國務院發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，也就是新國十條整整三個月了。這標志著新一輪房地產(chǎn)調控，實施了三個月。那么，它的效果到底怎么樣？房價真的降了嗎？《經(jīng)濟半小時》記者在被稱為樓市風向標的深圳和北京，進行了為期十天的調查。

　　按照慣例，很多樓盤會在周末推出各種打折促銷活動，而周末看房的人通常也會比平常多出不少。
于是記者選擇了一個周末對深圳的在售樓盤進行了走訪。

　　在走訪了多家樓盤以后，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤都在搞優(yōu)惠促銷購房活動，但真正大幅度降價的樓盤卻很難看到， 而絕大多數(shù)樓盤的售樓處都比較冷清。不過在走訪中，記者卻在某家知名開發(fā)商的樓盤看到了不一樣的景象，售樓大廳里到處是來看房的人，而售樓人員更是忙得不可開交。為什么這家樓盤吸引了如此多的買房人？難道這里的房價比別處便宜？記者決定一探究竟。

　　通常樓盤的實際面積要大于使用面積，而這家樓盤的使用面積卻比實際面積要大，使用面積比實際面積多出了百分之三、五十。這就奇怪了，那么這個贈送的房間到底是什么樣的呢？記者決定去樣板間好好看一看。

　　深圳某樓盤銷售人員：三樓是毛坯房，四層是裝修好的樣板間。

　　銷售人員建議記者最好先看樣板間，然后再看毛坯房。因為二者在面積上有很大的區(qū)別。

　　記者暗訪中了解到，建筑面積76平方米的房屋居然做出了三房兩廳兩衛(wèi)。按照常理來看，顯然是不可能的。那么開發(fā)商的秘訣在哪里呢？

　　深圳某樓盤銷售人員：76平方米的建筑面子使用面積是110平凡米，相當于這個房間是送的。

　　記者：原來這個房間是怎么樣的？

　　深圳某樓盤銷售人員：原來是封起來的。是一堵墻，沒有這邊的。

　　銷售人員告訴記者，每一個戶型都有一到兩個房間是贈送的。這些房間在毛坯房里其實是沒有的。

　　隨后記者來到了三樓。一出電梯口，記者就看到墻面上寫著這樣一行字：本層為合同交樓標準。走進毛坯房，記者驚奇地發(fā)現(xiàn)原來的某個房間不見了，取而代之的則是墻上畫著的一扇門。參觀中記者發(fā)現(xiàn)，每一套房屋里都可以看到這樣畫著一扇門的墻面。銷售人員告訴記者，墻面上畫著門的地方就是以后贈送的房間，而這個房間在毛坯房里是沒有的。記者將頭探出窗外，居然發(fā)現(xiàn)畫著門的墻面外什么也沒有，只是可以清楚地看見四樓樣板間里那個贈送的房間懸在上面。

　　記者：你說這個安全性怎么解決？

　　深圳某樓盤銷售人員：這個是個梁。

　　記者：有梁就不會塌是嗎？

　　深圳某樓盤銷售人員：對。

　　隨后記者來到這棟樓房的外面，從外墻面更是可以清楚地看到那間被稱為贈送的房間，空空地懸在半空中，在毛坯房的那一層其實并不存在。

　　經(jīng)過打聽，記者得知，贈送的那個房間是交房后重新搭建的，在戶型圖和房產(chǎn)證上都是沒有的。

　　深圳某樓盤銷售人員：按照建筑面積89平米算，每平方米2.1萬元，按照贈送后的面積117平方米算，折合成每平方米1.59萬元。

　　如果加上贈送的面積，房價幾乎是打了八折左右，看起來還真誘人。不過這樣超出規(guī)劃范圍的贈送面積會給購房人帶來風險嗎？

　　記者：這個超出規(guī)劃范圍的面積，有什么風險嗎?會不會有人舉報來查？

　　深圳某樓盤銷售人員：怎么會呢？這個別人也不知道啊，等到交房全部弄完之后，它在外面是看不出來的。這個以前也賣過。

　　在調查中記者發(fā)現(xiàn)，像這樣買房送面積的做法在深圳并不少見。記者注意到，很多樓盤都是把原來設計中的露臺、飄窗以及部分陽臺都變成了房間的一部分，而這就是開發(fā)商稱為贈送的部分。

