2010年以來(lái)，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央和地方政府密集出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)有止?jié)q的勢(shì)頭，成交量出現(xiàn)了明顯下降，房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)的作用開始顯現(xiàn)。這些政策在得到社會(huì)各界普遍認(rèn)同的同時(shí)，也引發(fā)了一些爭(zhēng)議、質(zhì)疑甚至是責(zé)罵。準(zhǔn)確把握中央房地產(chǎn)新政的精神實(shí)質(zhì)，盡快化解一些社會(huì)誤解，對(duì)于統(tǒng)一思想，堅(jiān)定信心，科學(xué)把握政策執(zhí)行的原則、力度和節(jié)奏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的新變化、新問(wèn)題，并采取有效的應(yīng)對(duì)措施至關(guān)重要。

　　誤解一：收緊房地產(chǎn)信貸的目的就是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)和成交量影響最直接最有效的無(wú)疑是房地產(chǎn)信貸政策。２００７年１１月實(shí)行“第二套房”貸款政策后，恰逢國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，２００８年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了普遍性的“價(jià)跌量減”，部分地區(qū)還出現(xiàn)了購(gòu)房人集體退房和按揭“斷供”、“地王”退地的現(xiàn)象。２００８年底為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的挑戰(zhàn)，中央實(shí)行了積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，２００９年在巨量信貸資金推動(dòng)下低首付和利率七折的“杠桿作用”產(chǎn)生了巨大的“賺錢效應(yīng)”，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了始料不及的急漲。因此在執(zhí)行了一年左右后，２０１０年中央實(shí)行有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的緊縮性房地產(chǎn)信貸政策就成為必然。

　　那么，新政會(huì)不會(huì)再次導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速下跌和成交量的迅速萎縮？有人形容當(dāng)前的房地產(chǎn)信貸政策對(duì)房市是釜底抽薪，因而懷疑新政能執(zhí)行多久。何況在銀行系統(tǒng)激勵(lì)約束考核方式不變的情況下，信貸員為了獎(jiǎng)金、商業(yè)銀行為了利潤(rùn)，會(huì)不會(huì)在政策“風(fēng)頭”過(guò)后，繼續(xù)和購(gòu)房人合謀，與監(jiān)管部門玩“貓捉老鼠”的游戲。另一種觀點(diǎn)，則相信“認(rèn)房不認(rèn)貸”的做法會(huì)傷害自住型和改善型住房需求，因信貸政策的大起大落造成的房?jī)r(jià)下跌和還貸成本快速增加，可能會(huì)導(dǎo)致這一部分購(gòu)房人的巨大利益損失，或?qū)⒉豢爸刎?fù)。這些年來(lái)，我們的房地產(chǎn)政策似乎總是在信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管這三個(gè)方面，在“松”和“緊”之間來(lái)回拉抽屜。

　　因此，準(zhǔn)確把握本輪房地產(chǎn)信貸新政的政策目標(biāo)，對(duì)于科學(xué)判斷信貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響，及時(shí)掌握和發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的新變化、新問(wèn)題，并適時(shí)采取相應(yīng)的對(duì)策尤為重要。筆者認(rèn)為：

　?。保抠J新政的主要目的并不是要打壓房市，而是金融系統(tǒng)完善內(nèi)控、提高資產(chǎn)質(zhì)量、化解金融風(fēng)險(xiǎn)的必然要求和自動(dòng)出擊。年初，中央初步安排２０１０年新增信貸將控制在７．５萬(wàn)億元左右，同比２００９年將下降２５％。中央明確要調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)更多資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，進(jìn)入戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。按照這一邏輯推斷，全年房地產(chǎn)信貸資金總量至少會(huì)同比下降２５％以上，假定房?jī)r(jià)不降，商品房銷售成交量也會(huì)下降２５％以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定幅度的震蕩在所難免。因此金融機(jī)構(gòu)必須未雨綢繆做好準(zhǔn)備，而提高首付比例、實(shí)行差別化利率、停止對(duì)第三套以上購(gòu)房的貸款，正是要防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。同時(shí)也要看到，收緊房貸對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲的確會(huì)起到重要的作用，但我們現(xiàn)行的信貸政策在一定程度上對(duì)房市是助漲助跌的，研究構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)形成機(jī)制的金融支撐政策體系才是穩(wěn)定房地產(chǎn)金融的根本。

