時至年中,新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控已過近3個月時間,房地產(chǎn)市場發(fā)生了新的變化。商品房成交量持續(xù)下滑,一線城市堅挺的房價開始松動,土地市場連續(xù)流拍,二手房市場量價齊降,部分一線城市租金快速上漲。

　　房地產(chǎn)市場的驟然變化,背后究竟蘊藏什么含義,釋放怎樣的信號?是否標(biāo)志著房地產(chǎn)市場開始走上健康發(fā)展之路?

　　1、房價 究竟是松動還是在“假摔”?

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月份,70個大中城市新建商品房價格漲幅比4月回落0.3個百分點,這是自2009年4月以來首次出現(xiàn)回落。

　　當(dāng)然,在統(tǒng)計數(shù)據(jù)背后情況并不一致。開發(fā)商陣營確實出現(xiàn)了“兩極分化”。一方面不少企業(yè)對房價報復(fù)性反彈仍存在期待,價格依舊堅挺,甚至放慢了開發(fā)和銷售節(jié)奏;另一方面,5月以來,綠地、萬科、保利、恒大等企業(yè)已經(jīng)開始采取降價、贈送面積等優(yōu)惠措施促進銷售。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強為記者描繪出調(diào)控下市場變化的鏈條:觀望-局部促銷-全面促銷-局部降價-全面降價。認(rèn)為當(dāng)前正處于局部促銷與全面促銷的轉(zhuǎn)接階段。國務(wù)院發(fā)展研究中心專家巴曙松表示,2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局,而且全國范圍內(nèi)的房價也將面臨下調(diào)壓力。

　　2、土地 “地王”是中途離場還是永久謝幕?

　　一度“地王”頻出的土地市場,上半年連續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象,這也是上半年房地產(chǎn)市場的新變化。一些專家分析后認(rèn)為,目前城市地價正從拉動房價上漲的因素,轉(zhuǎn)為購房者期待價格繼續(xù)下調(diào)的理由。

　　值得關(guān)注的是,隨著地塊不斷流拍,價格下調(diào),一些企業(yè)開始抄底拿地。旭輝集團董事長林中說,躲過地價高企之時,現(xiàn)在有理由謹(jǐn)慎拿地,“地價相比去年算是便宜了。目前儲存的土地只夠用兩三年,所以為了持續(xù)發(fā)展,拿地是必要的。”

　　不過,也有專家擔(dān)心,如果城市土地市場低迷,供應(yīng)量和成交量縮水,并未引起“抄底進場”,由于滯后效應(yīng),一些城市將無法完成今年供地計劃,影響明后年住宅供應(yīng)。

　　3、二手房是已經(jīng)見底還是持續(xù)下滑?

　　樓市調(diào)控新政策一經(jīng)公布,京滬深一線城市旋即出現(xiàn)二手房拋售現(xiàn)象。進入6月,二手房成交量持續(xù)下降。報告稱,截至2010年6月28日,北京、廣州、深圳、南京環(huán)比減少在30%以上,深圳成交6815套,環(huán)比減少44%,為最多。

　　伴隨著交易量的下降,5月份70個大中城市二手房價格環(huán)比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心6月初發(fā)布的調(diào)查顯示,有意入市的客戶中,以剛性需求和置換型為主,同時也有少數(shù)意在抄底的投資者。據(jù)預(yù)測,隨著價格松動和優(yōu)質(zhì)掛牌房源的激增,部分有購買力的需求會逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　4、租賃市場 租金上漲是常態(tài)還是異動?

　　與逐步降溫的住房銷售市場不同,近期一線城市租賃市場火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%,一些位置好、配套齊全的房屋租賃價格漲幅甚至超過20%。

　　一些專家分析,近期租金上漲是多種因素交織而成,但部分區(qū)域上漲過快與個別中介機構(gòu)炒作有關(guān)。房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后,對租賃市場有影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說:“一手房市場剛性需求持幣觀望,不排除部分轉(zhuǎn)向租賃市場,另一方面,業(yè)主由于看跌市場,也會由賣轉(zhuǎn)租。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍表示,每年的5、6月份開始進入傳統(tǒng)的租房旺季,很多大中專院校畢業(yè)生陸續(xù)離開校園,無論是工作還是準(zhǔn)備考研等多數(shù)選擇租房,這些需求,短期內(nèi)可能會造成房源供應(yīng)緊張,租金上漲。李文杰說:“從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,每年的二季度,全國房租租賃價格都會較上個季度有所上漲。”

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示,隨著宏觀調(diào)控的深入,房價開始出現(xiàn)明顯回落,將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場,供大于求的局面將可能再度出現(xiàn),加上政策新租賃房供應(yīng)的增多,預(yù)計未來房屋租金將出現(xiàn)回落。

　　5、房貸政策 是繼續(xù)從緊還是稍有松動?

　　差別化房貸政策,成為本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的利器。而在目前樓市調(diào)控進入政策顯現(xiàn)期后,未來圍繞樓市的金融調(diào)控,將呈現(xiàn)出怎樣的松緊張弛,為市場矚目。

　　央行數(shù)據(jù)顯示,在政策出臺后的5月份,我國房地產(chǎn)個人按揭貸款增量較上月回落近400億元,環(huán)比跌幅超過15%。此外,從各商業(yè)銀行了解到的數(shù)據(jù)可以看出,5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來看,盡管6月份數(shù)據(jù)尚未出來,但分析人士認(rèn)為,房貸縮量已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

　　歷史上看,我國房地產(chǎn)市場的冷暖與金融調(diào)控的松緊息息相關(guān)。2007年面對快速上漲的房價,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文,提高二套房的首付比例和利率水平,成為當(dāng)年樓市的轉(zhuǎn)折點;在國際金融危機爆發(fā)后,地方政府加大了托市舉措,正是在原本從緊的房貸政策口子出現(xiàn)松動后,2009年樓市呈現(xiàn)快速增長。

　　不過專家也指出,目前市場已進入深度博弈期,政策是否出現(xiàn)松動備受關(guān)注。不少專家建議,對于已出臺的政策應(yīng)堅定執(zhí)行,不能松動,避免市場搖擺。當(dāng)然,他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。

　　6、稅收政策 是遏制高房價的殺手锏還是防火墻?

　　新一輪調(diào)控政策中,房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場的猜想。中央政府明確要求“財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項稅收政策是空轉(zhuǎn)已久的物業(yè)稅,還是對個人住宅開征的房產(chǎn)稅?政策何時出臺,試點先行還是全國推開,市場高度關(guān)注。

　　對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,在很多人眼里認(rèn)為是遏制高房價的殺手锏,也有觀點認(rèn)為,開征此類稅種不能從根本上解決房價上漲,一些實行物業(yè)稅的國家,也沒有改變幾十年房價上漲的趨勢。對此,財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為,盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房價上揚的長期趨勢,但是有了這個保有環(huán)節(jié)的稅收,會使我們的房地產(chǎn)市場上商品房需求的總規(guī)模,表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現(xiàn)更沉穩(wěn),更有效減少房價大起大落所帶來的負(fù)面效應(yīng)和對社會生活的沖擊。