　　買80平米，送3、40平米，使用面積比建筑面積大得多。深圳很多開發(fā)商打出了這種買房送面積的口號來促銷?？墒牵煜聸]有免費的午餐，這便宜的背后又隱藏著什么秘密？憑空多出來的房間，到底是一個餡餅還是一個陷阱呢？

　　一家樓盤的銷售人員告訴記者，他們贈送的房間有點特別，在交房時是沒有的。既然交房時沒有，那么這個贈送的房間后來又是怎么變出來的呢？

　　深圳某樓盤銷售人員：三月份交房一次，然后到十二月份改造完了之后再交一次給你們。

　　記者：三月份交的時候是沒有這兩個房間的？

　　深圳某樓盤銷售人員：對，到十二月份的時候就跟這個樣板間一樣。

　　記者：那我們要交什么費用呢？

　　深圳某樓盤銷售人員：一開始是說要交500塊的費用，但現(xiàn)在又說沒有了。具體我們也不清楚。

　　記者：為什么要簽兩次合同呢？

　　深圳某樓盤銷售人員：這不是我們幫你們改造的，是有一個第三方公司幫你們改造的。

　　記者：那我們不用花什么錢？

　　深圳某樓盤銷售人員：對。

　　既然是贈送的房間，那么為什么開發(fā)商不直接把房間建好，而是需要購房人在交房以后再和第三方簽下第二份合同，然后再過半年才能夠把這個贈送的房間交給購房人呢？

　　深圳房產(chǎn)投資客 鄒建民

　　鄒建民：其實他下面的一個公司，或者他請的裝修公司，本來就是承建商或者包工頭，讓他們繼續(xù)建，把這一層建起來這是你的事情，也就是說把責任轉嫁給你了，到時候你自己負責，他不負責。

　　記者：他之所以簽第二個合同，其實是為了保護開發(fā)商。

　　鄒建民：保護開發(fā)商，我給你賣的是一百平方米，你自己建了一個小房間，我可以幫你忙，對吧，但是后果你自己承擔，就是這個道理。理。

　　鄒建民是深圳有名的房產(chǎn)投資客，在過去的二十年，經(jīng)鄒建民轉手的房產(chǎn)多達幾十套。鄒建民告訴記者，在深圳乃至廣東，買房送面積并不是現(xiàn)在才有的事情。不過以往他通常見到的都是送露臺、花園、走道什么的。

　　深圳律師 王相陽

　　王相陽：根據(jù)建設部建筑工程建筑面積計算規(guī)范的規(guī)定，像類似于建筑物的露臺、裝飾性幕墻，與建筑物不相通的裝飾性陽臺，都是不應計入面積的。而層高不足2米2的，兩米二的空間，以及與建筑物相通的陽臺，也只能按水平的投影面積計算一半。

　　按照國家相關規(guī)定，這些原本就不應該算面積的露臺、公共走道以及原本就只算一半面積的陽臺，在一些開發(fā)商的嘴里卻變成了給購房人的優(yōu)惠。而如今更有甚者，把規(guī)劃設計范圍以外的面積以偽贈送的方式拿出來，來吸引購房人的眼光。

　　王相陽：我到現(xiàn)在都沒有發(fā)現(xiàn)有哪一個開發(fā)商敢站出來承擔這個責任，他也沒有說我們這個面積一定給你，贈送到位。就是玩了這樣的一個障眼法。

　　王相陽告訴記者，買房送面積其實不過是開發(fā)商的一個促銷手段，而贈送的面積要不就是原來就不應該計算的面積，要不就是超過規(guī)劃以往的違法搭建，這些贈送的面積都不會在房產(chǎn)證中體現(xiàn)出來。 對于購房人來說，買房送面積得到的未見得就是免費的蛋糕。

