在國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳的出擊下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生著重大的轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)在，廣州、上海、深圳等一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)顯示出威力，地產(chǎn)商們將戰(zhàn)場(chǎng)重心移到二三線城市，投資者也逐步撤離一線城市紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。

對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒4月6日在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，隨著一線城市土地供應(yīng)的緊張，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛調(diào)整新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，抓住海南、珠海與長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)城市進(jìn)行擴(kuò)張。

王鋒稱，一線城市是房?jī)r(jià)調(diào)控的重點(diǎn)，國(guó)家還會(huì)出臺(tái)調(diào)控措施，這使得一線城市房?jī)r(jià)面臨調(diào)整。而目前城鎮(zhèn)化建設(shè)加速將為二、三線城市提供投資商機(jī)。而且二、三線城市供應(yīng)不受限、需求增長(zhǎng)、政策支持，將成市場(chǎng)資金角逐的主“戰(zhàn)場(chǎng)”。

投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

房地產(chǎn)發(fā)展向二三線城市蔓延，已經(jīng)成為地產(chǎn)商以及投資客的不約選擇。

由于國(guó)內(nèi)一線城市“地王”頻出，高土地成本和房?jī)r(jià)高位運(yùn)行已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的心頭隱憂。于是越來(lái)越多的地產(chǎn)“大佬”出于規(guī)避運(yùn)營(yíng)和資金風(fēng)險(xiǎn)的考慮，已開(kāi)始進(jìn)軍土地成本相對(duì)便宜的二三線城市。“像萬(wàn)科，這兩三年在二三線城市拿地比較活躍。” 王鋒告訴《投資者報(bào)》記者。

據(jù)記者了解，目前萬(wàn)科大致進(jìn)入了33個(gè)城市，未來(lái)3年內(nèi)，萬(wàn)科還會(huì)布局50多個(gè)城市。而上海地產(chǎn)巨頭綠地集團(tuán)目前也已經(jīng)進(jìn)入了36個(gè)城市，其中二線城市獲益頗豐，未來(lái)兩三年，綠地同樣也要擴(kuò)及到50多個(gè)城市。布局二三線城市，已經(jīng)成為地產(chǎn)界新趨勢(shì)。

而在地產(chǎn)商進(jìn)軍的同時(shí)，投資客也紛紛移資二三線城市。王鋒分析，因?yàn)殡S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，吸引了一線城市白領(lǐng)及在外務(wù)工人員選擇返鄉(xiāng)安家置業(yè)，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)需求，對(duì)二三線城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了重大影響，為此投資客也紛紛涌入掘金。

“特別是對(duì)于已經(jīng)擁有或擬建設(shè)高鐵的二、三線城市，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)往往超過(guò)一線城市。”摩根大通董事總經(jīng)理、中國(guó)證券和大宗商品主席李晶日前在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)如此表示。

天津市商務(wù)委員會(huì)表示，京津高鐵于2008年的啟動(dòng)，不僅增強(qiáng)了國(guó)外投資者的信心，同時(shí)也推高了房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年天津銷售的房屋中，超過(guò)15%出售予北京居民。迄今，二、三線城市的房屋銷售往往能更準(zhǔn)確地反映終端需求，而一線城市的房?jī)r(jià)上漲則反映了投機(jī)性需求的活躍。

李晶還告訴《投資者報(bào)》記者，“我們預(yù)期即將展開(kāi)的高鐵網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張將對(duì)鐵路沿線城市產(chǎn)生類似深遠(yuǎn)影響。受惠者并非全是類似于天津的發(fā)達(dá)城市；相反，許多二三線的內(nèi)陸城鎮(zhèn)也將會(huì)受益。”

機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

王鋒也認(rèn)為，目前，二三線城市對(duì)于5～7年的長(zhǎng)期投資客比較有吸引力，畢竟二手房轉(zhuǎn)手沒(méi)有一線城市快。一線城市目前房?jī)r(jià)過(guò)高，透支嚴(yán)重，上漲空間有限。而從房?jī)r(jià)收入比上看，二三線城市房?jī)r(jià)還有較廣的房?jī)r(jià)上漲空間。

中指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，中部、西部和東北地區(qū)低于全國(guó)和東部地區(qū)。2009年中部、西部和東北地區(qū)房?jī)r(jià)收入比分別為6.1、6.3和8.1，低于同期全國(guó)(8.4)和東部地區(qū)(10.8)。與2008年相比，2009年?yáng)|部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比提高了0.9；全國(guó)房?jī)r(jià)收入比提高0.8，中部和西部分別提高0.2和0.3，東北地區(qū)保持不變。

