據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心的報告，房地產(chǎn)企業(yè)的真正危機是房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正處于下降階段。開發(fā)商在2010年的日子不好過并不是大部分地產(chǎn)分析師認為的那樣是國務院的樓市新政的影響。

據(jù)該中心對105家滬深房地產(chǎn)上市公司的測評顯示，除“萬保金招”四家為行業(yè)標桿，19.39%為優(yōu)質(zhì)上市公司，發(fā)展優(yōu)良上市公司占到33.67%。此外，約有42.86%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭乏力，持續(xù)發(fā)展能力較弱。

即使是“萬保金招”這樣的標桿企業(yè)其盈利能力也在下降。該中心的報告稱，萬科、保利、金地、招商四家企業(yè)2009年房地產(chǎn)業(yè)務利潤、2009年凈資產(chǎn)收益率、2009年總資產(chǎn)報酬率、2009年房地產(chǎn)業(yè)務利潤率指標分別是16家優(yōu)質(zhì)企業(yè)的4.78倍、0.60倍、0.69倍、0.85倍。四家標桿上市公司盡管從利潤絕對量遠高于16家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，但從盈利的相對水平上表現(xiàn)出規(guī)模報酬遞減現(xiàn)象。

中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平說，在全部上市公司中，2009年凈利潤水平大于行業(yè)均值的上市公司只有43家，其中2008年有14家凈利潤大于行業(yè)均值的上市公司在2009年滑入低于行業(yè)均值的行列，表現(xiàn)出高于市場波幅的巨幅波動，盈利能力持續(xù)性較差。

他表示，在市場高速成長、行業(yè)整體利潤水平大增時，企業(yè)業(yè)績較為平淡，劣于市場平均水平；在市場處于大幅下調(diào)期間，業(yè)績波動幅度大于市場波幅，那么可以認為這類企業(yè)缺乏競爭優(yōu)勢。按此說法，目前在滬深兩地上市的42.86%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭乏力，持續(xù)發(fā)展能力較弱。

按照新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用的資金來源。如果這些政策有效地執(zhí)行下去，就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響。中國房地產(chǎn)測評中心預計，整個房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)一個兩到三年的振蕩期。

據(jù)統(tǒng)計，2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達到5.7萬億元，比上年增長44.2%。其中，定金及預收款為15914億元，占整個資金來源的14.71%，個人按揭貸款8403億元，占整個資金來源的27.86%，兩項共計42.57%，幾乎占了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的半壁江山。