新政之下，煙臺(tái)房價(jià)還能撐多久？

    “量跌價(jià)未動(dòng)”，這是樓市新政下的煙臺(tái)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

    自4月上旬一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，山東煙臺(tái)樓市成交量連續(xù)下滑。從上月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，煙臺(tái)市區(qū)新建普通商品房成交已由400套下降至不足300套。進(jìn)入5月份后，成交量依然不見起色，部分在售樓盤成交量跌幅甚至超過50%。房子賣不動(dòng)，房價(jià)卻依然堅(jiān)挺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份煙臺(tái)市房屋銷售價(jià)格指數(shù)較上月提高0.5%，漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

    新政出臺(tái)，樓市冷得出奇

    與上月相比，煙臺(tái)4月份住宅類銷售價(jià)格上漲0.6%。

    對(duì)于許多開發(fā)商來說，房價(jià)如此微弱的漲幅實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是“變相”的下跌。按照往年市場規(guī)律，在度過冷清的第一季度后，房地產(chǎn)市場會(huì)隨著氣溫的回升迎來每年的第一個(gè)銷售旺季，許多開發(fā)商也早在年初便制定了好的樓盤第二季度的調(diào)價(jià)計(jì)劃。

    然而，受新政影響，煙臺(tái)樓市卻像眼下的天氣一樣，與往常相比冷得出奇。

    萬泰置業(yè)營銷策劃部部長武俊表示，進(jìn)入4月份后，公司按照計(jì)劃將萊山觀海路沿線的一處樓盤售價(jià)上調(diào)了5%至6%。然而不足半月，一系列涉及房屋按揭貸款、開發(fā)商融資拿地的政策便陸續(xù)出臺(tái)。“雖然國家出臺(tái)樓市調(diào)控政策早已在意料之內(nèi)，但其嚴(yán)厲程度卻大大超出了想象。”武俊說。

    新政出臺(tái)后，該樓盤的銷量便開始直線下滑。5月份截至目前，項(xiàng)目僅售出10套，較4月份30套的銷量下滑了6成之多，武俊說：“在這種形式下，項(xiàng)目不得不暫停了5月份的調(diào)價(jià)計(jì)劃，但目前的銷售情況依然不容樂觀。”

    除了新建房，記者從煙房地產(chǎn)市場部經(jīng)理?xiàng)铊ぬ帿@悉，目前我市的二手房交易量也出現(xiàn)了約30%左右的下滑，整體價(jià)格卻基本保持不變。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)絕大多數(shù)樓盤的售價(jià)目前均沒有變化，大多維持在4月份的水平之上。盡管5月份全月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，5月煙臺(tái)房屋銷售價(jià)格維持不動(dòng)已成定局。

    成交萎縮，開發(fā)商暫緩?fù)票P

    成交量萎縮，房價(jià)為何沒有松動(dòng)？

    隆城置業(yè)營銷計(jì)劃部經(jīng)理高建認(rèn)為，2009年煙臺(tái)房地產(chǎn)市場銷售異?；鸨?，這為不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來充足資金的同時(shí)，也使得目前市場上在售商品房體量較少。“盡管目前銷量不佳，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有太大的資金壓力，所剩的少量房源也已經(jīng)不會(huì)對(duì)整體銷售起到實(shí)質(zhì)性的作用。因此，不少樓盤并不會(huì)急于降價(jià)。”高建分析。

    武俊對(duì)此也有類似看法。他表示，公司目前在開發(fā)區(qū)的一處樓盤僅剩幾十套了，這些房子整個(gè)項(xiàng)目的銷售已經(jīng)無足輕重，自然也沒有調(diào)價(jià)的必要。

    不過，許多開發(fā)商在煙臺(tái)也并不只是開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目。對(duì)于這部分需要快速消化掉的房子，業(yè)內(nèi)人士分析：本輪調(diào)控效果顯現(xiàn)還需假以時(shí)日，煙臺(tái)樓市目前并不具備下調(diào)價(jià)格的條件。

    由于無法準(zhǔn)確預(yù)測市場信息，多數(shù)開發(fā)商在將房價(jià)按兵不動(dòng)的同時(shí)，甚至?xí)壕徚诵卤P的推出計(jì)劃。譬如：高建所在公司在福山區(qū)的一處樓盤原計(jì)劃在5月至6月展開三期的銷售，但現(xiàn)在不得不將開盤時(shí)間定在了下半年；武俊所在公司在萊山的項(xiàng)目的二期開盤同樣延后了數(shù)月，目前一期所售出的房子僅占整個(gè)項(xiàng)目的30%左右。

    在二手房方面，楊瑜表示：不少二手房房主同樣沒有急于降價(jià)出手，而是在觀望。

    市民不出手，觀望情緒日漸加重

    市民小劉已經(jīng)確定“十一”期間舉行婚禮，但他沒有著急買新房，而是租了一套房子作為婚房。小劉說：“現(xiàn)在房子已經(jīng)沒那么好賣了，看來調(diào)整政策還是有效果的。我覺得未來房價(jià)應(yīng)該會(huì)降一些，到時(shí)再買也不遲。”

    購房者觀望情緒濃厚造成交易量大幅萎縮，開發(fā)商卻依然實(shí)施堅(jiān)挺的價(jià)格策略。買賣雙方即將展開新一輪的博弈。

    事實(shí)上，在2009年初，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場同樣彌漫著濃厚的觀望情緒。然而長時(shí)間積壓的購房需求，終于在相對(duì)寬松的信貸環(huán)境下爆發(fā)，煙臺(tái)樓市也迎來了近一年“量價(jià)齊升”火爆局面。

    因此，2009年的經(jīng)驗(yàn)也讓許多人對(duì)今年的市場依然充滿了信心。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然一系列政策調(diào)整有力的打壓了投資投機(jī)購房需求，但煙臺(tái)首套房、改善型住房等剛性需求依然強(qiáng)勁。

    “只不過眼下國家調(diào)控房價(jià)的決心十分堅(jiān)決，各項(xiàng)政策也十分嚴(yán)厲，煙臺(tái)樓市此次回暖的時(shí)間可能會(huì)需要更長的時(shí)間。”武俊說。高建同樣也對(duì)煙臺(tái)樓市2010年的走勢表現(xiàn)了謹(jǐn)慎的樂觀。

    從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)新政實(shí)施后煙臺(tái)市房地產(chǎn)投資額、房屋施工面積大幅增長。4月份房地產(chǎn)投資額累計(jì)達(dá)到867231萬元，同比增長40.8%；房屋施工面積累計(jì)達(dá)到19391541平方米，同比增長35.4%。預(yù)計(jì)到下半年，一批新盤將如期陸續(xù)上市。

    “每年10月都是銀行向企業(yè)回收貸款的時(shí)期，如果市場銷量不好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨極大的資金壓力。”高建說，“屆時(shí)樓盤是否能延續(xù)目前堅(jiān)挺的價(jià)格策略，現(xiàn)在還不好說。”

    國家統(tǒng)計(jì)局煙臺(tái)調(diào)查隊(duì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前煙臺(tái)市的房價(jià)收入比為6.77，略高于國際上通常認(rèn)為的3-6倍標(biāo)準(zhǔn)，但遠(yuǎn)低于北京的14.3、上海的12.6。

    而楊瑜則認(rèn)為，由于二手房大多地角優(yōu)越、配套完善，有著不可再生的地段優(yōu)勢，二手房市場在未來仍有望維持穩(wěn)中有升的局面。