2010年4月20日，建設(shè)部在其網(wǎng)站公布了4月13日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ返膬?nèi)容主要有兩點(diǎn)：一個(gè)是針對(duì)開發(fā)商的捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂交易秩序，人為制造房屋短缺的行為予以規(guī)范；另一個(gè)是對(duì)備受爭(zhēng)議的房屋預(yù)售制度予以完善。拋開捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂交易秩序行為的治理不論，單就建設(shè)部本次提出規(guī)范商品房預(yù)售制度而言，的確找到了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多亂象的癥結(jié)之一。

眾所周知，房屋預(yù)售是濫觴于香港的一種支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的交易制度，俗稱賣樓花。在1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確。實(shí)事求是而言，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛建立的最初幾年，對(duì)于緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，的確起了至關(guān)重要的作用。如果沒有預(yù)售制度的引入，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒有紅火的今天。但是，由于房屋預(yù)售制度本質(zhì)上是一種期貨交易而非現(xiàn)貨交易，差不多和“指腹為婚”一樣，這就使得預(yù)售制度本身蘊(yùn)含著不可克服的天然的風(fēng)險(xiǎn)和缺陷。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)的情況下，預(yù)售制的天然缺陷成了開發(fā)商恣意侵害購房人權(quán)益，掠奪民眾財(cái)富的制度利器。

從預(yù)售制在我國(guó)實(shí)施的具體情況看，其突出的缺陷主要表現(xiàn)在：其一，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，開發(fā)商通過人為壓低項(xiàng)目的預(yù)售規(guī)模，甚至變態(tài)至分層、分單元辦理預(yù)售許可，以便坐地漲價(jià)；其二，開發(fā)商在辦完預(yù)售之后，隨意修改預(yù)售方案，不按照預(yù)售方案規(guī)定的時(shí)間、價(jià)格銷售；其三，因?yàn)槭穷A(yù)售，購房人只能看到房屋的主體框架，具體配套、細(xì)節(jié)只能看模型想象。開發(fā)商往往利用這一模糊期，對(duì)小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等進(jìn)行空頭許諾，有的甚至修改規(guī)劃，糾紛不斷；其四，預(yù)售制導(dǎo)致開發(fā)商和購房者在博弈上非常不平等，從而導(dǎo)致出現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格，偷工減料等情況，最近幾年，樓脆脆，樓歪歪等質(zhì)量事故和預(yù)售制度不無關(guān)系；其五，實(shí)踐證明，在去年房地產(chǎn)低迷的時(shí)候，開發(fā)商通過預(yù)售制的漏洞，大搞“假按揭”，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；其六，由于缺乏完善的住房登記制度，開發(fā)商在房?jī)r(jià)不斷上漲情況下為牟取更高利潤(rùn)，在房屋建成之后，將房屋再次賣給別人，一屋兩賣、一屋多押致使糾紛迭起，等等。

鑒于預(yù)售制度存在諸多先天性的制度殘缺，早在2005年，央行在一份報(bào)告中就指出，房地產(chǎn)的很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題，根源在于預(yù)售制。因此，報(bào)告建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。”2006年3月，33位全國(guó)人大代表提交議案建議取消房屋預(yù)售制度，2007年，全國(guó)兩會(huì)期間多位人大代表和政協(xié)委員繼續(xù)建議取消房屋預(yù)售。在目前房?jī)r(jià)不理性上漲的情況下，學(xué)界和業(yè)界的大多數(shù)的意見更是認(rèn)為應(yīng)該盡快徹底廢除，實(shí)現(xiàn)商品房的現(xiàn)房銷售。而且，經(jīng)歷近十年之久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自有資金方面和以前不可同日而語，特別是經(jīng)歷了09年的房?jī)r(jià)大漲之后，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)并不缺錢，具備了徹底廢除預(yù)售制度，實(shí)現(xiàn)房屋現(xiàn)房銷售的基本條件。

但是，對(duì)于開發(fā)商而言，預(yù)售制的種種好處使得他們一直堅(jiān)決反對(duì)由于利益博弈的復(fù)雜，建設(shè)部盡管鼓勵(lì)各地進(jìn)行現(xiàn)房銷售，但似乎并沒有打算近期徹底廢除預(yù)售制的打算，而是傾向于對(duì)其完善。比如，提出在辦理預(yù)售的時(shí)候，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟；對(duì)開發(fā)商的預(yù)售方案予以“標(biāo)準(zhǔn)化”，要求預(yù)售方案應(yīng)該包括建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度等重要內(nèi)容，并規(guī)定，預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示；為了確保房屋質(zhì)量，鼓勵(lì)各地推行預(yù)售商品住房質(zhì)量保證金制度等等。

但是，這些完善性的舉措并不能徹底杜絕預(yù)售制的種種弊端，特別是考慮到預(yù)售制在香港之所以長(zhǎng)期存在，和香港完善的法律，健全的信用和監(jiān)管機(jī)制有很大的關(guān)系。但很顯然，這些基本的條件，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在，從而使得房屋預(yù)售完全成了開發(fā)商無償占用購房者資金和制造房地產(chǎn)泡沫的工具，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，而且，從全球來看，預(yù)售制這樣明顯不合理的制度鮮有國(guó)家實(shí)行。在當(dāng)下控制高房?jī)r(jià)的大背景下，完全可以通過修改法律，徹底廢除預(yù)售制，讓房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)貨”銷售，讓開發(fā)商不再無償占有購房者的資金，并藉此制造泡沫。