進(jìn)入2010年，在國家出臺(tái)的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，全國大中城市的樓市出現(xiàn)了一些降溫的跡象，。而在今年的全國“兩會(huì)”中，高房價(jià)成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，關(guān)于房地產(chǎn)的提案占據(jù)了半壁江山，與會(huì)委員紛紛“亮劍”，直指高房價(jià)。市場(chǎng)普遍期待著“兩會(huì)”樓市調(diào)控新政的出臺(tái)，甚至“拐點(diǎn)論”也再次浮出水面。

       在眾多關(guān)于房地產(chǎn)的議案中，主要包括信貸、財(cái)稅政策調(diào)控，央企退出地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)稅盡早出臺(tái)，房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的失真，房價(jià)納入CPI，土地出讓制度改革等成為了熱議話題。溫總理也表示出：本屆政府能把房價(jià)控制在合理價(jià)位。

       上述提案中的措施的確有助于樓市的健康發(fā)展，給高燒的房價(jià)降溫，我們也更愿意相信溫總理的承諾。但提出問題并不代表會(huì)解決問題，美好的愿望也也終究只是愿望。事實(shí)上，我們應(yīng)該冷靜地觀察和分析房價(jià)長期上漲的原因，并對(duì)影響房價(jià)的因素理清思路、分清主輔。在此，筆者給盼望房價(jià)大跌的群體潑一盆冷水：房價(jià)之所以長期上漲是源于三大因素，除非它們發(fā)生改變，否則房價(jià)不可能真正下降！

第一，中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依存程度未變
       這一點(diǎn)顯而易見，也是老生常談。在中國目前仍然以投資為主導(dǎo)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式下，房地產(chǎn)可謂功不可沒，它能拉動(dòng)投資，并帶動(dòng)50余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。08年下半年國際金融危機(jī)背景下，國家之所以對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度出現(xiàn)180度大轉(zhuǎn)彎，由原先的壓市變?yōu)榫仁?，就是因?yàn)橐瓿蒅DP保八這一政治任務(wù)和面子工程。因?yàn)?，房地產(chǎn)徹底綁架了中國經(jīng)濟(jì)！其實(shí)對(duì)此大家普遍都已形成共識(shí)，筆者在此無須贅述了。盡管中國經(jīng)濟(jì)目前正處于以消費(fèi)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，但這一過程并非一蹴而就。同時(shí)房地產(chǎn)的健康發(fā)展也能帶動(dòng)消費(fèi)，因此地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。況且在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)格正面臨重新洗牌的關(guān)鍵時(shí)期，給中國帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長仍然是大國崛起的重要前提。“基于此，國家并不真正把房地產(chǎn)送上“斷頭臺(tái)”，在其被“揮刀問斬”之前，國家一定還會(huì)亮出“免死金牌”。

第二，地方政府對(duì)土地財(cái)政收入的依賴程度未變
       中國在2002年將原先的土地協(xié)議出讓制度改成了“招拍掛”，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度也從那一刻起與日俱增。土地出讓金成為了地方政府的主要收入來源，近幾年隨著房價(jià)的暴漲，大中城市土地出讓金收入占到了當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的五成以上，某些城市甚至高達(dá)70%。盡管國家早在2006年就出臺(tái)了土地出讓金納入財(cái)政預(yù)算管理的相關(guān)規(guī)定，但該政策在實(shí)際執(zhí)行中有如一紙空文。究其原因很簡單，那就是地方政府當(dāng)然不愿意讓這塊“肥肉”納入監(jiān)管之中。隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市用地開發(fā)速度明顯加快，同時(shí)越來越多的農(nóng)村用地被當(dāng)?shù)卣蛢r(jià)征繳，變更為城市用地，然后通過“招拍掛”方式高價(jià)出讓給開發(fā)商，開發(fā)商再把土地成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，讓購房人最后來買單。從而實(shí)現(xiàn)了從高地價(jià)到高房價(jià)的循環(huán)。近年來，隨著中央在財(cái)政稅收等方面的“集權(quán)”，造成了中央與地方財(cái)力不對(duì)稱，從而也加劇了地方政府對(duì)土地收入的依賴程度。去年底，全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員吳曉靈就表示，如果不把中央政府和地方政府的事權(quán)、財(cái)力劃分更加對(duì)稱，地方政府的財(cái)政過多依靠土地出讓收入的話，高房價(jià)問題是很難解決的。事實(shí)上，房價(jià)問題折射出的是中國的住房制度問題、土地供應(yīng)制度問題和金融制度問題。在土地制度問題中，最關(guān)鍵的是解決地方政府的土地財(cái)政問題。因此，地方政府對(duì)土地財(cái)政收入的依賴程度未變，高房價(jià)的局面不可能扭轉(zhuǎn)。既然地方政府的利益與高房價(jià)綁定在一起，也就無怪乎地方政府歷次調(diào)控樓市都是“心太軟”了。

第三，購房者的剛性需求程度未變
       98年房改以后，逐步取消了福利分房。房地產(chǎn)開始走入真正的市場(chǎng)化，中國確立了加快城市化進(jìn)程，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，同時(shí)中國居民收入也正是在這一階段加速增長，再加上中國人口紅利等因素的影響，房地產(chǎn)的剛性需求被有效激發(fā)，首次購房，改善性購房等需求逐漸增加。有調(diào)查顯示，2004年是中國房地產(chǎn)供需比的拐點(diǎn)，首次超過1:1，在此后的幾年分別為1:1.2，1:1.3，1:1.5，2008年由于受到宏觀環(huán)境的影響，供需比回落到了1:0.8，但正是由于剛性需求被壓抑了近一年，在隨后的2009年樓市回暖中，樓市供需比達(dá)到了驚人的1:1.9！由此可見，目前居民對(duì)房子的剛性需求仍然存在。而在這樣的大背景下，一些中產(chǎn)階級(jí)步入炒房行列，少部分富人群體更是大量購買房產(chǎn)進(jìn)行保值，進(jìn)一步推高了房價(jià)。但我們需要明確的是，這些投資需求是依附于剛性需求，沒有剛性需求，投資需求也就無法存在。

       上述三大因素既是制約某些調(diào)控政策出臺(tái)的阻礙，也是影響一些調(diào)控政策執(zhí)行力度與效果,使得其屢次失靈的原因。在這三大因素不發(fā)生根本性改變的情況下，高房價(jià)難以得到真正遏制，房價(jià)的任何一次下跌也都是“假摔”，而不是“真降”。