上海弘基集團弘策山東分公司總經(jīng)理徐仲曦先生

　　房價新政已出臺，上海弘基集團弘策山東分公司總經(jīng)理徐仲曦認為，政府此番政策出臺，除了為社會民生考慮、呼應(yīng)低收入人群的需求之外，更有國內(nèi)外金融經(jīng)濟形式變化的影響。首先，政府對目前國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展勢頭比較有信心，通貨膨脹率也一直在可控范圍內(nèi)，已不用擔(dān)心打壓房價會引發(fā)經(jīng)濟衰退問題。其次，受世界經(jīng)濟環(huán)境壓力影響，人民幣的增值勢在必行(我們預(yù)測，最快于數(shù)周內(nèi)，人民幣可能將增值2.5-5%),所以政府必須防范大量境內(nèi)外游資，為賺取匯差而過多涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

　　很顯然，調(diào)控新政主要針對的是一線城市過高、過快漲幅的房價，針對的是多次購房的投機者、炒房客。而濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，大量的客群仍是出于剛性需求購房，相對投機泡沫較少，并且從去年的土地交易市場出讓成交情況來看，供應(yīng)量、成交價格、受讓開發(fā)商的資質(zhì)等均在正常健康的范圍，所以我們認為這一輪調(diào)控新政對于濟南市場的總體影響有限，濟南市區(qū)平均房價仍然會呈現(xiàn)平緩上漲的態(tài)勢。

　　對于大部分急需購房自住的客群，建議該出手時仍出手，不要奢望房價會急劇下跌，當(dāng)然如果您能夠等到今年8、9月份時再購買，可能所面臨的房源選擇會更多些(今年下半年度新增樓盤較多，而且多為品牌開發(fā)商)，售樓處的優(yōu)惠活動也會更豐富。

　　對于刻意炒房、或者純粹是購房保值的投資者，假如還試圖利用銀行的貸款杠桿，那就可要謹慎些了，我們仔細算了筆二套房貸的利率差額帳：

　　原來——5年以上房貸基準(zhǔn)利率為5.94%，假如申請20年貸款100萬元，按之前規(guī)定的8.5折貸款利率計，申請人每月須還本息6626.66元，20年利息總負擔(dān)590397.45元。

　　現(xiàn)在——若實際利率按基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行，申請人每月須還本息7475.76元，20年利息總負擔(dān)為794182.79元。

　　兩者對比，購房者每月增加償還本息約850元，20年累計利息總負擔(dān)差額約20萬元。而目前多數(shù)銀行二套房貸利率實際可以打到7折，所以如果利率新政實施，則二套房貸的實際利率上漲了近57%。