)付”那些賣方市場(chǎng)上的經(jīng)過專業(yè)營(yíng)銷策劃高手培訓(xùn)后的“銷售手段”了，普通老百姓在買房時(shí)成為任人宰割的羔羊也就很自然了。
我想，任何一個(gè)有良知和責(zé)任感的公民，都有一種責(zé)任和義務(wù)，要為大家做點(diǎn)什么。
那么，在這個(gè)商業(yè)利益至上的浮躁社會(huì)里，作為普通老百姓如何才能在買房問題上做到知己知彼？如何才能避免陷入那些讓自己上套的致命誤區(qū)？如何才能學(xué)會(huì)和掌握一些最簡(jiǎn)單最真實(shí)最實(shí)用的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)和技巧不至于讓自己白白損失血汗錢呢？根據(jù)鄒濤多年來的實(shí)踐、暗訪和調(diào)研，在此為萬人購(gòu)房團(tuán)和萬人團(tuán)購(gòu)網(wǎng)的會(huì)員朋友分享幾點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)大家購(gòu)房決策時(shí)有所實(shí)際幫助：
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之一：買房總是知己不知彼。
具體表現(xiàn)在：
1、不看清樓盤的營(yíng)銷手段：
(1)誰在售樓處賣樓：嚴(yán)格來說，很多購(gòu)房者到現(xiàn)在都還不知道，在中國(guó)幾乎所有的樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)的售樓人員，其實(shí)并不是開發(fā)商的人，一般來說，一個(gè)樓盤有投資商、開發(fā)商、承建商（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、景觀等）、銷售商（包括營(yíng)銷推廣商）。其中投資商負(fù)責(zé)籌集樓盤建設(shè)資金，開發(fā)商只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開發(fā)運(yùn)作；承建商即建筑商負(fù)責(zé)樓盤的具體施工；房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則是，大部分樓盤建設(shè)好后開發(fā)商本身并不會(huì)直接去賣樓，而是會(huì)找一家樓盤銷售代理中介公司由其負(fù)責(zé)整體銷售，一般是按樓盤總銷售平方面積進(jìn)行核算，開發(fā)商按項(xiàng)目總銷售面積支付給代理銷售公司作為總代理費(fèi)用，這其中，代理中介公司需要支付現(xiàn)場(chǎng)售樓人員1%-3%的傭金，比如說：現(xiàn)場(chǎng)售樓人員賣一套100萬的房子，可以拿到1萬-3萬元的傭金。事實(shí)上這些代理費(fèi)用、售樓人員的傭金等費(fèi)用最終還是加在羊毛（購(gòu)房者）身上的。一些比較稀有暢銷的樓盤，開發(fā)商還會(huì)收取代理公司的保證金作為對(duì)代理中介公司的制約。開發(fā)商與代理公司商定銷售代理費(fèi)用簽訂代理銷售合作協(xié)議后，由該中介公司負(fù)責(zé)樓盤的具體現(xiàn)場(chǎng)接待看房、簽約等事宜。所以大家在樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到得售樓人員是中介公司派出的人員，有的樓盤售樓處售樓人員會(huì)直接用其代理公司的名片，但一些樓盤的中介人員為迷惑購(gòu)房者以方便銷售，連名片都只會(huì)印“XX樓盤銷售中心的字樣，給購(gòu)房者造成他們就是開發(fā)商的人的誤區(qū)。樓價(jià)之所以高，跟樓盤的營(yíng)銷代理費(fèi)用也有關(guān)系，但一直以來，開發(fā)商還是要依賴代理公司賣樓。
因?yàn)橹薪槭蹣侨藛T的基本工資都很低，一般都是靠賣樓拿傭金，所以很多售樓人員在具體的銷售過程中就會(huì)不負(fù)責(zé)地夸大其詞、亂許諾、亂承諾以促進(jìn)成交，樓盤賣完后他們就撤了，那些當(dāng)初賣樓時(shí)說得很好的什么規(guī)劃啊承諾啊統(tǒng)統(tǒng)見鬼去了當(dāng)然也就與他們無關(guān)了（這一點(diǎn)在調(diào)查中一些開發(fā)商也很惱火，因?yàn)樽詈笫情_發(fā)商來收?qǐng)觯?/p>
