國土資源部近期下發(fā)通知，部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和監(jiān)測工作。與往年略有不同的是，今年新增了一項(xiàng)工作——需要完成北京、上海、廣州、哈爾濱等35座重點(diǎn)城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測。在近期樓市調(diào)控政策密集出臺的背景下，此項(xiàng)調(diào)研頗為引人關(guān)注。

    全國工商聯(lián)曾在去年兩會期間遞交了《我國房價(jià)為何居高不下》的大會發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。而國土部去年7月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過對600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房價(jià)中所占比例平均為23.2%，因此認(rèn)為地價(jià)并非房價(jià)的決定性因素。這一報(bào)告還指出，開發(fā)商最終的直接利潤應(yīng)該在40％左右。但一些知名房產(chǎn)發(fā)展商則公開表示，行業(yè)的平均資產(chǎn)收益率不到5％，平均利潤率只有8％左右。

    面對各方說法和數(shù)據(jù)，老百姓一頭霧水。此次國土部的調(diào)研能否解開房價(jià)的構(gòu)成迷局？面對持續(xù)升溫的房產(chǎn)調(diào)控措施，誰該讓出原本的過高收益？人們持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

    售價(jià)比成本高一倍，利潤率僅8％

    厘清建房成本的基本構(gòu)成，則能知曉房地產(chǎn)商是否有暴利行為，而這注定是一次艱難的采訪。即便找到了一些愿意向本報(bào)透露業(yè)內(nèi)實(shí)際操作情況的人士，大部分也表示不愿具名。

    建房成本一般由地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本和公司運(yùn)作費(fèi)用等構(gòu)成。接近本報(bào)的業(yè)內(nèi)人士介紹，建安成本和稅費(fèi)等基本都是相對固定的。以上海為例，目前的建造成本（指整個(gè)小區(qū)內(nèi)）基本在3000-5000元/平方米，水、電、煤、電視、電話、消防、排水等設(shè)施接入在500元左右/平方米，另外需要支付的是住宅配套費(fèi)240元左右/平方米。

    該業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)每個(gè)商品房小區(qū)品質(zhì)的高低，上海所謂的建房價(jià)格（毛坯房）一般都在4000-6000元/平方米的區(qū)間內(nèi)。如果以1萬元/平方米的樓板價(jià)拿地，加上銷售時(shí)需繳納的6％左右的營業(yè)稅和相關(guān)附加費(fèi)，以及公司運(yùn)營成本和財(cái)務(wù)成本，那么每平方米的成本價(jià)應(yīng)該在1.8萬元左右。

    記者以此例向多位房產(chǎn)公司的高管咨詢，他們給出的銷售價(jià)格幾乎沒有低于3.6萬元/平方米。這就是“100％的利潤”！

    不過，開發(fā)商并不是這樣算賬的。在他們的計(jì)算公式里，還要加上時(shí)間。一家房產(chǎn)公司總經(jīng)理說：“一個(gè)樓盤從買地到全部售完，基本需耗時(shí)5年左右，拿100％去除以5年，那么每年的利潤也只有20％。”

    “這個(gè)利潤還只是理論上的。”這個(gè)總經(jīng)理說。因?yàn)榘凑沼懻撝惺纠呢?cái)務(wù)成本計(jì)算，這家房產(chǎn)公司一定是自有資金非常充裕，向銀行借貸的比率較低。“如果按照銀行規(guī)定的上限借，那么財(cái)務(wù)成本就會拉高，而且因?yàn)殂y行借貸的審批時(shí)間長、手續(xù)多，所以很多等米下鍋的公司選擇信托基金等社會融資平臺，而那里的利率一般在10％-15％，遠(yuǎn)高于銀行的6.5％，所以行業(yè)內(nèi)的實(shí)際利潤率要低得多。”

    項(xiàng)目資金和企業(yè)資金回報(bào)率被混淆

    郎咸平在接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)是暴利行業(yè)毋庸置疑。去年，包括央企在內(nèi)，那么多資金的進(jìn)入就是最直白的證據(jù)。
看似無懈可擊的成本計(jì)算，漏洞究竟在何方？不愿具名的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家指出，房產(chǎn)商們混淆了項(xiàng)目資金和企業(yè)資金的投資回報(bào)率。