事實(shí)上，今年全國(guó)“兩會(huì)”過(guò)后，一線城市仍是房?jī)r(jià)調(diào)控的重點(diǎn)，相比之下二線城市房?jī)r(jià)受到的政策壓力較小，房地產(chǎn)行情也好于一線城市，像成都、合肥等城市樓盤火熱，大有“萬(wàn)元領(lǐng)導(dǎo)二線城市房?jī)r(jià)”之勢(shì)。

不過(guò)，二三線城市的投資風(fēng)險(xiǎn)也同樣并存。對(duì)此，王鋒也表示擔(dān)心，二三線城市的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手一般需要5～7年，而5～7年后新房變成了舊房，到時(shí)更高品質(zhì)和質(zhì)量的房子可能會(huì)出來(lái)。同時(shí)，有些二三線城市的房?jī)r(jià)目前偏高。如此計(jì)算，二三線樓市應(yīng)該還有5年繁榮可期。

據(jù)了解，隨著軌交11號(hào)線、滬寧城際、滬寧高速拓寬等一系列城際交通方式的實(shí)現(xiàn)，上海、昆山兩地間的交通距離越來(lái)越近。而在距離拉近之時(shí)，昆山房?jī)r(jià)同時(shí)亦在靠近上海水平。據(jù)悉，目前在昆山的花橋等地區(qū)，均價(jià)已經(jīng)步入“萬(wàn)元”時(shí)代。

對(duì)此，有房地產(chǎn)專家表示，對(duì)于地產(chǎn)商與投資客攜巨資前往二、三線城市拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)與地價(jià)的同時(shí)，其管理者也應(yīng)當(dāng)注意，畢竟其需求人群不像一線城市來(lái)自全國(guó)甚至世界，其對(duì)于高房?jī)r(jià)高地價(jià)的承受能力要弱小許多。尤其是一些房?jī)r(jià)瘋漲嚴(yán)重的地區(qū)，只有充分考慮自己的情況，保持應(yīng)有的理性，及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)措施控制住，控制住房地產(chǎn)這把“雙刃劍”才可能把今后或許到來(lái)的“房產(chǎn)泡沫”消滅于無(wú)形。

國(guó)土部也已注意到這個(gè)現(xiàn)象。國(guó)土部最近就警示，二、三線城市須防地價(jià)跟風(fēng)上漲。國(guó)土部在最新發(fā)布的《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》中指出，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加快，中小城市對(duì)住房用地需求會(huì)持續(xù)增大，首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的持續(xù)實(shí)施落實(shí)、剛性購(gòu)房需求的釋放，將刺激二、三線城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，從而激發(fā)城市居住地價(jià)的上漲。但是，“二、三線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集程度等必然存在一定的差距，其市場(chǎng)需求彈性往往受到很多限制，因此必須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)過(guò)快上漲。”

房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升

王鋒認(rèn)為，今年二三線城市的房?jī)r(jià)整體趨于上漲趨勢(shì)。而2010年一線城市的成交量難以在2009年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，二、三線城市房地產(chǎn)則相對(duì)健康。而一線城市，出于民生考慮，國(guó)家今年還會(huì)加大對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的調(diào)控。

“當(dāng)前一線城市畸高的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)對(duì)這些城市剛性需求的釋放形成抑制，而在二、三線城市，目前是城鎮(zhèn)化發(fā)展最快的時(shí)期，這些城市在市區(qū)面積和城市人口方面正面臨著擴(kuò)容的問(wèn)題，房產(chǎn)需求量大。”王鋒說(shuō)。

不過(guò)，李晶對(duì)此則有不同的觀點(diǎn)。她表示，近月房地產(chǎn)的價(jià)格與土地價(jià)格都出現(xiàn)非常明顯的V形反彈。她認(rèn)為，今年政府最重要的政策是控制地價(jià)的增長(zhǎng)，但是中央政府和地方政府在控制地價(jià)的過(guò)程中有利益沖突，因?yàn)榈胤秸?0～40%的收入都是來(lái)自拍賣當(dāng)?shù)赝恋兀?dāng)然地方政府希望土地價(jià)格越高越好，因此這種情況就導(dǎo)致土地價(jià)格居高不下。所以，今年全年下來(lái)像北京這樣的一線城市房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)可能性還是比較小。

但不管怎樣，對(duì)于二三線城市的房?jī)r(jià)，業(yè)界人士均表示，中國(guó)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)梯隊(duì)現(xiàn)象，一線城市在基本開(kāi)發(fā)完畢后，二線城市就會(huì)跟隨一線城市的道路發(fā)展，尤其對(duì)于前期不是特別瘋狂的二、三線城市，其房?jī)r(jià)在這一兩年內(nèi)還要繼續(xù)增長(zhǎng)。