（2）傻乎乎地去做誠(chéng)意登記與VIP登記：很多老百姓也許會(huì)很奇怪，為什么一些樓盤房地產(chǎn)商敢開那么高的價(jià)？這一大創(chuàng)舉就要?dú)w功于那些開發(fā)商請(qǐng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)（或代理中介公司）的功勞了。樓盤實(shí)施的誠(chéng)意登記與VIP登記手段就是一個(gè)非常有效的市場(chǎng)試水銷售手段。通過這種方式，銷售代理公司很快就調(diào)查出有多少人對(duì)本樓盤感興趣，能接受的價(jià)格程度。舉個(gè)例子：某樓盤有300套房，原計(jì)劃定的開盤價(jià)是1萬元每平，先進(jìn)行誠(chéng)意登記與VIP登記，結(jié)果有1000名不明真相的購(gòu)房者來登記了，比例是3：1，這時(shí)，房地產(chǎn)商就會(huì)分析并制訂出銷售策略，把價(jià)格再定高一些。然后再制造人氣與熱銷假象吸引不明真相的可憐購(gòu)房者簽單。
當(dāng)然，還有其他各種各樣的事前營(yíng)銷銷售手段，鄒濤會(huì)在鄒濤官方ＱＱ群中及今后的文章中一 一分析，這里限于篇幅不細(xì)說。
2、不研究其他購(gòu)房者的心理：略。
3、不會(huì)看樓盤的銷控表：很多售樓處現(xiàn)場(chǎng)的銷控表基本上都是虛假的。如果有售樓處的人告訴你房子已經(jīng)賣了多少套多少套時(shí)，你只當(dāng)他只是在“唱歌”吧?，F(xiàn)在政府采用電子合同，真正銷售真金白銀交了錢簽訂了合同的才會(huì)在國(guó)土房產(chǎn)局的網(wǎng)站上有統(tǒng)計(jì)和公示出來的，大家在萬人團(tuán)購(gòu)網(wǎng)上查詢政府?dāng)?shù)據(jù)即可清清楚楚。
4、不會(huì)看售樓現(xiàn)場(chǎng)的人員：房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和中介代理銷售公司為制造人氣熱銷氣氛，會(huì)集中時(shí)間統(tǒng)一開盤，有的甚至?xí)髽潜P的承建商也派多少人來參加排隊(duì)（否則工程款可能就不能按時(shí)拿到）造成人非常多的假象誘騙不明真相購(gòu)房者交定金，在調(diào)查中，鄒濤發(fā)現(xiàn)，有的樓盤開盤時(shí)有一半以上的在排隊(duì)“買房”的人都是來忽悠你的“托”。
5、不可盲信官方的數(shù)據(jù)：官方公布的房?jī)r(jià)成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均價(jià)是不分別墅和低檔住宅的，所以我們看到得某個(gè)月均價(jià)可能是別墅和高檔豪宅的統(tǒng)計(jì)價(jià)格，不代表某月房?jī)r(jià)就真正漲了多少。
鄒濤給您提供的避免本類致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：不聽信售樓員的表面介紹，不要傻乎乎的以為也不要交錢沒什么損失就去做誠(chéng)意登記，當(dāng)你在售樓處留下自己的姓名資料和聯(lián)系電話的那一刻起，你已經(jīng)在為推高該樓盤的房?jī)r(jià)“做貢獻(xiàn)”了。不看樓盤的銷控表而要去查政府的進(jìn)入電腦成交的合同公示數(shù)據(jù)，不要為在“特意”當(dāng)著你面前簽訂合同而且“興高采烈”交錢買房的人迷惑，那個(gè)人很可能只是在無聲地催促你快交錢簽單。對(duì)官方公布的數(shù)據(jù)要一分為二的看：一些硬數(shù)據(jù)比如電腦控制的簽訂合同可以相信，而對(duì)于一些可能被加工的軟數(shù)據(jù)要善于從表面去分析和了解背后的真實(shí)現(xiàn)狀等等。
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之二：買房總是盲從表面現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為看到一些售樓現(xiàn)場(chǎng)的人氣、一些媒體公布的上漲下跌的數(shù)據(jù)、一些身邊的人沾沾自喜地談?wù)撟约嘿I房賺了等等時(shí)，一定要清醒地區(qū)分、反復(fù)分析背后的原因。
鄒濤給您提供的避免本類致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：只作為自己的買房時(shí)的參考層面之一。市場(chǎng)的真相需要到第一線去了解并跟蹤觀察。
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之三：買房理念僵硬死板。具體表現(xiàn)為以為買了房就要住一輩子，用自己的眼光去對(duì)比想當(dāng)然、首付多一點(diǎn)自己的壓力會(huì)少一點(diǎn)、供樓就一定要供幾十年等等。
