租售價(jià)格上漲 吸引眾多投資

　　投機(jī)成分夾雜 “虛火”旺燒

　　雖然前景并不明朗，但目前的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)“火”了起來：根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)的市場數(shù)據(jù)顯示，4月份以來，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，普通住宅市場逐漸走弱，投資者以及開發(fā)商對(duì)商業(yè)類地產(chǎn)的關(guān)注度正在成倍增加。成交價(jià)格、收益率以及市場各方信心的抬升，已經(jīng)讓“商業(yè)地產(chǎn)”這一題材炙手可熱。但是，在商業(yè)需求并未出現(xiàn)根本性變化、政策環(huán)境依舊不明朗的情況下，商業(yè)地產(chǎn)能否真正“火”起來，依然受到一些專業(yè)人士的質(zhì)疑。

　　樓市資金“轉(zhuǎn)舵”

　　商業(yè)地產(chǎn)成了“香餑餑”

　　日前，中原地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告，稱4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場。其中，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市4月寫字樓新增供應(yīng)面積約50.09萬平方米，環(huán)比大幅度增長181.90%；銷售面積62.70萬平方米，環(huán)比增長了72.43%。其中，北京甲級(jí)寫字樓租金的漲幅為2.21%，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓漲幅為3.75%，環(huán)比已明顯走出了谷底。

　　無獨(dú)有偶，據(jù)業(yè)內(nèi)某知名網(wǎng)站發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在目前北京活躍的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有90%的項(xiàng)目租售價(jià)格在國家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政后提高，其中約27%的項(xiàng)目租售價(jià)格漲幅超過兩成，而其中最高漲幅已超過50%。

　　上述報(bào)告還列舉了多個(gè)實(shí)例：例如，位于朝陽區(qū)三元橋附近的某寫字樓項(xiàng)目，租金從新政前的5元/平方米/天，上漲至8元/平方米/天，漲幅達(dá)到60%；而位于朝陽區(qū)北苑附近的某商鋪項(xiàng)目，售價(jià)也從新政前的12000元/平方米，上漲到5月的18000元/平方米，漲幅達(dá)到了50%。

　　而根據(jù)我愛我家、北京寫字樓信息網(wǎng)等機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺(tái)前增加了約30%。

　　有分析人士表示，盡管各方出臺(tái)的數(shù)據(jù)存在一定差異，但在許多投資者眼中原本被視為“雞肋”的商業(yè)地產(chǎn)，在新一輪的政策調(diào)整中確實(shí)成了“香餑餑”。

　　觀點(diǎn)：

　　調(diào)控政策成就了商業(yè)地產(chǎn)？

　　商業(yè)地產(chǎn)為何突然火起來？對(duì)于這一問題業(yè)內(nèi)人士提出了多重觀點(diǎn)，但究其核心，仍然與國家前不久出臺(tái)的調(diào)控政策有關(guān)。

　　中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為：在“新國十條”政策影響下，住宅市場成交量4月呈現(xiàn)大幅回落之勢(shì)，隨著各地的細(xì)則紛紛出臺(tái)，成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)則借此機(jī)會(huì)走出了獨(dú)立行情，成為新政的最大受益者。“在首付、利率、回報(bào)率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)”。

　　中關(guān)村某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，目前國家出臺(tái)的“新國十條”等政策，重在精準(zhǔn)調(diào)控住宅市場，商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目并不在本輪調(diào)控的范圍。“進(jìn)一步說，國家一方面在抑制住宅價(jià)格上漲過快，同時(shí)也給眾多的投資客暗示了新的資金出口，也就是投資轉(zhuǎn)向商業(yè)。”

　　而一位具有多年投資房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的投資者表示，目前他之所以關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，完全是因?yàn)檎雠_(tái)的限購政策影響。“目前我手中的閑置資金沒有更合適的投資渠道，股市低迷，買住宅受限，倒是朋友提醒我關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)格低而且回報(bào)率也高于普通住宅。”

　　質(zhì)疑：“商業(yè)地產(chǎn)”

　　或是正被炒作的“綠豆”

　　雖然國家宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的影響已基本成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，但這種影響產(chǎn)生的結(jié)果如何還是一個(gè)未知數(shù)。

　　一些專家表示，隨著注入商業(yè)地產(chǎn)資金的增多與整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)將就此迎來輝煌的黃金時(shí)期。但持有謹(jǐn)慎觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實(shí)在覬覦商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)地，再加上很多炒作的因素，“商業(yè)地產(chǎn)”很可能成為下一個(gè)被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理姜黎明在接受采訪時(shí)表示，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”作為一個(gè)共生的概念，具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。目前很多投資人受制于政府的限購令，想按照投資住宅一樣去買商鋪，這具有很大的盲目性。“如果單純按照地產(chǎn)的概念，只重銷售而忽視經(jīng)營，會(huì)使商鋪賣得火但無人使用，最后陷入慘淡經(jīng)營的境地，給投資者帶來巨大損失。”此外姜黎明認(rèn)為，整體商業(yè)氛圍的停滯不前，也是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大因素。“沒有‘商業(yè)’的需求作支撐，再旺盛的地產(chǎn)市場也只是虛火，”姜黎明說。

　　政策預(yù)警已經(jīng)出現(xiàn)

　　投資者需要謹(jǐn)慎

　　上述專家的擔(dān)心或許不無道理：在上述中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告中同時(shí)也提到，盡管北京商業(yè)地產(chǎn)的活躍程度在持續(xù)增加，但衡量市場需求的空置率也在持續(xù)增高。以寫字樓這一商用物業(yè)類型為例，北京4月份甲級(jí)寫字樓、準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的空置率持續(xù)攀升，其中準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的空置率升幅達(dá)到了24.41%。

　　而一直在為商業(yè)地產(chǎn)搖旗吶喊的SOHO中國董事局主席潘石屹也不無憂慮地表示，“現(xiàn)在是住宅價(jià)格上漲太快，政府采用政策方式調(diào)控，這些資金就有往商業(yè)地產(chǎn)走的趨勢(shì)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)沒有任何政治化的風(fēng)險(xiǎn)，也沒有社會(huì)輿論壓著政府調(diào)控它。這種情況下資金的流動(dòng)情況就反了：本來應(yīng)該是更多的資金和土地去建住房，如果現(xiàn)在的資金趨勢(shì)要回流到商業(yè)地產(chǎn)，這實(shí)際上跟宏觀調(diào)控的目的又背道而馳了。”

　　實(shí)際上，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警示或許已經(jīng)發(fā)出：近日，北京市住建委強(qiáng)調(diào)，土地不能隨意更改用途，禁止“商改住”。這一政策訊號(hào)傳導(dǎo)到市場上，直接導(dǎo)致了5月末多塊商業(yè)用地的遇冷。

　　“對(duì)于廣大投資者而言，不要盲目地跟風(fēng)炒作其實(shí)更是一種自保。沒有市場的支撐，投機(jī)行為在政策調(diào)控面前不堪一擊地。” 姜黎明表示。