2010年5月19日，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國(guó)土局四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確指出：下月起，酒店改住宅的項(xiàng)目將被禁售并且一律禁止分層、分單元銷(xiāo)售。這是北京市政府針對(duì)早前頒布的“國(guó)十二條”等抑制住宅市場(chǎng)投資過(guò)熱的一條新政補(bǔ)漏。從目前市場(chǎng)的反應(yīng)程度可以看出，“國(guó)十二條”中規(guī)定的不能購(gòu)買(mǎi)第三套住宅等政策在短時(shí)間內(nèi)較為有效地遏制了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的熱度，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)起到了一定作用，但是這些針對(duì)住宅市場(chǎng)的政策對(duì)商業(yè)用地的使用并沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

在歷年北京市政府控制房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快以及抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)于綜合用地以及商業(yè)用地立項(xiàng)中部分開(kāi)發(fā)商的“酒店改住宅”的行為都沒(méi)有出臺(tái)過(guò)任何政策予以禁止。因此出現(xiàn)了部分開(kāi)發(fā)商和投資客利用政策空缺打“擦邊球”的現(xiàn)象。在城市不斷向外擴(kuò)展的發(fā)展過(guò)程中，城市中心地帶的住宅用地愈加稀少，開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，獲得利潤(rùn)，不得不把原本為酒店立項(xiàng)的酒店項(xiàng)目進(jìn)行小面積分割，打著酒店的名義銷(xiāo)售住宅。這種由酒店改為住宅的項(xiàng)目稱(chēng)之為“酒店式公寓”，這些酒店式公寓的土地性質(zhì)全部為綜合用地或商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)僅為四十年，且使用的全部為商用水電，比住宅水電的價(jià)格高許多。但即使是購(gòu)房成本比真正的住宅高，仍然有許多人對(duì)這樣一個(gè)新生的住宅產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣，酒店式公寓自從出現(xiàn)在市場(chǎng)以來(lái)一直受到了眾多購(gòu)房人的追捧，這其中投資客為主要的購(gòu)房對(duì)象。

面對(duì)住宅市場(chǎng)自2009年初以來(lái)持續(xù)過(guò)熱，價(jià)格快速攀升的現(xiàn)狀，北京市政府于2010年連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)新政來(lái)抑制房?jī)r(jià)，給過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)“退燒”，其中以最近的“國(guó)十二條”為代表，它的頒布在一定程度上達(dá)到了預(yù)期的效果，可以說(shuō)是十分有效的。而這次“酒店式公寓禁售令”的出臺(tái)彌補(bǔ)了之前對(duì)于控制商業(yè)地產(chǎn)的的政策空白點(diǎn)，促使住宅市場(chǎng)進(jìn)一步向著更加健康、有序的方向發(fā)展。

在本次頒布的“酒店式公寓禁售令”中，首當(dāng)其沖受到其影響的是那些以銷(xiāo)售酒店的為目的，尤其是在近些年曾經(jīng)操作過(guò)酒店式公寓類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)這些項(xiàng)目時(shí)避開(kāi)了此次出臺(tái)的“禁售令”，并在銷(xiāo)售過(guò)程中獲得了巨大的利潤(rùn)，這些利潤(rùn)驅(qū)使這些開(kāi)發(fā)商繼續(xù)把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金投入到酒店式公寓這類(lèi)住宅產(chǎn)品上。但是本次“禁售令”的頒布打消了他們繼續(xù)開(kāi)發(fā)酒店式公寓的念頭，使其在市場(chǎng)上的供應(yīng)量大大縮減，在源頭上有效地控制了住宅市場(chǎng)的部分放量。

其次，在市場(chǎng)中還存在著一部分以經(jīng)營(yíng)酒店為目的的開(kāi)發(fā)商也會(huì)受到此條政策的影響。例如我過(guò)去曾經(jīng)操作的一個(gè)酒店項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的主要目的是經(jīng)營(yíng)酒店，但是酒店的檔次較高，因此投入相對(duì)巨大，開(kāi)發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金把其中少部分酒店直接出售，在這過(guò)程中，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)酒店的小業(yè)主不得將其用作自住，而是必須把酒店的經(jīng)營(yíng)權(quán)交還給開(kāi)發(fā)商，由其進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。獲得的利潤(rùn)除去近兩成的管理成本外，按照房間數(shù)付給小業(yè)主一定比例的收益。這些以經(jīng)營(yíng)酒店為目的，但是在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為了回流資金而將部分酒店出售的開(kāi)發(fā)商也會(huì)在本次新政出臺(tái)后受到一定的影響。但是從目前北京市的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，這類(lèi)開(kāi)發(fā)商只占到了極小部分，而此次出臺(tái)的政策又只是針對(duì)北京市場(chǎng)，因此總體受到的影響并不大。

對(duì)于原本打算自行持有酒店，真正經(jīng)營(yíng)酒店的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，本條政策不會(huì)對(duì)他們有任何的不利影響。除此之外，本條政策主要針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并沒(méi)有明文規(guī)定已經(jīng)投入市場(chǎng)的酒店式公寓類(lèi)產(chǎn)品不得進(jìn)行二手交易，它們的買(mǎi)賣(mài)仍然相對(duì)自由。另外，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)沒(méi)有顯著的影響，原因有兩點(diǎn)：一，從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，已建的這些酒店式公寓大多占據(jù)了城區(qū)內(nèi)較好的地理位置，周邊配套設(shè)施完善，交通便利，它們大多為精裝修，且檔次普遍較高。在城區(qū)住宅項(xiàng)目逐漸稀缺的情況下，這些酒店式公寓憑借優(yōu)越的地理位置和較高的產(chǎn)品質(zhì)量擁有廣闊的市場(chǎng)空間，抗跌能力較強(qiáng)，因此在本次新政出臺(tái)后，不會(huì)出現(xiàn)二手市場(chǎng)低迷的狀態(tài)；二，相反地，從北京市整體供應(yīng)量來(lái)看，酒店式公寓類(lèi)產(chǎn)品并沒(méi)有占到很大比重，住宅市場(chǎng)仍然以擁有七十年產(chǎn)權(quán)的住宅用地的項(xiàng)目為主，由于酒店式公寓對(duì)于客群的要求相對(duì)較高，受眾范圍較小，因此在短時(shí)間內(nèi)酒店式公寓的二手市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)炒賣(mài)氣氛?？偟膩?lái)說(shuō)，本條新政對(duì)于酒店式公寓的二手交易市場(chǎng)影響甚微。

通過(guò)上述分析可以看出，禁止銷(xiāo)售酒店式公寓這一政策可謂對(duì)于住宅市場(chǎng)的過(guò)熱起到了對(duì)癥下藥的作用，是基于北京市政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷后頒布的相關(guān)政策，針對(duì)性以及實(shí)用性均非常強(qiáng)。此條政策的頒布不僅加大了北京市住宅銷(xiāo)售的控制力度，對(duì)于遏制北京市住宅價(jià)格的進(jìn)一步飆升，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展都起到了積極的影響作用。