鄒濤給您提供的避免本類致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：今天不知道明天的事，中國(guó)的房地產(chǎn)一向是個(gè)政策市，只適合波段操作，即使是你在低價(jià)的時(shí)候買的一套房子漲了2倍3倍，你不賣也是死的，紙上富貴而已。事物的永恒規(guī)律是漲到極限了就一定會(huì)跌。漲了就賣，好房子多的是，再根據(jù)政策規(guī)律尋找價(jià)值洼地買一套豈不是兩全其美？普通老百姓一輩子能用銀行的錢就只有買房按揭這次機(jī)會(huì)，當(dāng)然是首付越少越好0 首付更好，付一年兩年漲了就賣掉，跌了自己也沒什么損失反正首付少，多的資金還是在自己手上，手中有現(xiàn)金啥時(shí)候都不慌。
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之四：買房只買自己喜歡的。這又是一個(gè)很無厘頭的誤區(qū)。很多人一天到晚四處看房，挑來挑去，卻忘記了一個(gè)最根本的出發(fā)點(diǎn)：房子的最基本功能應(yīng)該居住功能沒有太大問題就好。你自己喜歡的別人不一定喜歡，你今天根據(jù)自己的現(xiàn)狀喜歡的，不一定明天還會(huì)喜歡，誰也不能保證自己喜歡某一事物一輩子。在房子問題上，鄒濤看到很多人隨著家庭成員的變化，當(dāng)初最適用的房子也許就不適用了。當(dāng)不適用的時(shí)候，如果你想變現(xiàn)的時(shí)候別人會(huì)喜歡嗎？就如很多人花幾十萬裝修房子，只不過舒服了幾年就視而不見沒什么價(jià)值了一樣的道理。
鄒濤給您提供的避免本類致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：買大眾化的、最實(shí)用的戶型。一般來說，房地產(chǎn)商在開發(fā)時(shí)一定是經(jīng)過反復(fù)調(diào)研的，某個(gè)樓盤設(shè)計(jì)得最多的戶型也是將來最好轉(zhuǎn)手、換房包括出租的戶型。
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之五：買房永遠(yuǎn)跌等漲買。很多老百姓總是后知后覺。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，并不是一個(gè)純市場(chǎng)化的市場(chǎng)，受政策的影響太大太大。鄒濤縱觀98年以來的國(guó)家住房商品化改革以來，中國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)是一個(gè)起伏波段上揚(yáng)的走勢(shì)。在調(diào)查中鄒濤甚至發(fā)現(xiàn)，除了普通自住購(gòu)房者外，有一些把房產(chǎn)做投資手段的人到最后都只是坐了幾回電梯而已，后悔不已。
鄒濤給您提供的避免本類致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：如果有人告訴你中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲或者告訴你中國(guó)的房?jī)r(jià)這兩年會(huì)崩盤，鄒濤只能說他一定是在害你。因?yàn)槿魏紊晕⒂辛私庵袊?guó)常識(shí)的人都明白那兩種情況在中國(guó)強(qiáng)大的專政工具下、在經(jīng)濟(jì)理論不適用中國(guó)特色的社會(huì)主義制度里都不可能出現(xiàn)。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，不要與國(guó)家作對(duì)，買房一定要講政治，在國(guó)家出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)政策9-12個(gè)月以后且成交量持續(xù)低迷的時(shí)候開始考慮選房買。在國(guó)家出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策12個(gè)月后賣。因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)不知道底再哪里，更不可能知道頂在何方；因?yàn)榈酥缶鸵欢〞?huì)漲你不買自會(huì)有大批有眼光的人會(huì)買，有人買了當(dāng)然就止跌了，而漲到一定幅度就鐵定會(huì)開始跌你不賣那些有眼光的人早就賣了。鄒濤告訴你唯一要做的就是：在別人還在繼續(xù)恐慌期待“大跌、崩盤”之類的時(shí)候你貪婪買入，在別人還在貪婪等再高點(diǎn)的時(shí)候你就恐慌一次快賣掉逃命吧---你這樣做，是為了更好在中國(guó)這樣一個(gè)特殊社會(huì)里順勢(shì)而為，早日實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)！
