莊健:房地產(chǎn)調(diào)控用意的是什么?

2010年06月04日 10:20
來源:人民網(wǎng)

自4月中下旬以來,為抑制過快上漲的房價,政府有關部門出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政。盡管目前評價房地產(chǎn)新政的作用和效果還稍顯過早,但分析其對不同相關利益主體可能帶來的影響還是十分必要的。

  地方政府將面臨執(zhí)行中央政策和確保財政收支平衡的兩難選擇。一方面,國十條要求各省級人民政府負總責,在房價漲幅過快的地區(qū)還要求盡快出臺相關的實施細則。

  而另一方面,落實國十條、抑制房價上漲勢頭將會影響土地出讓金收入,從而影響地方財政收入。據(jù)統(tǒng)計,在2009年全國地方政府財政收入中,來自土地出讓金收入的比重達40%左右。國十條還要求擴大土地供應,提高保障性住房建設比重特別是廉租房比重,這會增加地方政府的補貼負擔。因而,房地產(chǎn)新政的實施在地方政府層面可能會遇到一定的阻力。

  銀行業(yè)將獲得明顯的短期收益。2009年,由于寬松貨幣信貸政策導致市場流動性十分富裕,銀行普遍對首套房的貸款利率在基準利率基礎上打七折,而二套房則打8.5折。因此,盡管去年商業(yè)銀行的個人按揭貸款規(guī)模較2008年有較大幅度的增長,但凈利息收入?yún)s較2008年下滑。今年的情況與去年有所不同,一是貸款規(guī)模受限,銀行對客戶的選擇和議價能力上升;二是房地產(chǎn)新政要求多部門合作,加大了監(jiān)管和執(zhí)行力度。因此,提高首付比例和貸款利率不僅能使貸款乘數(shù)增加,提高資金的使用效率,也能使房貸的收益有上升的可能。從長遠看,實行動態(tài)的、差別化管理的個人住房貸款政策,有利于銀行防范風險、提高貸款質(zhì)量。

  房地產(chǎn)開發(fā)商可能會采取觀望的態(tài)度。與2007-2008年那一輪房地產(chǎn)調(diào)控相比,目前房地產(chǎn)開發(fā)商的應對要從容得多。因為一來有上次房價“越調(diào)越漲”的經(jīng)驗,開發(fā)商不會貿(mào)然降價促銷;二來開發(fā)商已經(jīng)在去年的樓市盛宴中賺了盆滿缽滿,擁有充裕的資金鏈,現(xiàn)在有能力通過“捂盤惜售”、“推遲開盤”等觀望措施應對前景尚不明朗的樓市。

  對不同類型購房者的影響各不相同。對只是滿足基本居住性需求的購房者而言,影響大體是正面的。對滿足二次置業(yè)的改善性需求和三套及其以上的投資(投機)性需求的購房者而言,將會有明顯的抑制作用。提高首付比例并嚴格房貸利率政策,無疑會大大提高炒房者的成本,抑制把商品房作為投資品的市場需求。

  然而,此次通過信貸政策從需求角度開出的房地產(chǎn)調(diào)控藥方,必須和相應的促進土地開發(fā)和住房供給的政策相結(jié)合,才能真正起到實效。如伴隨購房需求下降,開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略,收縮開發(fā)投資,導致開工量下降,則會引發(fā)新一輪的供給不足。一旦房價調(diào)整到人們的心理價位,被短期壓抑的需求還會釋放,而一旦供應短缺,房價會再次上漲。值得高興的是,這次房地產(chǎn)新政還通過國土資源部出臺了《2010年住房用地供應計劃》。根據(jù)該計劃,不僅政策性住房(包括保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小戶型普通商品房)的供地比例達到77%,遠超中央70%的既定目標,而且供地總量也大幅增加到18萬公頃,比2009年土地供應高出2倍以上。盡管在14萬公頃的政策性住房供地量中,保障性住房(包括經(jīng)濟適用房和廉租房)所占比重僅為17%,但由于總量大幅增加,保障性住房用地供應相比去年明顯增長,其中經(jīng)濟適用房用地量同比增長79%,廉租房用地量同比增長472%。

  綜上所述,這次房地產(chǎn)新政重點在于打擊投機性購房需求、遏制快速上漲的房價,但也必將對地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者等諸多方面產(chǎn)生影響。筆者相信,本次房地產(chǎn)新政的目的并不是打擊房地產(chǎn)業(yè),而是在于促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展,因為一個平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè),無論是對中國的城市化、相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,還是對人們生活品質(zhì)的改善都十分重要。(上海證券報)

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