就在“扔鞋門”發(fā)生后的第三天，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強再度“無畏”開腔。在10日的《2010年一季度房地產(chǎn)市場報告》發(fā)布會上，當(dāng)談及“新國十條”對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響時，這位自嘲是“全國人民最想揍的第三人”的老總進(jìn)行了尖銳點評。任志強認(rèn)為，在不增加土地供給的情況下，只控制購房需求以及房屋價格無益于解決當(dāng)前居民住房問題，甚至?xí)霈F(xiàn)開發(fā)商“假打折”的現(xiàn)象，進(jìn)而推高房價。
任志強擔(dān)心，樓市新政可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場后續(xù)投資的不足或“斷炊”。他指出，已有部分開發(fā)商的投資重點從“蓋房子”改為“買鉆石”，在新政的影響下，其可能導(dǎo)致的投資不足所引發(fā)的供需失衡，將導(dǎo)致住房矛盾更加突出。
以下為任志強觀點摘錄：
開發(fā)商堅持一年沒問題
我沒有看到(開發(fā)商持有現(xiàn)金)2500億的數(shù)據(jù)，我覺得不是這樣的。(REICO)報告中，(開發(fā)商)投資資金增加了61%，扣除商業(yè)貸款的話，手里還應(yīng)該有1.8萬多億。(從)上市公司看，超過100億現(xiàn)金流的大概有幾十家，達(dá)到60億的可能有40-50家，大企業(yè)的現(xiàn)金流沒有受到任何影響。
REICO報告里，一季度的資金同比增長66.8%，新增的開發(fā)資金大概是61.4%，這個比去年同期增長了52個百分點，這個應(yīng)該說是非常多的。如果繼續(xù)縮減投資量的話，我覺得堅持一年都沒有問題?，F(xiàn)在來看，半年之內(nèi)，絕大部分開發(fā)商不會因為現(xiàn)金流而出現(xiàn)問題，這和2008年完全不一樣。
長三角地區(qū)在去年三季度以前都是負(fù)數(shù)，到三季度以后，11月之后才進(jìn)入正比例。環(huán)渤海地區(qū)稍微好一點，也是在5、6月份在最低點。大概從開工到拿到銷售證要一年時間，所以今年的上半年一定是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。去年一季度的時候，1到4月份的時候，珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)都是最低點，都是下降的趨勢，這說明(商品房)供不應(yīng)求的現(xiàn)象還很嚴(yán)重。
北京“十一五”期間，供應(yīng)的土地比“十五”期間少了2000多公頃，投資又下降了很多，供給肯定是不足的。所以從北京的批準(zhǔn)銷售和實際銷售情況來看，除了2008年之外，其他年份實際銷售套數(shù)都是大于批準(zhǔn)銷售的套數(shù)。每天有59萬人的增長，肯定供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。長期來說，一般是10萬套左右是比較合理的，因為我們一年有18萬套和20萬套的銷售，所以有半年庫存是比較合理的。現(xiàn)在情況來看是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個數(shù)，后期要在相當(dāng)一段時間才能提高到保持10萬套左右的庫存，是這樣一個范圍。(去年)12月以后，我們才覺得有(庫存)供應(yīng)增加。但是不要以為國務(wù)院文件出現(xiàn)，投資(就)出現(xiàn)下滑，08年就出現(xiàn)過這個情況，09年的年初也出現(xiàn)過，就是萬科上海的樓盤，蓋了一半就停工了。如果出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，后期的供給量就會出現(xiàn)巨大的矛盾差。
障性住房的突出矛盾：少？多？在哪兒？
在北京的政策性住房里，不公開、不透明、不(面)向社會的，大概要占到四分之三，面向社會大概只有四分之一。比如說09年，我們政府工作報告中提出850萬平米，其中只有150萬平米是面向社會的，中間有很大的差距。土地供應(yīng)之所以“十五”和“十一五”有很大的差別，是因為“十五”期間是企業(yè)找地，開發(fā)企業(yè)可以跟工礦、其他企業(yè)商量開發(fā)。04年之后是政府找地，因為推地招牌掛，因為政府是強制性的收購，很低的價格，所以企業(yè)現(xiàn)在大量的土地不往外拋了，寧愿租著，也不讓土地局拿走，所以土地局很尷尬，沒有辦法完成土地供應(yīng)量的指標(biāo)，這是北京的情況，我估計全國情況都差不多。
