對話解鵬教授:房產(chǎn)新政對濟(jì)南樓市影響幾何

2010年07月23日 10:15
來源:濟(jì)南時報

4月中旬,國務(wù)院出臺“新國十條”,拉開了樓市調(diào)控的大幕,隨即多個部委接連出臺政策響應(yīng)中央政策,調(diào)控速度和力度前所未有。新政出臺后,北京、上海、深圳各地的商品房成交量都大幅萎縮,全國各地房地產(chǎn)市場也歷經(jīng)了很長時間的膠著狀態(tài)。針對此次樓市調(diào)控政策,市場各方看法不一,眾多消費者更是摸不準(zhǔn)樓市未來的方向。

 
那么,濟(jì)南樓市對新政反應(yīng)如何?新政帶來哪些影響?消費者當(dāng)前應(yīng)怎樣應(yīng)對?20日,記者就這些問題對話泰山管理學(xué)院特聘教授解鵬。

  成交量萎縮價格波動小

  記者:房產(chǎn)新政出臺并實施后,給房地產(chǎn)市場帶來的明顯變化有哪些?

  解鵬:今年以來,國家陸續(xù)出臺房產(chǎn)新政,表明政府堅決遏制房地產(chǎn)價格過快增長的決心。此次新政的核心武器是“雙限雙認(rèn)”,也就是限購加限貸,認(rèn)房又認(rèn)貸。從新政施行幾個月的情況來看,各地房地產(chǎn)市場發(fā)生了不同的變化,特別是北京、上海等一線城市房地產(chǎn)市場變化明顯,量價齊跌,其他城市也出現(xiàn)了不同程度的變化??傮w來看,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)濃厚的觀望態(tài)度,表現(xiàn)在成交量上大幅度下跌,但是,房地產(chǎn)價格變化不是很明顯。

  從濟(jì)南的情況來看,新政帶來的最明顯變化是商品房成交量的萎縮,特別是二手房交易量明顯下降,但價格卻基本沒有變化,不但樓盤集體降價的情況未出現(xiàn),個別樓盤的價格甚至還在繼續(xù)上漲。

  新政促使租房價格上漲

  記者:從統(tǒng)計數(shù)字來看,近期房屋租賃價格普遍上漲,這與新政的實行有關(guān)系嗎?

  解鵬:近兩個月各地房租價格普遍上漲,北京、上海、廣州、深圳等一線城市上漲幅度達(dá)10%—20%,地段好的甚至達(dá)到50%。濟(jì)南同樣如此,房租價格也在飛漲。分析上漲的原因說法很多,有中介推手說、新政效應(yīng)說、畢業(yè)潮說、學(xué)區(qū)房推手說等等。我認(rèn)為,不管怎么說,市場經(jīng)濟(jì)中價格是由供求關(guān)系來決定的,所有推手只能是推波助瀾,不足以興風(fēng)作浪。房屋的剛性需求是房租大漲的核心力量,買不起房的人要住房只能選擇租房,觀望的人退而求其次只好選擇租房,大學(xué)生畢業(yè)留在城市求職不得不選擇租房,這些都是重要原因。此外,近幾年,大部分房屋的成交是二套和二套以上,比如居民房子太小、太破需要改善買房子,孩子大了不方便需要買房子,孩子上學(xué)不方便需要買房子,異地工作改善生活條件需要買房子等。樓市新政中的“雙限雙認(rèn)”對購買二套和二套以上住房影響很大,增加了改善住房的成本。不能買房者或買房成本增加者,只能選擇租房,也導(dǎo)致近期房租大漲。

  樓市調(diào)控是讓房價回歸合理

  記者:現(xiàn)在很多消費者都感覺無力承擔(dān)高房價,新政對抑制高房價有無直接影響?

  解鵬:高房價就像過街老鼠,除了極個別受益者,基本上是“人人喊打”。房地產(chǎn)存在一定泡沫,必須調(diào)控。“新國十條”的文件名是堅決遏制部分城市房價過快上漲,很多人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)所有城市都嚴(yán)格執(zhí)行新政,嚴(yán)格“雙限雙認(rèn)”,我認(rèn)為這實際上是對政策的誤解。部分城市不是指所有城市,過快上漲也不是針對正常上漲。樓市調(diào)控不是不讓人們買房子,而是讓房價回歸合理,讓投機者無機可投,讓需要房子的人買得起房子。

  消費者最好擇機出手

  記者:房產(chǎn)新政對樓市的影響已開始顯現(xiàn),這種狀況下消費者應(yīng)當(dāng)如何操作?

  解鵬:這主要看消費者的買房意愿是否迫切。如果很迫切的話,觀望不一定是最好的做法,從長遠(yuǎn)來看,房價還是看漲,即使現(xiàn)在價格變化不大,但會呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”的局面。消費者要仔細(xì)研究政策變化,擇機出手。

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