　　２．實(shí)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)信貸政策，是順應(yīng)國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的需要，同時(shí)也是為人民幣升值做好必要的準(zhǔn)備。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)擺脫危機(jī)走向復(fù)蘇尚不明確，美、歐等國(guó)為轉(zhuǎn)嫁自身矛盾，始終要求人民幣大幅升值，為防止通貨膨脹還可能采取加息等手段，這就必然對(duì)我國(guó)的貨幣政策產(chǎn)生直接的影響。因此，在繼續(xù)采取適度寬松的貨幣政策的同時(shí)，實(shí)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)信貸政策，控制信貸推高房?jī)r(jià)和資產(chǎn)泡沫，實(shí)際上可以緩解加息的壓力，并為人民幣升值預(yù)期引發(fā)大量外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)搭建一道防火墻。

　　誤解二：政府采取部分行政措施是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不當(dāng)干預(yù)

　　本輪房地產(chǎn)新政的一個(gè)突出特點(diǎn)是實(shí)施了一系列嚴(yán)厲的行政手段，比如住建部要求開發(fā)商必須一次公布所有房源、并明碼標(biāo)出每套房的價(jià)格，北京市還采取了限制居民購(gòu)買商品房套數(shù)等做法，江西等地強(qiáng)制要求公布開發(fā)成本，等等。這些做法引起了廣泛爭(zhēng)議，有學(xué)者認(rèn)為這是政府行為對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不當(dāng)干預(yù)，他們認(rèn)為在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，應(yīng)該讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)住房的供給與需求，政府無(wú)權(quán)進(jìn)行干預(yù)，即使干預(yù)，短期可能會(huì)有政策效應(yīng)，長(zhǎng)期只會(huì)讓市場(chǎng)環(huán)境和價(jià)值體系更加混亂。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性和住房作為商品的雙重特性——既是必需品同時(shí)又是投資品，住房市場(chǎng)從來(lái)就是一個(gè)區(qū)域性特征明顯的市場(chǎng)，也是一個(gè)不可能完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，因此，保證住房市場(chǎng)的公平正義是政府的天職。政府必須對(duì)住房市場(chǎng)失靈進(jìn)行必要的干預(yù)，筆者認(rèn)為：

　　１．在危機(jī)時(shí)期采取一定的行政措施是必要的也是必需的。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了失控的邊緣，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲必須采取釜底抽薪的做法，出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)，工作要實(shí)。政府必須對(duì)交易中的信息不對(duì)稱進(jìn)行干預(yù)，對(duì)市場(chǎng)局部壟斷進(jìn)行干預(yù)，對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行限制，以維護(hù)市場(chǎng)公平交易。但過(guò)多的行政行為也會(huì)給地方官員在執(zhí)行中太多的自由裁量權(quán)，其結(jié)果可能是特殊利益集團(tuán)受益，加劇社會(huì)不公，甚至滋生腐敗。因此，必須科學(xué)界定行政措施的原則和邊界，堅(jiān)持依法行政，確保權(quán)力在陽(yáng)光下運(yùn)行。

