也許中國的房價收入比高于平均值的某些國家，但中國的生活費用低于發(fā)達國家，如美國，這樣按收入比計算的結(jié)果反而是日常生活費用較低的地區(qū)更合算了。

       中國部分地區(qū)的房價確實很高，如溫州地區(qū)的某些縣城的房價甚至高于了發(fā)達的核心城市，如高于了北京、上海。長三角一些發(fā)達城市的房價甚至高于廣州等省會城市，更遠遠高于長沙、西安等省會城市。這正說明了經(jīng)濟的發(fā)達程度與房價的對應(yīng)關(guān)系，重要的還是提高民眾的收入，房價上漲的速度如果高于了收入的增長，持續(xù)下去就會出現(xiàn)泡沫。但從一個較長的周期看，中國的收入增長是大于房價的增長平均值的，這樣就不會出現(xiàn)無法解釋的現(xiàn)象。

收入增長與房價增長的關(guān)系

       雖然在整個社會中高于平均收入值的是一部分人群，這部分人群的收入增長越大于平均值，則一定會讓低于平均值增長水平的人群收入更低。但房價在供給不平衡中一定首先滿足的是這些高于平均值收入家庭的需求，并一定會因此拉大低于平均增長率的購買差距，這就和所有國家一樣都會有一個收入高于保障線但從市場中購買商品房仍比較困難的夾層。整個群體在美國大約占總數(shù)的20—30%，中國因為有約50年的福利分房和公房出租的發(fā)展階段，因此住房出現(xiàn)了并不完全與收入掛鉤的特殊情況。許多收入并不高的群體，包括最低收入群體擁有不太大的住房，因此反而在住房私有化率的調(diào)查中出現(xiàn)了私有化率不是隨著收入的高低成正比的現(xiàn)象，反倒是成反比的奇怪現(xiàn)象。租房率的升高都是與收入的從低到高成正比的現(xiàn)象。于是整個夾心層不是以收入，反而是以年齡成正比的。即在中國年齡組越高住房的私有化率越高，夾心層集中于工作年限不長、財富積累不多、又沒有享受到福利分房的80年代后出生的群體上。

       從美國的首次購房年齡統(tǒng)計看，大約為29—31歲，但中國30歲以下年齡的人在已購商品房群體中占33.4%以上的比例，可以說是個很高的比例了。20—40歲的合計比例高達67%，40以上的人群大多享受了福利分房，不管收入的高低都有了特殊的住房財富，也具備轉(zhuǎn)換改善住房的條件。如何解決這一群體的矛盾在全球各國都是個難題，大多是用租賃住房來解決的，在中國這也將會是一個方向。

       2008年之后，紐約市因為失業(yè)率的上升而造成了巨大的空置，9.11事件之后，恐怖主義讓紐約市出現(xiàn)了大量的空置，之后隨著經(jīng)濟的轉(zhuǎn)好空置率快速下降到2007年達到了最低點。金融危機之后，紐約的失業(yè)率快速上升最高達到近20萬人。目前美國全國的失業(yè)率為9.7%，紐約市為10.2%，仍高達17.5—20萬人。其住房空置率也由預期的15%，下降到12.6，并將逐步隨就業(yè)的轉(zhuǎn)好而下降。

       從2007—2009年的全國成交額看，個人購買中的比例分別為56%、33%與39%。2010年一季度的成交額高達33億美元，已接近2009年全年的交易額?？磥硗顿Y在美國的房地產(chǎn)市場中至少占40—60%以上的比例。投資客所占的市場交易比重從來就不是房價高漲的原因，也不是空置的原因，反而是調(diào)節(jié)價格的潤滑劑，起到了中儲糧、中儲肉對市場的調(diào)節(jié)作用。

       當市場供給短缺價格上升時，投資客拋出房屋讓市場價格上漲減緩、供給增加，而價格較低時，投資客進入購買，適度穩(wěn)定了市場價格并減少了下跌的風險。

       也許中國還不是一個市場化的房地產(chǎn)環(huán)境，因此投資與投機被稱為是萬惡之源，也成為了重點打擊的對象，似乎這是市場化中的害蟲在破壞市場化的發(fā)展。但中國豈不是早晚要走到一個市場化的環(huán)境中去嗎？否則又為什么要讓世界各國承認中國的市場經(jīng)濟地位呢？

       道理很簡單，沒有市場經(jīng)濟地位就會在國際貿(mào)易中永遠處于被限制與被攻擊的不利困境。而市場經(jīng)濟中又怎么會不允許投資行為存在呢？沒有個人與機構(gòu)對房產(chǎn)的投資又怎么能建立一個租賃性的住房市場化呢？難道政府背的動所有建立公房租賃市場的包袱嗎？1998年之前的住房制度的失敗已證明了，政府是無能力獨立承擔解決居民住房責任的，更不可能在高城市化率的發(fā)展階段承擔起全部的住房責任。只能靠市場化和政府保障兩條腿走路，并盡可能的發(fā)揮市場機制的作用，讓市場承擔更多的購買與租賃的責任，讓政府集中于對低收入住房困難的保障。市場化就必須首先承認和允許投資者的存在，并發(fā)揮投資者調(diào)節(jié)市場供給量和租賃量的作用。

       當住房戰(zhàn)略上出現(xiàn)錯誤的認識時，任何戰(zhàn)術(shù)上的調(diào)整都無法解決和彌補戰(zhàn)略錯誤的缺陷，也絕不可能靠戰(zhàn)術(shù)去調(diào)整應(yīng)從戰(zhàn)略上調(diào)整的問題。

       用美國一個發(fā)達的城市經(jīng)濟國家金融危機之后的情況與中國的情況作簡單的對比，可以看出的是真實的世界。中國現(xiàn)有的投資量絕不可能與美國的開放的投資環(huán)境相比，同樣也絕不可能出現(xiàn)遠遠大于紐約空置率的一種情況。北京尤其與紐約市不同，在于中國的行政審批和資源配置及會議權(quán)利的集中，讓北京成了一個不得不來的特殊城市，而紐約卻是個市場、商業(yè)、金融交易的中信，紐約不會有專為某一事項而空置的房屋，但北京有并大量存在。如兩會期間大量的住房都突然出現(xiàn)了人來人往的現(xiàn)象，為兩會人員服務(wù)的工作人員會集中于北京，他們沒有居住于會議現(xiàn)場，但會散落于各個小區(qū)之中與居民同處。如各地的駐京辦事處已成為北京的特色，而無能力公開設(shè)立辦事機構(gòu)的地方政府、廠礦機構(gòu)許多都用購買居民住房的方式存在。這些住房有空有閑，但會為特定目標而擠滿了人。如為招商活動、為上訪活動等，表面看這些空閑是存在的，但并非為空閑而投資的行為。這些中國特色則是紐約與任何國家與城市都不存在的，也同樣不存在許多媒體或個人所推測的那種高達30—50%的空置現(xiàn)象。

       我不能說美國的情況能代表中國的未來發(fā)展，但至少別人走過的路是一種借鑒。前一段危機中美國到中國來推銷房子，也有了一美元一套房的傳聞，但卻不知道這一美元之后的代價和要支付的欠稅。地稅并不是按交易價格計算，而是按評估價格計算的，為證明這些交易的稅費和相關(guān)的費用，我將有關(guān)情況附錄于后，看看美國的交易稅費和紐約最新的房價報價，也讓那些認為北京、上海的房子貴于紐約房價的人們清醒清醒。危機后的美國紐約與被稱為是泡沫的中國房價的對比正說明了兩者之間的關(guān)系。