被扔鞋后任志強再開口:新政只會抬高房價

2010年05月13日 09:02
來源:互聯(lián)網(wǎng)

       就在“扔鞋門”發(fā)生后的第三天,華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強再度“無畏”開腔。在10日的《2010年一季度房地產(chǎn)市場報告》發(fā)布會上,當(dāng)談及“新國十條”對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響時,這位自嘲是“全國人民最想揍的第三人”的老總進(jìn)行了尖銳點評。任志強認(rèn)為,在不增加土地供給的情況下,只控制購房需求以及房屋價格無益于解決當(dāng)前居民住房問題,甚至?xí)霈F(xiàn)開發(fā)商“假打折”的現(xiàn)象,進(jìn)而推高房價。

  任志強擔(dān)心,樓市新政可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場后續(xù)投資的不足或“斷炊”。他指出,已有部分開發(fā)商的投資重點從“蓋房子”改為“買鉆石”,在新政的影響下,其可能導(dǎo)致的投資不足所引發(fā)的供需失衡,將導(dǎo)致住房矛盾更加突出。

  以下為任志強觀點摘錄:

  開發(fā)商堅持一年沒問題

  我沒有看到(開發(fā)商持有現(xiàn)金)2500億的數(shù)據(jù),我覺得不是這樣的。(REICO)報告中,(開發(fā)商)投資資金增加了61%,扣除商業(yè)貸款的話,手里還應(yīng)該有1.8萬多億。(從)上市公司看,超過100億現(xiàn)金流的大概有幾十家,達(dá)到60億的可能有40-50家,大企業(yè)的現(xiàn)金流沒有受到任何影響。

  REICO報告里,一季度的資金同比增長66.8%,新增的開發(fā)資金大概是61.4%,這個比去年同期增長了52個百分點,這個應(yīng)該說是非常多的。如果繼續(xù)縮減投資量的話,我覺得堅持一年都沒有問題?,F(xiàn)在來看,半年之內(nèi),絕大部分開發(fā)商不會因為現(xiàn)金流而出現(xiàn)問題,這和2008年完全不一樣。

  長三角地區(qū)在去年三季度以前都是負(fù)數(shù),到三季度以后,11月之后才進(jìn)入正比例。環(huán)渤海地區(qū)稍微好一點,也是在5、6月份在最低點。大概從開工到拿到銷售證要一年時間,所以今年的上半年一定是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。去年一季度的時候,1到4月份的時候,珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)都是最低點,都是下降的趨勢,這說明(商品房)供不應(yīng)求的現(xiàn)象還很嚴(yán)重。

  北京“十一五”期間,供應(yīng)的土地比“十五”期間少了2000多公頃,投資又下降了很多,供給肯定是不足的。所以從北京的批準(zhǔn)銷售和實際銷售情況來看,除了2008年之外,其他年份實際銷售套數(shù)都是大于批準(zhǔn)銷售的套數(shù)。每天有59萬人的增長,肯定供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。長期來說,一般是10萬套左右是比較合理的,因為我們一年有18萬套和20萬套的銷售,所以有半年庫存是比較合理的。現(xiàn)在情況來看是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個數(shù),后期要在相當(dāng)一段時間才能提高到保持10萬套左右的庫存,是這樣一個范圍。(去年)12月以后,我們才覺得有(庫存)供應(yīng)增加。但是不要以為國務(wù)院文件出現(xiàn),投資(就)出現(xiàn)下滑,08年就出現(xiàn)過這個情況,09年的年初也出現(xiàn)過,就是萬科上海的樓盤,蓋了一半就停工了。如果出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象,后期的供給量就會出現(xiàn)巨大的矛盾差。

  障性住房的突出矛盾:少?多?在哪兒?

  在北京的政策性住房里,不公開、不透明、不(面)向社會的,大概要占到四分之三,面向社會大概只有四分之一。比如說09年,我們政府工作報告中提出850萬平米,其中只有150萬平米是面向社會的,中間有很大的差距。土地供應(yīng)之所以“十五”和“十一五”有很大的差別,是因為“十五”期間是企業(yè)找地,開發(fā)企業(yè)可以跟工礦、其他企業(yè)商量開發(fā)。04年之后是政府找地,因為推地招牌掛,因為政府是強制性的收購,很低的價格,所以企業(yè)現(xiàn)在大量的土地不往外拋了,寧愿租著,也不讓土地局拿走,所以土地局很尷尬,沒有辦法完成土地供應(yīng)量的指標(biāo),這是北京的情況,我估計全國情況都差不多。

  從05年到09年,北京共有7000多公頃的土地,面向開發(fā)商的只有2000多頃,就是說有將近5000多公頃是用于政策性保障,實際上政策性保障的用地大于開發(fā)企業(yè)用地接近于三倍。所以保障性住房你們(記者)說少,政府說很多,但是老百姓說不知道在哪兒,這個可能是一個突出的矛盾。