　?。玻L(zhǎng)期而言，要把握好短期行政行為和長(zhǎng)期發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)作用的關(guān)系，及早實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)向長(zhǎng)期任務(wù)的銜接和過(guò)渡。房地產(chǎn)決策不能只停留在“應(yīng)對(duì)危機(jī)”的思維定式上，不能過(guò)度強(qiáng)調(diào)政策的短期市場(chǎng)效應(yīng)和決策效率，而忽視長(zhǎng)期的政策連續(xù)性、穩(wěn)定性和公平性。要視市場(chǎng)變化把握好政策調(diào)整的時(shí)機(jī)、力度和節(jié)奏，逐步消除部門政策的色彩，加強(qiáng)全局統(tǒng)籌，逐步完善根本性的制度體系。短期的行政性手段是為長(zhǎng)期的制度化、法制化爭(zhēng)取穩(wěn)定的環(huán)境和贏得寶貴的時(shí)間，短期措施孰先孰后，具有很大的偶然性和不穩(wěn)定性，只有成功完成房地產(chǎn)新政長(zhǎng)短過(guò)渡，才能取得本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最終勝利。

　　誤解三：房地產(chǎn)新政的結(jié)果必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅下跌

　　從近期市場(chǎng)的反應(yīng)看，交易量出現(xiàn)了迅速的萎縮，觀望氣氛在市場(chǎng)迅速蔓延。不論是改善型住房需求還是自住型消費(fèi)，都出現(xiàn)了明顯的觀望，二手房價(jià)格下降帶動(dòng)期房?jī)r(jià)格下滑，一向口氣強(qiáng)硬的開發(fā)商也開始嘴軟，部分樓盤已經(jīng)開始打折銷售。近日有媒體報(bào)道，工、建、中、交四大行的房貸壓力測(cè)試結(jié)果均已出爐，工行、建行對(duì)房?jī)r(jià)下跌可容忍度在３５％左右，交行為３０％。一時(shí)間，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的下跌似乎勢(shì)所必然，人們更關(guān)心的似乎只是下跌的幅度有多深，持續(xù)的時(shí)間有多長(zhǎng)。

　　筆者認(rèn)為，寄希望于房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌是不現(xiàn)實(shí)的。首先，我國(guó)正處在城市化、工業(yè)化加速發(fā)展的進(jìn)程中，人口眾多、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和資源匱乏的現(xiàn)實(shí)國(guó)情決定了我國(guó)將長(zhǎng)期面臨住房短缺的矛盾，解決人民群眾特別是廣大中低收入家庭住房困難，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、較快、健康發(fā)展，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是改善民生、保障社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要。其次，我國(guó)的住房自有率并不低，在北京、上海等大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)已經(jīng)超過(guò)７０％，住房和租金收入已經(jīng)成為許多家庭的最重要的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)性收入，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，受傷害的將是大多數(shù)人的利益。再其次，北京、上海等大中城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)普遍超過(guò)１０∶１以上，房租收入比超過(guò)３００∶１，即便現(xiàn)行的房?jī)r(jià)下降２０％以上，中低收入家庭仍然還是買不起商品房，解決這一部分家庭的住房問(wèn)題只能是政府不斷加大住房保障力度，適時(shí)擴(kuò)大政策性住房的覆蓋范圍，比如：２０１０年３月３１日，杭州市就宣布大幅放寬經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)入條件，擴(kuò)大覆蓋范圍，擴(kuò)大后的經(jīng)濟(jì)收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為：２００９年度家庭人均年可支配收入低于２１４９１．２元，相比上年家庭人均年收入低于１４４６２．４元的收入標(biāo)準(zhǔn)，其提高幅度超過(guò)了６０％。因此，任何對(duì)新政的結(jié)果不切實(shí)際的不科學(xué)的期望，其結(jié)果受害的還是購(gòu)房人，特別是改善型消費(fèi)群體。