　　王相陽：即使這部分空間被你這樣通過二次改建的方式，把它開發(fā)出來了。甚至利用了，那這部分也不會寫進合同，也辦不了房產(chǎn)證，這部分的房產(chǎn)將來在抵押、過戶或者說繼承、拆遷等過程中，都不會被法律所認可。

　　記者：就是無效的？

　　王相陽：就是無效的。第二點二次搭建本來就是一個違章的行為，也會面臨被強制拆除、恢復原狀的后果。

　　目前深圳的不少樓盤都打出了買房送面積、特價房等口號來吸引購房者的注意，其中不乏虛假宣傳、違規(guī)做法，而真正大面積的降價我們還沒有看到。那么新政出臺三個月以來，深圳樓市到底發(fā)生了哪些變化呢？

　　最近這段時間，鄒建民經(jīng)常和朋友一起到處看商鋪，而政策調控下的住宅似乎已經(jīng)不再是他關注的重點。

　　鄒建民：我也觀察很長時間了商鋪，就是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是真正，它的價格跟住宅方面倒掛，就差不多，甚至是倒掛，住宅反而三萬塊錢，商鋪反而兩萬塊，很多這個情況。投資回報方面來講呢，住宅大概是三個點一下，一般在三個點左右吧。但是商鋪最差也要五點以上，五個點左右。

　　深圳聚集著大量的房地產(chǎn)投資客，他們中間有鄒建民這樣的職業(yè)投資人，也有來自于各行各業(yè)，如律師、企業(yè)主等等，他們有一個共同的特點就是交易套利過的房產(chǎn)遠不只一兩套。在近幾年樓市火爆的時候，這些投資客成為樓市中最重要和最活躍的力量。鄒建民告訴記者，深圳的投資客團體不少，隔一段時間他們就會聚在一起聊聊當下有些什么不錯的投資項目或方向。那么如今這些投資客又是什么狀態(tài)呢？

　　鄒建民：很淡，對樓市基本已經(jīng)淡出話題了，淡出話題，談論的主要是商業(yè)地產(chǎn)方面的，這是一。另外一個是股票，還有討論換企業(yè)的，中小企業(yè)的怎么樣能夠上市。

　　在鄒建民看來，房地產(chǎn)調控新政對住宅市場的影響遠遠沒有結束，而觀望等待就是最好的策略。實際上，投資客的離場觀望進一步加劇了深圳樓市的低迷。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師 王海濱

　　王海濱：這一次的新政出臺以后，對深圳樓市的影響還是蠻大的。那么從成交量還是從成交價格來看，然后都有明顯的變化。那么從成交面積來看的話，我們發(fā)現(xiàn)新政出臺這一周呢，成交的量是大概十萬平米，一周十萬平米，那么隨著時間的推移呢，到了上一周也就是6月28到7月4號這一周呢，成交面積僅有2.57萬平米。那么下降的幅度大概接近70%

　　世聯(lián)地產(chǎn)位于深圳高檔社區(qū)華僑城一個二手房門店的負責人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺后買房的人一夜之間就突然消失了，這讓他們的業(yè)績大幅度下滑。

　　世聯(lián)行某門店經(jīng)理 江麗琴

　　江麗琴：高峰期的時候，打比去年吧。去年我們這一個門店，大概一個月業(yè)績來說的話，是將近三百萬的業(yè)績，但是的話有十七八套吧，就是最高峰的時候，但是像現(xiàn)在新政出來了以后，我們6月份成交四套，就四套的二手成交，已經(jīng)算是不錯的了。

　　在成交量急劇萎縮的同時，二手房的成交價格也開始回落。

　　江麗琴：價格在5月份下落的比較明顯，像我們這邊這個片區(qū)的話，大概有15%左右的一個下幅，這是成交的價格。

　　不過和二手房價格回落的幅度相比，深圳一手房的價格似乎更加堅挺。

　　王海濱：從4.15新政后兩個月，兩個半月的時間，整個深圳的房價下降了大概4%?，F(xiàn)在在售的這些項目，包括新入市的這些項目，那么它的價格依然是比較堅挺的。也有個別的樓盤會有一些打折，然后推出一些特價單位。但他不是全面地說我就吆喝著說，我在降價，他不會這樣來做。