從05年到09年，北京共有7000多公頃的土地，面向開發(fā)商的只有2000多頃，就是說有將近5000多公頃是用于政策性保障，實際上政策性保障的用地大于開發(fā)企業(yè)用地接近于三倍。所以保障性住房你們(記者)說少，政府說很多，但是老百姓說不知道在哪兒，這個可能是一個突出的矛盾。
08年的工作報告就做了一個全國存量的調(diào)查報告，其中也把這些情況說清楚了。很多人說市場化不好，我們在99年的時候每年竣工大概只有190萬套房子，但是到了08年的時候，十年的時間，我們生產(chǎn)的商品房達(dá)到了494萬套，增加了好幾倍，這就是市場化的好處。但是增加了幾倍，按城鎮(zhèn)的居住戶數(shù)計算大概只有2%。也就是說買房的人必須擠到這2%里才能買得上房子，去年城鎮(zhèn)新增家庭人口大概1100億戶，我們的房子只夠一半，所以說還有一半的人要去租房子或者買二手房。而二手房目前的交易量還沒有一手房交易量大。
新政會令房價虛高，恒大降價是在玩“貓膩”
我認(rèn)為(政府)把老百姓的(購房)口味吊得太高，最后的結(jié)果會讓住房制度改革走很多的彎路，其實我們還要用很長時間才能把住房問題提高。我們不是沒有房子住，但是住房質(zhì)量差別特別大，如果按價值算的話，最低收入和最高收入大概差了五倍左右，富人住的都是好房子，窮人住的都是破房子，不在于面積上，質(zhì)量上差別很大。比如小房子有的沒衛(wèi)生間，有的沒燃?xì)猓械纳踔翛]有自來水等等，這些都非常差，把這些情況改善沒有幾十年的時間是不可能的。
從住房情況看，最低收入階層和最高收入階層(住房)面積差1.6倍，全國平均起來也就是80多平米，所以住房情況非常差。不要以為我們的住房情況已經(jīng)可以大躍進(jìn)了，(也不要以為)三年之內(nèi)就能把所有問題解決了。我們還要用20到30年的時間才能基本解決居民的住房問題，一下子把住房水平提高得很高，那是不可能的。
我不知道北京有沒有規(guī)定(單價過高的樓盤暫停審批預(yù)售證)，我只知道萬科這次想賣5萬塊錢，然后政府好像沒有給他房。你說的(單價)3萬塊以上(暫停審批預(yù)售證)，我沒有聽說過?，F(xiàn)在起碼發(fā)銷售證的速度在減慢，新的規(guī)定里有一條叫作申報價位。這個制度就會讓大家把價位報得很高很高，因為打折沒有關(guān)系，但是漲價后再讓政府批就很難，所以就把價格抬得很高。如果政府真的在短期之內(nèi)都不批的話，供應(yīng)量會麻煩，我想不會堅持很長時間，政府還是會考慮供應(yīng)的問題，眼前的矛盾主要還是房價的問題。
恒大可能就是自己玩兒了一個貓膩。他說尾房進(jìn)行八五折，不是尾房的不是八五折，我不知道新聞是真的還是假的，所以他宣布取消，只能說是這是企業(yè)行為，如果想炒作，或者是想把尾房甩了，那和宏觀調(diào)控沒有什么關(guān)系，就是企業(yè)行為。
房價終將由供求決定
北京“十五”期間，大概每年平均人均增加0.9平方米的建筑面積，但是到了“十一五”期間，因為人口增長了，每年只增加0.45%，就是下降了將近一半。我們“十一五”期間供應(yīng)量明顯大幅度縮短，造成了“十一五”期間房價比“十五”期間迅速上升。尤其是外來人口增加，這樣的話人口需求量越來越大，而住房供應(yīng)面積越來越小，最后導(dǎo)致北京房價越來越高。
如果大家把資金都投進(jìn)去，房子開工了，你要想讓他不賣房子，他就會有資金壓力，現(xiàn)金流就要出問題了，那個時候就有可能非降價不可。我說的這些數(shù)都是政協(xié)在討論“十二五”住房規(guī)劃的時候政府提供的數(shù)據(jù)，恰恰說明供不應(yīng)求在市場上會占主導(dǎo)地位，而不是開發(fā)商太黑了才把價格炒高。在未來的發(fā)展過程中，供求關(guān)系決定價格。盡管政府可以用調(diào)控的辦法把需求或者價格扭曲了，但是最終還是要回到供求關(guān)系上去。
政府已經(jīng)在打壓(房價)了，這種結(jié)果可能導(dǎo)致投資上不去。我現(xiàn)在最擔(dān)心的是一季度投資增長能不能維持。如果二季度、三季度、四季度都能維持高增長的話，我們下半年或者到年底的三季度供給就會持續(xù)增加；怕的就是銷售一下去，所有人都不干了，或者不投了。我們發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)投資的今年已經(jīng)買鉆石去了，已經(jīng)不蓋房子了，就怕最后投資上不去，下一階段的矛盾更加突出。
所以供求關(guān)系中，沒有一個好的投資環(huán)境，“供”是保證不了的。前一段時間可能是土地供給不足，后一階段可能是因為政策打壓，北京拍了兩塊地，一塊地是多出了政府底價17塊錢一平米，政府宣布不賣了。另外一塊是少于政府底價17塊錢，一個是多了，一個是少了，所以兩塊地都沒有拍成。這還挺麻煩，因為我們還沒有完成供應(yīng)2500萬平米住房面積的。