　　事實(shí)上，對(duì)新政的不正確理解和過(guò)高期望已經(jīng)引起了社會(huì)預(yù)期的混亂。４月２９日住建部下發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房新規(guī)后，北京昌平等地出現(xiàn)了居民通宵達(dá)旦到政府部門排隊(duì)申請(qǐng)“住改商”的現(xiàn)象，據(jù)媒體報(bào)道，第一天就去了７０００多人，為避免出現(xiàn)群體性事件，公安、衛(wèi)生部門都派員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序。這樣的恐慌在不到５個(gè)月的時(shí)間至少發(fā)生三次了，第一次是２００９年底，在房地產(chǎn)稅費(fèi)政策調(diào)整前，居民突擊買賣房屋，通宵達(dá)旦到房管局辦房屋過(guò)戶手續(xù)；第二次是在銀行宣布收緊信貸之前，購(gòu)房人突擊找關(guān)系、托人情辦理貸款手續(xù)，享受原有的首付和利率優(yōu)惠政策，而在新的信貸政策陸續(xù)出臺(tái)后，又四處找人借錢湊首付，否則就只能退房并賠上違約金了。據(jù)報(bào)道，北京通州地區(qū)的某樓盤在半年之內(nèi)均價(jià)從１８０００元／平方米漲到２５０００元／平方米以上，而在“國(guó)十條”出臺(tái)后其新推樓盤價(jià)格又在短短幾天內(nèi)回調(diào)到２２０００元／平方米左右。難怪有人感嘆“有房睡不著，沒房更睡不著；買了房睡不踏實(shí)，賣了房更睡不踏實(shí)”。

　　實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

　　一是要盡快消除房地產(chǎn)的“危機(jī)思維”，政府要穩(wěn)定市場(chǎng)和公眾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期。新政的直接短期目標(biāo)是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，并引導(dǎo)房?jī)r(jià)的理性回歸，長(zhǎng)期而言，是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)的漲跌與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本面保持協(xié)調(diào)一致。當(dāng)務(wù)之急是要穩(wěn)定被忽悠的預(yù)期，要堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控的信心，充分認(rèn)識(shí)調(diào)控工作的長(zhǎng)期性、艱巨性，調(diào)控既是一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，也是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

　　二是要暢通公民利益訴求表達(dá)渠道，有序擴(kuò)大公民政治參與范圍，提高房地產(chǎn)決策的透明度。建議主管部門可借鑒當(dāng)年證監(jiān)會(huì)進(jìn)行股權(quán)分置改革時(shí)的做法，向社會(huì)廣泛征求改革方案和意見，階段性公布論證和決策的進(jìn)展情況，就是在最終中央定奪后，政策公布離開始實(shí)施也留出一段時(shí)間，并做好相應(yīng)的政策宣傳解讀等工作，使社會(huì)各界達(dá)成共識(shí)形成合力，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)新政往往是頭天公布恨不得第二天就要執(zhí)行。也可以借鑒證券市場(chǎng)信息披露的做法，可能引起市場(chǎng)波動(dòng)的政策大多選擇在周末發(fā)布，給投資者思考和決策時(shí)間。

　　三是要深化房地產(chǎn)行政管理體制改革，進(jìn)一步規(guī)范和明晰各部門之間、中央和地方之間的職責(zé)和權(quán)利，切實(shí)加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能。這是破解部門利益掣肘，調(diào)動(dòng)中央和地方兩個(gè)積極性，確保房地產(chǎn)新政得到有效貫徹的必然要求，也是提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)化水平的關(guān)鍵所在。

　　四是必須加快建立適應(yīng)科學(xué)發(fā)展的政績(jī)考核體系，切實(shí)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展模式。要認(rèn)真研究完善和改進(jìn)土地出讓制度，改變地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的關(guān)鍵所在。要加強(qiáng)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，切實(shí)把房地產(chǎn)業(yè)從追求數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變到追求發(fā)展的質(zhì)量上來(lái)。要盡快建立和完善長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性住房資金來(lái)源保障機(jī)制，建立責(zé)權(quán)對(duì)等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度，明晰中央和地方的職責(zé)和權(quán)利，這是調(diào)動(dòng)中央和地方兩個(gè)積極性、確保保障性住房建設(shè)和管理落到實(shí)處的必然選擇。要盡快研究構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)形成機(jī)制的金融和稅收政策支撐體系，從體制上避免大起大落，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。