新房產(chǎn)稅開征在即:將覆蓋到個人非營業(yè)性房產(chǎn)

2010年05月20日 09:46
來源:互聯(lián)網(wǎng)

新房產(chǎn)稅開征在即

 

將覆蓋到個人非營業(yè)性房產(chǎn)

《中國經(jīng)濟周刊》記者 王紅茹|北京報道

房產(chǎn)稅開征腳步聲漸近。

5月12日,一則“上海近日將出臺樓市調(diào)控細則并征收房產(chǎn)稅”的消息占據(jù)各大網(wǎng)站的顯著位置。而一個星期前的5月4日,國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露:“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收,是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策,也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策,早開征比晚開征好,但需分步實施而非一蹴而就”。

這一表態(tài)意味著政府開征住房保有環(huán)節(jié)稅的基本框架和政策措施已基本成型。

本刊獲悉,中央政府已緊鑼密鼓地進行房產(chǎn)稅各項準備工作,其中包括稅種設置、征稅范圍、免征額和稅率的設定等細節(jié)。中央財稅部門的基本思路是,對1986年發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》進行修訂,將房產(chǎn)稅覆蓋到個人非營業(yè)性房產(chǎn),在某些房價上漲過快城市先行試點。

 

開征房產(chǎn)稅最現(xiàn)實

關于房產(chǎn)稅開征,目前流傳有多種版本,如上海開征房產(chǎn)保有稅,重慶獲批房產(chǎn)特別消費稅。此外,物業(yè)稅空轉(zhuǎn)也一直是媒體關注的焦點。

“這幾個名稱其實說的是一個事情,在概念上沒有準確不準確之說,我認為表述比較合理的是房地產(chǎn)稅;但是在具體操作上面,用別的說法也沒有關系,比如叫房產(chǎn)保有稅也不是不行。”財政部財科所所長賈康向《中國經(jīng)濟周刊》分析說。

中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓認為,重慶的房產(chǎn)特別消費稅是最不靠譜的,“因為房產(chǎn)特別消費稅肯定是流轉(zhuǎn)稅,需要在買賣中繳稅,這就違背了房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的基本性質(zhì),稅理上是講不通的;此外,還增加了買房人的負擔,搞不好,還有可能變成漲價的因素。

“上海提出的保有稅這個說法是對住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅,這句話是被媒體通俗化了,其實房產(chǎn)保有稅就是房產(chǎn)稅,只不過過去房產(chǎn)稅只是對商業(yè)地產(chǎn)開征。” 劉桓說。

房產(chǎn)稅在中國并非新稅種。1986年10月即在城市、縣城等按年征收,其中,對個人所有非營業(yè)性房產(chǎn)免征。而物業(yè)稅,早在2003年10月召開的中共十六屆三中全會時就寫入了決議,并于2003年開始在全國進行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點,其重要內(nèi)容就是“房地產(chǎn)模擬評稅試點”(評稅試點范圍僅針對經(jīng)營性房產(chǎn),不涉及居民個人住宅)。截至2009年末,已經(jīng)有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津10個省份(含計劃單列市)試點模擬評稅。今年開始,模擬評稅試點擴大至全國,每個省份選擇一個城市進行試點。

“有了10個省份物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的經(jīng)驗,房產(chǎn)稅評估稅基,在技術上不存在問題。”賈康告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

在劉桓看來,物業(yè)稅是一個好稅種,如果開征房產(chǎn)稅還存在土地使用稅問題,“一所房子,要交土地使用稅、房產(chǎn)稅,比較復雜。如果開征物業(yè)稅,可以把土地使用稅、房產(chǎn)稅合在一塊,在交了土地出讓金之后,土地就不用再交使用稅了。因此,開征物業(yè)稅,會對費、稅的管理進行重新規(guī)范。而房產(chǎn)稅只是在原有基礎上征稅,綜合配套的進一步改革目標是達不到的。”

