自2009年12月份以來，有關房地產的政策頻繁出臺。2009年12月14日，國務院常務會議上溫總理提出“國四條”；一個月后，2010年1月10日，國務院出臺4號文件（簡稱“國十一條”）；“兩會”期間，溫總理提出，“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”、“本屆政府任期內使房價能夠保持在一個合理的價位”；4月14日國務院再次召開常務會議研究房地產調控，于17日出臺了國務院10號文件（簡稱“國十條”）。

       針對政策的密集出臺，不少市場人士認為“無須大驚小怪”、“沒有什么新意”，也有人認為“這次調控的力度大，但持續(xù)的時間不會太長，一旦影響到經濟增長速度，調控的力度就會調整”。從2005年以來的歷次調控看，這些分析結論應該是對的，但筆者想提出一些新的看法，供投資決策參考。

       首先，應該注意的是，國務院在2010年初的短短4個月時間里兩次下文對房地產進行調控，這是史無前例的。這說明本輪房地產調控與以前有很大的差異，不能再用老眼光來看新問題。

       在1月份出臺國務院4號文件之后，房價并沒有得到控制，這是4月份再次出臺國務院10號文件的關鍵原因。也正是因為如此，10號文件必須獲得成效，否則，國務院的權威將受到嚴重的挑戰(zhàn)。換句話說，這次調控必須使房價出現(xiàn)下跌！

      其次，我們分析一下這次房地產調控的背景。從經濟的角度看，調控房價是經濟結構調整的需要。只有房價下跌，居民消費占GDP的比重才能上升，內需才能逐步上升（參見筆者最近的幾篇文章）。在出口增長受阻，全球貿易保護逐漸盛行的背景下，任其房價上漲繼續(xù)上漲無異于經濟自殘。

       從政治的角度看，房價關系民生的根本問題，動輒數(shù)千年人圍聚在一起抗議地產商漲價的現(xiàn)象，隱含著社會不穩(wěn)定的因素。另外，本屆政府任期已經進入尾期，必須為下屆政府留下一定的空間。調整經濟結構和處理地方政府的債務問題都是為下一屆政府能夠獲得良好開端。這不僅是經濟問題，也是政治問題。這些在“國十條”的第一條文里看得很清楚：

      “住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協(xié)調發(fā)展”。

       這些內容已經清楚地告訴我們本輪房地產調控的目的與意義在于“經濟社會的協(xié)調發(fā)展”，這是本輪房地產調控有別于其他幾次房地產調控的地方。

       此次房地產調控不僅關系到一個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題，還關系到整個國家宏觀經濟的可持續(xù)發(fā)展問題。如果說以前的房地產調控都是揚湯止沸的話，那么此次房地產調控應該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場供給與需求的調節(jié)，而且涉及到行業(yè)制度與規(guī)則的較大改革?？梢灶A期，該政策持續(xù)的時間會很長，至少到2012年新一屆政府上任之前是不會改變的。

       第三，房價泡沫和地方政府的或有負債是當前及今后一段時期中國經濟存在的兩個重大隱患，政府當前已經下決心化解這些風險。為什么要在這個時間化解風險？其一是明年是十二·五發(fā)展計劃的第一年，現(xiàn)在應該為該計劃的實施創(chuàng)造條件，其二是2012年政府要新老交替，現(xiàn)在要為新一屆政府留下空間。

       2010年的中國與1993年有不少類似之處：都是經濟出現(xiàn)大干快上之后的第二年，面臨物價上升的壓力；經濟決策的領導人面臨更替等。金融緊縮是2010年的貨幣政策主要基調，地產業(yè)與銀行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)最大。隨著緊縮政策的實施，有色金屬、鋼鐵、建材等行業(yè)同樣會受到較大的影響，在實業(yè)投資與股市投資中需要高度關注這些行業(yè)的動態(tài)。

     因此，從投資的角度看，無論股市還是房地產市場，應該以防范風險為主要投資策略。