根據住房城鄉(xiāng)建設部、央行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布 《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，對于二套房的認定不僅要以家庭為單位，同時執(zhí)行認房又認貸的嚴厲政策。業(yè)內人士認為，三部門認定二套房的標準，從一定意義上來說再次抑制了投機性需求，但是，同時也會誤傷一些剛性需求，這使得原本有購房意向的人陷入更為濃厚的觀望中，樓市成交的低迷或將繼續(xù)維持。

       認定“二套房”還有兩個疑問

       住建部、央行和銀監(jiān)會的通知對二套房的認定標準只有這三句話。

       一、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；

       二、借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；

       三、貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

       細讀這三句話，其實還有至少兩個問題是沒有解決的。

       疑問1：唯一的一套住房已經出售再買算幾套？

       相關調查顯示，目前蘇州很多家庭買房都屬于改善型需求。對于那些“先賣房再買房”的家庭貸款時該如何執(zhí)行房貸政策是很多市民最為關注的。

       此次的認定標準中并沒有細化到如果購房者把購置的首套房賣掉，再購房時是否執(zhí)行差別化住房信貸政策。但是按照這樣的解讀，如果說賣掉的是全款購買的首套房，那么再買房的話，一則銀行沒有征信記錄，二則相關調查也確實可以查明買房者手上并不擁有房子，此時買房應該視作首套房。

       疑問2，外地房產如何查詢？

       在此次二套房認定標準出臺前，商業(yè)銀行大多根據人民銀行個人征信系統(tǒng)中的購房人房貸記錄來查詢其是否為二套房，因此如果購房人名下有非貸款購買的房產，往往無法認定。此次出臺的認定標準明確二套房認定標準是既認房又認貸：既要看當地房地產主管部門房屋登記信息系統(tǒng)中是否有購房記錄，而且要銀行是否有征信記錄。那么如果購房者在外地有房產，在當地能提供一年以上納稅或者社保繳費證明，此時在當地買房算不算首套房？

       業(yè)內都清楚，目前全國住房聯(lián)網制度還不夠完善，如果在異地曾經使用貸款購買的房產可以從銀行征信系統(tǒng)查詢，但難以確定的家庭名下在異地的未貸款房產。

       在認定標準的相關文件中有這樣的表述，如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。而假保證書一經查出將被記錄到銀行的信用記錄中，以后該貸款人再貸款買房、買車或辦信用卡將遇到困難。

       但是由于住房登記系統(tǒng)的不完善會使借款人所提交的信息難以辨認真?zhèn)?。相關業(yè)內人士指出，由于房屋登記系統(tǒng)尚未全國聯(lián)網，因此無法查詢購房人在外地的購房記錄，因此上述情況有可能不會被認定為第二套房。“如果借款人擁有外地房產，并且未通過貸款，同時其在蘇州沒有房產，現在打算在蘇州貸款買房，會被認為是首套。因為通過征信系統(tǒng)查詢不到該人之前有房產，通過蘇州的房屋登記信息系統(tǒng)也查不到其在外地的房產信息，而如果依靠貸款人（銀行）面談等方式，其真實性并不能保證。 ”業(yè)內人士這樣表示。

       記者了解到，異地查詢不完善還會有其他空子可鉆。比如夫妻雙方戶口均不在本地或者一方不在本地，那就可以到原籍開出單身證明，用于申請貸款。“要確保二套房執(zhí)法沒有漏洞，需要全國房管部門實行聯(lián)網。 ”

       認房又認貸會繼續(xù)“誤傷”首改族

       劉女士一家三口住在一個50平方米的公寓房里，從去年下半年開始，劉女士一家就開始關注樓市，希望能夠找一個100多平方米的房子改善居住。今年年初，好不容易看中一套價格比較適中的房子，簽約當口遇到國家新政出臺，劉女士打算買的房子成為第二套住房。

       劉女士告訴記者，她覺得她的買房需求應該屬于正常需求，不應該在打壓范圍之內。記者發(fā)現，二套房新政讓很多像劉女士這樣的首改族受傷嚴重。

       事實上，當一個多月前，二套房新政一出臺，就有很多業(yè)內專家指出，這樣的調控既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。但是由于當前調控重點仍在抑制需求上，若政策撤出，房價可能會報復性反彈。因此對于這誤傷的一族，目前確實沒有更好的解決辦法。

       很多業(yè)內專家也預測，下一階段調控重點可能會放在增加供給上面，相關部門會通過增加保障性住房的供給和新房的供給來滿足市場需求。

       最值得關注的是，二套房認定標準中強調，不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按第二套及以上的差別化住房信貸政策執(zhí)行。這意味著此次認定標準對異地買房進行了重新調整：異地買房可以按照二套房標準來執(zhí)行。

       相比之前國務院“新國十條”，認定標準對異地購房貸款的限制已有所寬松。按照“新國十條”的要求，“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 ”這在當時被業(yè)界理解為限制投機“炒房客”的最嚴厲打擊。

       從暫停放貸到按照二套房政策執(zhí)行，是否意味著樓市政策正在“松動”？不少銀行業(yè)人士給出的答案是否定的。“政策微調更多是考慮到異地購房人的自住購房需要，因為二套房首付50%、利率1.1倍的標準，對投機客而言成本已較高。 ”業(yè)內人士這樣指出。

       新標強化嚴控信號

       有專家指出，塵埃落定的“第二套房”認定標準是對市場上“樓市調控告一段落”的直接回應，它傳遞的是樓市嚴厲調控仍將繼續(xù)深入的信號。“如果調控在近期仍無實際效果顯現，將不排除中央出臺更加嚴厲的政策的可能。 ”

        一個多月來，二套房新政對樓市造成的影響已經充分顯現，樓市成交量快速下滑。買賣雙方陷入觀望。業(yè)內專家指出，認房又認貸的二套房認定標準，很大程度上使房產回歸了居住的本質，這將徹底扭轉市民對房子的投機投資心理，短期內將使房地產市場投機投資者銳減。

       業(yè)內人士表示，隨著新政策的逐步執(zhí)行，對于已用全款買過房產，但還想利用貸款投資另一套住房的小業(yè)主，以后無法享受首套房的信貸待遇。這一舉措無疑將使得市場的房源供應大大增加，也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現象。新標準的出臺對于中小投資者的心理威懾力會非常大。