    這位專家表示，目前大家在討論地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成時(shí)，都是在按項(xiàng)目資金計(jì)算，比如總投資100億元的地產(chǎn)項(xiàng)目最后凈賺100億元，再除以5年的項(xiàng)目完成時(shí)間，得出20％的項(xiàng)目資金回報(bào)率。但是，被公眾視線忽視或者說被業(yè)內(nèi)人士刻意遺忘的是，企業(yè)的實(shí)際投入資金是多少？所謂100億元的總投資，包括的是企業(yè)自有資金和借貸資金兩部分，如果企業(yè)的自有資金投入為50億元，最后凈賺100億元，那么它的企業(yè)資金回報(bào)率則是40％。

    事實(shí)上，在2009年，各種資金渠道來源的信托基金泛濫，為了加快投資速度，開發(fā)商甚至可以在企業(yè)拍地前就借貸。雖然利率要比銀行高一倍左右，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)模的擴(kuò)張依然愿意與信托基金合作。在此情形下，有些企業(yè)拿地甚至出現(xiàn)了“零自有資金”。在此基礎(chǔ)上重新計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率，才是最真實(shí)和客觀的。

    上海百峰投資咨詢有限公司總經(jīng)理張偉告訴記者，去年是到處找投資項(xiàng)目，但從今年初開始，風(fēng)向漸變。目前，諸如大摩、高盛等外資投行對中國的房產(chǎn)投資已基本清盤，而國內(nèi)的資金也開始以觀望為主。

    從嚴(yán)查處閑置土地，彰顯政府決心

    我國現(xiàn)行的“招、拍、掛”土地轉(zhuǎn)讓政策，真正嚴(yán)格意義上的執(zhí)行是自2006年7月1日開始的，在此之前，因協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失和權(quán)力尋租等問題而廣遭詬病。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，國土部門雖有不得囤地、限期開發(fā)的政策，但閑置土地現(xiàn)象卻并不罕見。在閑置土地中，不乏當(dāng)年以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)入市場的土地。“這些土地盡管沒有進(jìn)行實(shí)際開發(fā)，但他們卻以項(xiàng)目公司股權(quán)的形式被屢次轉(zhuǎn)讓、層層加價(jià)。經(jīng)手者只要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手，就可獲得巨額利潤，而這些利潤最終要在房價(jià)里轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。”

    上海一位房地產(chǎn)學(xué)者認(rèn)為，縱觀今年國務(wù)院和各部委出臺的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，在4月下旬前，其實(shí)大部分都是重申、強(qiáng)調(diào)原有政策，可能用個(gè)新名義，但其實(shí)質(zhì)變化不大。所以，現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是把那些政策真正地貫徹下去。

    “在今年的房產(chǎn)新政中，國務(wù)院對國土資源部提出的監(jiān)管要求之一就是，加強(qiáng)對閑置土地的清查力度。”這位學(xué)者建議，能否將社會公眾力量納入到監(jiān)管通道中。

    此次國土部對35座城市商品房成本的調(diào)研完成后，是否向社會公開？這是大家關(guān)心的問題。去年年中，國家統(tǒng)計(jì)局也曾對40座重點(diǎn)城市的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查。但該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果一直未對外界公開。張偉說，此類調(diào)查既然大張旗鼓地搞了，就應(yīng)該向社會公開，否則反而容易讓公眾產(chǎn)生諸多聯(lián)想，結(jié)果往往適得其反。

    國稅總局將調(diào)整土地增值稅預(yù)征率樓市調(diào)控加碼

    國家稅務(wù)總局近日發(fā)出通知，要求各級稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用。國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人對相關(guān)政策內(nèi)容進(jìn)行了解讀。
目前部分地區(qū)預(yù)征率偏低

    土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的屬于土地增值稅“預(yù)征范圍”。自１９９４年以來，中國對房地產(chǎn)土地增值稅一直實(shí)行“預(yù)征制”：事前預(yù)征，事后清算，多退少補(bǔ)，預(yù)征稅率一般在１％—３％之間。

    通知要求，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價(jià)快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

    除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

    選幾個(gè)漲幅過快項(xiàng)目重點(diǎn)清算

    通知提出，土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)，組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

    各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來，有針對性地選擇3—5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對象，以點(diǎn)帶面推動本地區(qū)清算工作。各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃，以及重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。

    核定征收率原則上不得低于5%

    通知要求，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

    對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

    各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立考核問責(zé)機(jī)制，把土地增值稅清算工作列入年度考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。國家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導(dǎo)檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進(jìn)行系統(tǒng)深入的督導(dǎo)檢查。