　　房產(chǎn)新政實施三個月后，深圳樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續(xù)萎縮，但房價下跌的趨勢卻還是若隱若現(xiàn)。這說明調控政策在短期內已初見成效，遏制房價快速上漲的效果明顯。不過，市場預期仍然面臨一定的不確定性。那么，另一個一線城市北京樓市情況又如何呢？7月15日，北京二套房認定細則正式出臺，規(guī)定銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房屋權屬系統(tǒng)，查詢借款人家庭的住房數(shù)量，嚴格按認房又認貸的原則界定二套房。

　　盡管國家的樓市調控新政出臺了兩個多月，不過小劉卻發(fā)現(xiàn)北京的房價似乎并沒有降下來多少。

　　看房人 小劉：沒有來說沒有特別明顯的降價，沒有，都是稍微有點優(yōu)惠，打個折扣這樣的。稍微降了一下吧，怎么說呢，沒有那么理想。

　　小劉和女朋友從去年開始考慮在北京買房，然而一天比一天高的房價讓這對畢業(yè)才三年的年輕人望而卻步。由于市區(qū)的房價太高，小寧把眼光投向了北京近郊的通州區(qū)，這里距離他上班的國貿附近大約20公里左右。幾天前，小劉在網(wǎng)上看到通州有家樓盤推出了15套特價房，于是周末他們興沖沖地趕到了這里。

　　陳婷：就是客戶拿三萬塊錢的現(xiàn)金，購一個五十萬塊錢的購房券，然后他來這買房直接抵到50萬的房款，那也就是說原來二百萬的房子現(xiàn)在變成五、六十萬。

　　盡管一套房減了五六十萬，不過小寧一算賬發(fā)現(xiàn)，即便這樣買房的壓力依然很大。

　　記者：20年的月供，每個月多少？

　　小劉女朋友：6500。

　　小劉：這個稍微壓力大一些，6000多畢竟…，生活方面就費勁。

　　記者：你們兩個人加起來工資大概多少？

　　小劉：比這多不了多少。

　　記者：像你們這么大，二十五、六歲要買房子的話必須還得是家里支持。

　　小劉：99%是這樣的，因為我們不是自己做買賣的，都是上班的嘛。

　　盡管這批特價房的價格比原來2萬多的單價減少了5000元左右，不過小寧發(fā)現(xiàn)，這個價格和去年同期相比，仍然高出了一倍左右。

　　北京地產(chǎn)評論人 楊少鋒

　　楊少鋒：通州的核心區(qū)這一片的房價在2004年的時候，通州的房價基本上就在3500到4000之間，但是到今年現(xiàn)在我們看到，現(xiàn)在所有的項目價格基本上全部在兩萬以上，也就是說從2004年到現(xiàn)在短短的這五年多的時間，整個通州的房價上漲的幅度將近5倍。去年年底到今天春節(jié)一下子從一萬塊錢左右直接翻到了兩萬，所以通州的房價，它的上漲的幅度在換全國都是非常非常的大。

　　楊少鋒告訴記者，北京郊區(qū)的通州、房山以及燕郊的房價在去年底出現(xiàn)大幅度飆升，半年的時間幾乎就翻了一倍，所以在今年4月樓市調控新政出來以后，這些地區(qū)的房價率先于城區(qū)開始降價。

　　楊少鋒：實際上我們看到從4月份國家出臺宏觀調控政策之后，根據(jù)我們對北京市場的檢測，北京從4月中旬開始到現(xiàn)在拿著預測修改這個項目，80%是接近零成交或者是接近零成交，怎么說是接近零成交呢，有的樓盤也就是成交幾套而已，所以這種整個的銷售形勢跟去年相比，他是有一個非常大幅的下降。那么在價格上我們并沒有看到說許多樓盤會特別大幅度的降價打折

　　據(jù)亞豪機構的最新統(tǒng)計，2010年上半年，北京樓市商品住宅成交均價為20161元/平米，同比2009年上半年漲幅達到了62.3%，環(huán)比2009年下半年漲幅為26.6%。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上旬北京的二手房成交均價為18150元/平方米，環(huán)比6月下旬僅下調了0.1%。