  08年的工作報告就做了一個全國存量的調(diào)查報告,其中也把這些情況說清楚了。很多人說市場化不好,我們在99年的時候每年竣工大概只有190萬套房子,但是到了08年的時候,十年的時間,我們生產(chǎn)的商品房達(dá)到了494萬套,增加了好幾倍,這就是市場化的好處。但是增加了幾倍,按城鎮(zhèn)的居住戶數(shù)計算大概只有2%。也就是說買房的人必須擠到這2%里才能買得上房子,去年城鎮(zhèn)新增家庭人口大概1100億戶,我們的房子只夠一半,所以說還有一半的人要去租房子或者買二手房。而二手房目前的交易量還沒有一手房交易量大。

  新政會令房價虛高,恒大降價是在玩“貓膩”

  我認(rèn)為(政府)把老百姓的(購房)口味吊得太高,最后的結(jié)果會讓住房制度改革走很多的彎路,其實我們還要用很長時間才能把住房問題提高。我們不是沒有房子住,但是住房質(zhì)量差別特別大,如果按價值算的話,最低收入和最高收入大概差了五倍左右,富人住的都是好房子,窮人住的都是破房子,不在于面積上,質(zhì)量上差別很大。比如小房子有的沒衛(wèi)生間,有的沒燃?xì)猓械纳踔翛]有自來水等等,這些都非常差,把這些情況改善沒有幾十年的時間是不可能的。

  從住房情況看,最低收入階層和最高收入階層(住房)面積差1.6倍,全國平均起來也就是80多平米,所以住房情況非常差。不要以為我們的住房情況已經(jīng)可以大躍進(jìn)了,(也不要以為)三年之內(nèi)就能把所有問題解決了。我們還要用20到30年的時間才能基本解決居民的住房問題,一下子把住房水平提高得很高,那是不可能的。

  我不知道北京有沒有規(guī)定(單價過高的樓盤暫停審批預(yù)售證),我只知道萬科這次想賣5萬塊錢,然后政府好像沒有給他房。你說的(單價)3萬塊以上(暫停審批預(yù)售證),我沒有聽說過?,F(xiàn)在起碼發(fā)銷售證的速度在減慢,新的規(guī)定里有一條叫作申報價位。這個制度就會讓大家把價位報得很高很高,因為打折沒有關(guān)系,但是漲價后再讓政府批就很難,所以就把價格抬得很高。如果政府真的在短期之內(nèi)都不批的話,供應(yīng)量會麻煩,我想不會堅持很長時間,政府還是會考慮供應(yīng)的問題,眼前的矛盾主要還是房價的問題。

  恒大可能就是自己玩兒了一個貓膩。他說尾房進(jìn)行八五折,不是尾房的不是八五折,我不知道新聞是真的還是假的,所以他宣布取消,只能說是這是企業(yè)行為,如果想炒作,或者是想把尾房甩了,那和宏觀調(diào)控沒有什么關(guān)系,就是企業(yè)行為。

  房價終將由供求決定

  北京“十五”期間,大概每年平均人均增加0.9平方米的建筑面積,但是到了“十一五”期間,因為人口增長了,每年只增加0.45%,就是下降了將近一半。我們“十一五”期間供應(yīng)量明顯大幅度縮短,造成了“十一五”期間房價比“十五”期間迅速上升。尤其是外來人口增加,這樣的話人口需求量越來越大,而住房供應(yīng)面積越來越小,最后導(dǎo)致北京房價越來越高。

  如果大家把資金都投進(jìn)去,房子開工了,你要想讓他不賣房子,他就會有資金壓力,現(xiàn)金流就要出問題了,那個時候就有可能非降價不可。我說的這些數(shù)都是政協(xié)在討論“十二五”住房規(guī)劃的時候政府提供的數(shù)據(jù),恰恰說明供不應(yīng)求在市場上會占主導(dǎo)地位,而不是開發(fā)商太黑了才把價格炒高。在未來的發(fā)展過程中,供求關(guān)系決定價格。盡管政府可以用調(diào)控的辦法把需求或者價格扭曲了,但是最終還是要回到供求關(guān)系上去。

  政府已經(jīng)在打壓(房價)了,這種結(jié)果可能導(dǎo)致投資上不去。我現(xiàn)在最擔(dān)心的是一季度投資增長能不能維持。如果二季度、三季度、四季度都能維持高增長的話,我們下半年或者到年底的三季度供給就會持續(xù)增加;怕的就是銷售一下去,所有人都不干了,或者不投了。我們發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)投資的今年已經(jīng)買鉆石去了,已經(jīng)不蓋房子了,就怕最后投資上不去,下一階段的矛盾更加突出。

  所以供求關(guān)系中,沒有一個好的投資環(huán)境,“供”是保證不了的。前一段時間可能是土地供給不足,后一階段可能是因為政策打壓,北京拍了兩塊地,一塊地是多出了政府底價17塊錢一平米,政府宣布不賣了。另外一塊是少于政府底價17塊錢,一個是多了,一個是少了,所以兩塊地都沒有拍成。這還挺麻煩,因為我們還沒有完成供應(yīng)2500萬平米住房面積的。

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