4月中旬，國務(wù)院出臺“新國十條”，拉開了樓市調(diào)控的大幕，隨即多個部委接連出臺政策響應(yīng)中央政策，調(diào)控速度和力度前所未有。新政出臺后，北京、上海、深圳各地的商品房成交量都大幅萎縮，全國各地房地產(chǎn)市場也歷經(jīng)了很長時間的膠著狀態(tài)。針對此次樓市調(diào)控政策，市場各方看法不一，眾多消費者更是摸不準(zhǔn)樓市未來的方向。

　　成交量萎縮價格波動小

　　記者：房產(chǎn)新政出臺并實施后，給房地產(chǎn)市場帶來的明顯變化有哪些？

　　解鵬：今年以來，國家陸續(xù)出臺房產(chǎn)新政，表明政府堅決遏制房地產(chǎn)價格過快增長的決心。此次新政的核心武器是“雙限雙認(rèn)”，也就是限購加限貸，認(rèn)房又認(rèn)貸。從新政施行幾個月的情況來看，各地房地產(chǎn)市場發(fā)生了不同的變化，特別是北京、上海等一線城市房地產(chǎn)市場變化明顯，量價齊跌，其他城市也出現(xiàn)了不同程度的變化?？傮w來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)濃厚的觀望態(tài)度，表現(xiàn)在成交量上大幅度下跌，但是，房地產(chǎn)價格變化不是很明顯。

　　從濟(jì)南的情況來看，新政帶來的最明顯變化是商品房成交量的萎縮，特別是二手房交易量明顯下降，但價格卻基本沒有變化，不但樓盤集體降價的情況未出現(xiàn)，個別樓盤的價格甚至還在繼續(xù)上漲。

　　新政促使租房價格上漲

　　記者：從統(tǒng)計數(shù)字來看，近期房屋租賃價格普遍上漲，這與新政的實行有關(guān)系嗎？

　　解鵬：近兩個月各地房租價格普遍上漲，北京、上海、廣州、深圳等一線城市上漲幅度達(dá)10%—20%，地段好的甚至達(dá)到50%。濟(jì)南同樣如此，房租價格也在飛漲。分析上漲的原因說法很多，有中介推手說、新政效應(yīng)說、畢業(yè)潮說、學(xué)區(qū)房推手說等等。我認(rèn)為，不管怎么說，市場經(jīng)濟(jì)中價格是由供求關(guān)系來決定的，所有推手只能是推波助瀾，不足以興風(fēng)作浪。房屋的剛性需求是房租大漲的核心力量，買不起房的人要住房只能選擇租房，觀望的人退而求其次只好選擇租房，大學(xué)生畢業(yè)留在城市求職不得不選擇租房，這些都是重要原因。此外，近幾年，大部分房屋的成交是二套和二套以上，比如居民房子太小、太破需要改善買房子，孩子大了不方便需要買房子，孩子上學(xué)不方便需要買房子，異地工作改善生活條件需要買房子等。樓市新政中的“雙限雙認(rèn)”對購買二套和二套以上住房影響很大，增加了改善住房的成本。不能買房者或買房成本增加者，只能選擇租房，也導(dǎo)致近期房租大漲。

　　樓市調(diào)控是讓房價回歸合理

　　記者：現(xiàn)在很多消費者都感覺無力承擔(dān)高房價，新政對抑制高房價有無直接影響？

　　解鵬：高房價就像過街老鼠，除了極個別受益者，基本上是“人人喊打”。房地產(chǎn)存在一定泡沫，必須調(diào)控。“新國十條”的文件名是堅決遏制部分城市房價過快上漲，很多人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)所有城市都嚴(yán)格執(zhí)行新政，嚴(yán)格“雙限雙認(rèn)”，我認(rèn)為這實際上是對政策的誤解。部分城市不是指所有城市，過快上漲也不是針對正常上漲。樓市調(diào)控不是不讓人們買房子，而是讓房價回歸合理，讓投機者無機可投，讓需要房子的人買得起房子。

　　消費者最好擇機出手

　　記者：房產(chǎn)新政對樓市的影響已開始顯現(xiàn)，這種狀況下消費者應(yīng)當(dāng)如何操作？

　　解鵬：這主要看消費者的買房意愿是否迫切。如果很迫切的話，觀望不一定是最好的做法，從長遠(yuǎn)來看，房價還是看漲，即使現(xiàn)在價格變化不大，但會呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”的局面。消費者要仔細(xì)研究政策變化，擇機出手。