投資什么最保險(xiǎn)？許多人的答案是房產(chǎn)，原因是房產(chǎn)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小得多。投資就是為了有收益，一般的投資者在投資房產(chǎn)時(shí)，往往是根據(jù)自己對(duì)一個(gè)物業(yè)口岸和人氣的認(rèn)識(shí)來(lái)判斷，大多是憑感覺(jué)，當(dāng)然這樣也可以買到比較好的物業(yè)，但好像總是缺乏科學(xué)的根據(jù)。那么投資房產(chǎn)有沒(méi)有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、適宜的投資分析方法呢？

方法一：租金回報(bào)率分析法　　

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買房屋總價(jià)

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

弊病：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

方法二：租金回報(bào)率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。

　　弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）

房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）

優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。

不過(guò)，通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。

作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。

當(dāng)然，如果你覺(jué)得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估一物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：

如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。

投資商鋪 注意六個(gè)問(wèn)題 　　

1、選擇投資入市時(shí)機(jī)。首先要認(rèn)清未來(lái)幾年租賃市場(chǎng)的大勢(shì)，在低谷期進(jìn)入。

2、選擇投資房產(chǎn)類型。目前適宜個(gè)人投資的房地產(chǎn)物業(yè)類別有：商鋪、別墅、寫字樓、服務(wù)式公寓、公寓等。選擇哪類物業(yè)進(jìn)行投資與所持有的現(xiàn)金數(shù)量、社交圈子及各類物業(yè)供需情況等因素有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)投資收益越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大。按收益高低排序一般為商鋪、別墅、寫字樓、服務(wù)式公寓、公寓。

3、選擇投資的區(qū)域，對(duì)周邊租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析。

4、選擇合適的樓盤。通過(guò)IRR分析可知正?；厥諘r(shí)間為13年，晚出租一年，回收投資的時(shí)間將延長(zhǎng)3年；租金增加10％，回收投資的時(shí)間將縮減4年；房?jī)r(jià)增加10％，回收投資的時(shí)間將延長(zhǎng)4年；房?jī)r(jià)、租金同時(shí)增加10％，回收投資的時(shí)間不變。

5、選擇付款方式。按揭付款是最常見(jiàn)的投資付款方式，在考慮多套投資時(shí)，特別要分析每套的最大投入額及時(shí)間，以便依據(jù)自己的資金情況，全面考慮投資方案，避免因現(xiàn)金流的斷流而不得不退房，造成重大損失。

6、調(diào)整投資心態(tài)。有些人投資心態(tài)不夠成熟，重小利，在租金上不退讓；合同條款不靈活，造成出租時(shí)間長(zhǎng)期拖延；認(rèn)為租金收益是小錢，不愿意花心思；殊不知這些與回報(bào)時(shí)間和回報(bào)率息息相關(guān)。