　　楊少鋒：咱們接下來我們應該看到7月份、8月份將是北京房價的分水嶺，為什么？北京在7、8月份會馬上有數(shù)十個新樓盤進入這個市場。在進入7月份以后，陸陸續(xù)續(xù)會有一大批的樓盤加入降價的行列，而且它們這種降價的可能就是一個非常幅度比較大的，不像原來我可能就象征性的打一個什么九五折、九二折啊，像這種折扣已經(jīng)在，我認為在接下來的市場是吸引不了客戶的。

　　從北京和深圳的情況看，在4月中旬國家房地產(chǎn)調控新政出臺以后，房價過快上漲的趨勢已經(jīng)得到了明顯遏制。那么，全國樓市的基本面是否也出現(xiàn)了這樣的變化？

　　世聯(lián)地產(chǎn)將全國的城市分為三類，對其在新政后樓市發(fā)生的變化進行了細致的研究。

　　王海濱：藍色的柱子是成交面積，紅色的柱子是成交均價。那么我們看到一類城市成交的面積實際上深度跌幅，那么在兩個半月的時候呢，已經(jīng)下跌了50%。那么他的均價下跌了2.7%，那么二類城市來看的話。成交的面積是下降了26%，那么均價是下降了8.2%。那么三類城市我們看到成交量還是比較正常，還有4%的一個增幅，然后成交價格略有下降，1.4%的一個下降，那么三類城市的區(qū)別還是蠻大的。這是政策對三類不同的城市的影響是不一樣的。

　　在深圳大學教授國世平看來，盡管從數(shù)據(jù)上看，目前房價沒有很明顯的下降，不過房價下跌的趨勢已經(jīng)形成。

　　深圳大學國際金融研究所所長 國世平

　　國世平：盡管現(xiàn)在表面上看著沒有下降，但是比如說一百萬的房子，或兩百萬的房子，他送你二十萬，或者送你十萬，那么送你十萬和送你二十萬，實際上等于你已經(jīng)下降，但是對于地產(chǎn)商他不愿意敢輕易降價，他寧肯送，或者送你的面積，或者送你的現(xiàn)金，但是他不敢去降價，因為去降價的話，他就覺得給人家一個錯誤的認識，房價下降了，但是真正的價調已經(jīng)開始下調了。

　　國世平認為，在樓市新政出臺后，市場成交量出現(xiàn)大幅度回落，而這正是價格下降的先兆。在國世平看來，中國的房價收入比已經(jīng)遠遠超出國際公認的合理水平，房價也遠遠超出了普通工薪階層的承受能力，房價回落將是必然的結果。

　　國世平：如果中央的政策只要堅持到明年，那么我認為，或者到明年年底，我認為北京、上海、深圳、廣州，四個一線城市的房價應該是跌一半，那么對于二線城市，比如說漲得比較高的，比如說像南京，像那種二線城市漲得比較高的，它起碼跌到30%或者到40%，但是對于還有一些城市，比如長沙、重慶，這一類的城市的話，應該跌30%都是很正常的，那么真正不跌的就是縣級市，那么地級市有的很低的可能不會跌，它維持在現(xiàn)有狀態(tài)，它跌也不會跌，但是可能在全國恐慌性的拋盤中，他可能會跌一點點。

　　半小時觀察：

　　無論王海濱還是國世平，都認為房價下跌是遲早的事。而國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環(huán)比首次由漲轉降。一些專家認為，這標志著房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，但這也意味著房地產(chǎn)調控進入到一個關鍵時期，房價暴漲需要遏制，可樓市調控又帶來了股市下跌、鋼材市場低迷等隱憂。如何在樓市去除泡沫的調整中，避免出現(xiàn)大起大落，傷及實體經(jīng)濟？考驗著經(jīng)濟主管部門的智慧和決心。從這個意義上說，三個月的樓市新政僅僅是個開始，真正的艱難還在后面。 （央視《經(jīng)濟半小時》）