但他同時表示,目前由于物業(yè)稅開征涉及到的利益方比較多,首先繞不開立法程序,“要出臺物業(yè)稅,肯定要先通過人大立法變成法律,雖然從長遠看是一個好稅種,但是‘遠水不解近渴’,開征房產(chǎn)稅更為現(xiàn)實。”

劉桓告訴記者,房產(chǎn)稅在美國就叫房地產(chǎn)稅。在美國,房地產(chǎn)包含土地所有權,買賣、轉(zhuǎn)讓時是房子跟地一起轉(zhuǎn)讓。但在中國,由于土地屬于國有,如果按照房地產(chǎn)稅來征收不合適。

“其實當時之所以提出物業(yè)稅概念,核心是繞開地權的問題,畢竟地面建筑是你的;而沒有土地的地面建筑,在香港就叫物業(yè),所以當時就提出要開征物業(yè)稅。雖然有點不倫不類、怪模怪樣,但是準確地表達了這個含義。” 劉桓告訴記者,叫什么名稱并不重要,重要的是能不能開征以及能不能達到開征的目的。”

5月11日,國家稅務總局一位官員在一個公開場合表示,“前段時間大家所說的住房保有稅、房產(chǎn)消費稅都是錯誤的,并沒有這兩個稅種。根據(jù)現(xiàn)有的法律,房產(chǎn)稅與物業(yè)稅有可能啟用。”

“不太可能是物業(yè)稅,有可能是房產(chǎn)稅。” 這位官員說。

 

上海、北京或?qū)⒙氏仍圏c

目前,物業(yè)稅試點還在緊鑼密鼓進行,而房產(chǎn)稅的開征已經(jīng)提上議事日程。

近日,有消息稱,上海正緊鑼密鼓討論制訂上海樓市調(diào)控細則,其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。最終選定的方案是應用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念,初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù),如果符合征稅條件,需按年支付相當于房產(chǎn)價值8‰的房產(chǎn)稅,計稅基礎為評估價而非房產(chǎn)成交價。

針對上述傳言,劉桓分析認為,這或許是上海已經(jīng)得到默許試點的一個信號,國家如果開征房產(chǎn)稅,或許會拿上海、北京、深圳等城市做先行試點地區(qū)。只不過上海公布了房產(chǎn)稅消息,北京目前沒有表態(tài)。

“房產(chǎn)稅雖屬地方稅,但稅收立法權在中央,上海能不能開通試點還要視中央統(tǒng)一的部署。”劉桓說。

 

房產(chǎn)稅調(diào)控力度不大

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制,是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中,房地產(chǎn)業(yè)領域涉及的稅項主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)維護建設稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅等10多類?,F(xiàn)行稅制把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象。

如果征收房產(chǎn)稅有兩個關鍵因素:計稅依據(jù)和稅基如何確定。

已經(jīng)披露并廣為流傳的上海試點方案中的計稅依據(jù)是需按年支付相當于房產(chǎn)值8‰的房產(chǎn)稅。這意味著,如果一套房子價值100萬元,那么,每年應交房產(chǎn)稅8000元。在業(yè)內(nèi)人士看來,“8‰”這個數(shù)值比較接近房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)開征的額度。

記者注意到,在1986年版的《房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定,對于不出租的房產(chǎn),計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值,若沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù),則由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定,稅率為1.2%;對于出租的房產(chǎn),租金收入為計稅依據(jù),稅率為12%。

據(jù)記者了解,目前上報國務院法制局和人大法工委的方案,也是按照原來的房產(chǎn)稅,比照商業(yè)經(jīng)營性地產(chǎn)自用房產(chǎn)的辦法,原值打7折再乘以1.2%。

劉桓給記者算了一筆賬,比如,一套價值 100萬的房子,按照70%折舊后做為依據(jù),就是70萬,每年征收1.2%就是8400元。這跟上海的8‰的房產(chǎn)稅比較接近。

上述國家稅務總局官員表示,“如果開征房產(chǎn)稅,調(diào)控力度并不大,不必太恐慌。”


 

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