“對不起，我們預(yù)售許可證還沒下來，具體的開盤時間還沒有定。”《每日經(jīng)濟新聞》昨日給幾個新的樓盤打了電話，基本上都得了這樣的回復(fù)。

山雨欲來風(fēng)滿樓。近日的政府調(diào)控新政讓房地產(chǎn)開發(fā)商有了絲絲涼意，而住建部近日針對開發(fā)商捂盤惜售以及炒賣期房的現(xiàn)象又出重拳，讓原本火熱的新盤銷售瞬間遇冷，此前違背政策的新盤也進入了“預(yù)售敏感期”。

違規(guī)銷售暫停

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求“今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用”。

《每日經(jīng)濟新聞》昨日調(diào)查了京城數(shù)個沒有預(yù)售許可證的樓盤，發(fā)現(xiàn)住建部的新政有了明顯的效果。

“你如果確定有購買意向，我得向主管問問，看是否還需要你準(zhǔn)備1萬元。”當(dāng)記者以購房者的身份詢問時，朝陽區(qū)某新開樓盤的銷售人員王嘉(匿名)對是否還需要準(zhǔn)備1萬元錢并不十分確定。

而在此之前，這個樓盤早已以1萬元獲取一個號的形式開始預(yù)售，并已排到了4000多號。“我們這不是定金，是‘購房誠意金’”王嘉認(rèn)為這樣的行為有其存在的理由，因為這么多人要房子，花一萬元確定意向獲取排號資格，未來還可以抵房款4萬，而且如果業(yè)主選擇了其它的樓盤，這1萬元也可以如數(shù)退還。

不過，住建部此次的《通知》一公布，該樓盤顯然在違規(guī)之列，記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上并沒有查到該樓盤已經(jīng)獲得預(yù)售許可，該銷售人員也表示，預(yù)售證確實還沒有拿到。因此，《通知》一出，他們的銷售主管就召集開會，提出將“購房誠意金”暫時冷凍。

與此情況類似的還有北五環(huán)的一個樓盤，在該樓盤的業(yè)主論壇里，眾多意向者都表示當(dāng)記者以購房者身份致電后，一位銷售人員表示，預(yù)售證本月28日下來，可以先去報名做VIP登記，待預(yù)售證下來后，再去指定銀行存30萬元當(dāng)作預(yù)付款。

新政最終或難起效

對于已經(jīng)收取了定金且沒有預(yù)售許可的開發(fā)商來說，住建部的新規(guī)確實讓他們有點惶惶不安。

北京中原房地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉對 《每日經(jīng)濟新聞》表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計，北京目前有95%的樓盤都有開盤前排號的現(xiàn)象，在通州等區(qū)域甚至出現(xiàn)了提前3個月以上時間排號的現(xiàn)象，而排號制度也人為造成了很多樓盤搶購的假象，這也推動了2009年來的房價飛漲。

中易安房地產(chǎn)擔(dān)保公司市場總監(jiān)徐東華表示，對于那些本有打算最近在沒有預(yù)售許可也開盤的開發(fā)商，則由于當(dāng)前房價看空危機，也會借住建部政策之機緩一緩。

張大偉的統(tǒng)計顯示，預(yù)計開盤近50個項目的4月，因為新政策的影響最近僅開盤了17個，而且其中更是有14個為5環(huán)外項目，很多開發(fā)商為了避免出現(xiàn)開盤冷清的現(xiàn)象，都選擇了觀望。

徐東華判斷，嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，要求明碼標(biāo)價對外銷售，最可能帶來的結(jié)果是，開發(fā)商大幅提高申報價格，然后打折，“反正你規(guī)定是不準(zhǔn)漲價，又沒有規(guī)定不準(zhǔn)打折。”

據(jù)記者了解，對上述收取定金等違規(guī)行為，有關(guān)部門已經(jīng)調(diào)控了好多次，但效果都不明顯，“上有政策、下有對策”一直持續(xù)至今。

最早的時候是直接下定金簽合同，由于相關(guān)部門出臺規(guī)定，后來演變成存銀行多少錢，排號多少錢。徐東華認(rèn)為，開發(fā)商的最終目的是把有購房意向的人進行控制，因此上述違規(guī)行為的背后存在的是利益驅(qū)動。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來的發(fā)展不排除開發(fā)商的銷售人員代理一些公司，來收取定金，并由開發(fā)商來做個擔(dān)保。當(dāng)前一些擦邊球的做法或許延續(xù)，比如“直接讓客戶用自己的名字去某個指定的銀行開個賬戶存錢，錢可以任意取。”(記者 吳文坤 ）