在連續(xù)出擊的樓市調(diào)控政策下，各地的樓市成交出現(xiàn)分化。樓市成交中央政府繼續(xù)強(qiáng)勢出臺(tái)樓市調(diào)控政策，給成交量正在回升的一線城市迎頭澆了一盆冷水。中原集團(tuán)研究中心的劉淵認(rèn)為，此次政府部門關(guān)于二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策的制定，極大地降低了市場利用金融杠桿炒房的可能，使房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，長期來看有利于各地樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展。

       一手房成交量小幅上升轉(zhuǎn)至撲朔迷離

       中原地產(chǎn)監(jiān)測的全國12城市土地市場狀況表明，各地土地市場供求因受前幾周土地供應(yīng)量銳減的影響，前一周土地市場成交僅90公頃，較新政前周平均（194公頃）成交量下降54%之多。雖然拿地溢價(jià)率不高（10%），但流標(biāo)率卻普遍很小，表明開發(fā)商對(duì)土地需求仍較旺盛，但出價(jià)已趨謹(jǐn)慎。

       據(jù)中原地產(chǎn)各地住宅市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：在經(jīng)歷數(shù)周市場成交量持續(xù)下跌之后， 6月首周一線城市住宅成交量在周前期跌至谷底，并在周后期開始出現(xiàn)小幅回升，其中滬、穗、深三城市環(huán)比增幅達(dá)到3成；前期情況較好的二線城市在6月首周則遭遇“滑鐵盧”：津、渝兩市降幅約兩成，而杭州、武漢兩市降幅達(dá)到四成。

       在各地市場陷入僵局且一線城市成交量觸底回升之際，6月4日，三部委聯(lián)合下文公布關(guān)于第二套住房貸款的新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

       雖然該政策并非是新的舉措，但是對(duì)于“國十條”中相關(guān)條款進(jìn)行了更加嚴(yán)厲的界定。特別是房貸中關(guān)于“認(rèn)房也認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，此舉一出將再次抑制了很一部分的市場需求。

       標(biāo)桿房企銷量和價(jià)格持續(xù)下探

       中央調(diào)控政策出臺(tái)后，北京率先推出地方細(xì)則，嚴(yán)厲程度更甚于中央，促使上周北京新房市場成交環(huán)比再降一成半。

       其余三大一線城市細(xì)則或偏溫或還未出，三地市場的成交量在快速探底后，上周均出現(xiàn)小幅回升。在此背景下，6月4日住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合推出新的調(diào)控措施，將小暖風(fēng)再次打壓下去。

       近日，標(biāo)桿房企中萬科和富力公布5月月報(bào)。報(bào)告披露了兩家房企5月份銷量和銷售額同比、環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降。其中萬科5月銷量環(huán)比下降近3成，銷售額銳減27億元。不過，萬科拿地力度依然不減，5月在各地新增地塊8幅，支付地價(jià)款也高達(dá)28.2億元。

       在銷量急劇下挫近一個(gè)月后，其他標(biāo)桿房企在售新房項(xiàng)目中也出現(xiàn)降價(jià)促銷跡象，幅度達(dá)到5%~10%。劉淵認(rèn)為，上述標(biāo)桿房企所謂降價(jià)實(shí)為試探市場反映之舉，這些項(xiàng)目或?yàn)槲脖P清貨銷售，或以低于前期預(yù)期價(jià)格開售，尚未出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)促銷。

       五大城市二手房價(jià)格堅(jiān)冰在融化

       5月，中央到地方各級(jí)政府的多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛出籠，對(duì)各地樓市的調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

       中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：5月國內(nèi)五大城市二手住宅成交量下滑至2007年以來最低點(diǎn)，二手住宅價(jià)格亦出現(xiàn)明顯下跌。顯然，在政府系列調(diào)控政策的打擊之下，長時(shí)間堅(jiān)挺的房價(jià)開始下降。中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理瞿安新預(yù)計(jì)，未來2-3個(gè)月，各地的二手住宅價(jià)格跌幅將持續(xù)擴(kuò)大。但是，市場成交量在觸底后有望緩慢回升。

       根據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月五大城市二手住宅成交量下滑幅度達(dá)到30%~80%。其中深圳和上海兩地成交量下滑幅度最大，分別為78%和75%；廣州下滑幅度最小，為32%。廣州之所以如此，原因是廣州樓市長期以來大都以本地需求為主，受到外來沖擊力不大。因此，歷次市場發(fā)生波動(dòng)時(shí)，廣州樓市起伏相對(duì)比較小。

       中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，5月全國五大城市除天津外，其余四城市二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度的下跌。其中深圳和上海價(jià)格環(huán)比跌幅分別達(dá)到2.9%和2.5%，北京和廣州跌幅分別為1.6%和1.5%。5月天津是個(gè)例外，市場二手住宅價(jià)格仍有小幅上漲，但漲幅已經(jīng)明顯回落。

       瞿安新認(rèn)為，同2008年樓市調(diào)整時(shí)有所不同的是，當(dāng)時(shí)是一手住宅房價(jià)帶動(dòng)二手住宅下降，而此次主要是二手住宅房價(jià)帶動(dòng)一手房價(jià)格下跌。原因在于：經(jīng)歷2009年全國各地樓市一片暴熱之后，大多數(shù)發(fā)展商手里資金相對(duì)充裕，他們手中的新房當(dāng)然不輕言降價(jià)。

       另一方面，正因?yàn)?008年一手房帶頭下跌，結(jié)果造成一系列連鎖負(fù)面反應(yīng)開發(fā)商對(duì)此仍記憶猶新。而二手住宅的小業(yè)主不會(huì)考慮這么多，也沒有上述顧慮。他們只要能夠獲利，情愿盡快降價(jià)套現(xiàn)。