新浪地產(chǎn)訊/郁沁聞 文 2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)被下了猛藥，稅收一時(shí)間成為專家心目中的調(diào)控“靈丹”。物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、空房稅、房產(chǎn)增值稅……耳邊不斷充斥著從學(xué)者到專家，從業(yè)內(nèi)到業(yè)外，從官員到百姓的各色看法和意見。到底它們各自有什么優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，誰(shuí)才是拯救中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“妙藥”？

　　到底是物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅？

　　你發(fā)現(xiàn)了嗎？前段時(shí)間熱議的物業(yè)稅被偷偷變成了房產(chǎn)稅？人們稱新版的房產(chǎn)稅為“簡(jiǎn)裝物業(yè)稅”。它們之間到底有什么關(guān)聯(lián)？

　　眾所周知，國(guó)外很多國(guó)家都實(shí)行征收物業(yè)稅，但我國(guó)遲遲未能開征其實(shí)有著自己的隱情。由于國(guó)外土地往往是私有的，物業(yè)稅針對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)共同征收。但是在我國(guó)土地實(shí)行國(guó)有，所以物業(yè)稅不可能讓政府對(duì)自己收稅，人們得到的只有房屋所有權(quán)而已。另外，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)會(huì)支付土地出讓金，這部分的資金彌補(bǔ)了政府土地上的收益。如果政府要征收物業(yè)稅，就會(huì)出現(xiàn)尷尬的重復(fù)征稅。所以改版后的物業(yè)稅明確指出，它是在房產(chǎn)持有階段，需要向國(guó)家和政府繳納的稅款，用于政府對(duì)周圍設(shè)施的不斷完善帶來的房產(chǎn)增值。因而簡(jiǎn)版物業(yè)稅已經(jīng)染上中國(guó)特色，它不是針對(duì)土地，只對(duì)房屋進(jìn)行征收！

　　它的優(yōu)勢(shì)在于為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供制度條件，使分稅制得到體現(xiàn)，使地方稅行為更加長(zhǎng)期和合理化。另外在于能發(fā)揮再分配作用，讓占據(jù)了多數(shù)公共資源的富人們向外分紅，利用這部分的稅收反過來支持低端的廉租房建設(shè)，保障最低收入人群的居住條件。

　　即便如此，還是有不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)物業(yè)稅減少樓市泡沫，抑制房?jī)r(jià)能力產(chǎn)生質(zhì)疑。首當(dāng)其沖的就是華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)。他提出：“中國(guó)的高房?jī)r(jià)根子在供給的不足上，但稅收的板子卻打在消費(fèi)者的需求上。因此，將降房?jī)r(jià)的希望寄托于持有稅的增加上，毫無(wú)疑問這是將希望建立在了冰上。”同時(shí)，也有專家認(rèn)為，影響中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的根本因素是地價(jià)，只要土地價(jià)格不降，即便是開征房產(chǎn)稅也很難給市場(chǎng)供求基本面帶來重大影響，對(duì)抑制投機(jī)活動(dòng)和房?jī)r(jià)過快上漲的作用也不會(huì)太明顯。

　　2012屬于房產(chǎn)稅？

　　7月21日，一條重磅消息轟炸了整個(gè)房地產(chǎn)界，難產(chǎn)的房產(chǎn)稅終于苦盡甘來?？僧?dāng)人們還沒來得及咀嚼其中滋味，財(cái)政部官員次日立即出面否認(rèn)。一時(shí)間滿城風(fēng)雨，媒體驚呼“房產(chǎn)稅被娛樂了”。

　　房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。它早在1986年10月就開始實(shí)行了。不過多年來只對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)征收，并沒有對(duì)個(gè)人住宅起到調(diào)節(jié)的功能。

　　而今樓市泡沫越來越嚴(yán)重，個(gè)人住宅成為了一種投資渠道。開發(fā)商將廉價(jià)的新房出售給投資客，待到正式開盤認(rèn)籌時(shí)，真正的購(gòu)房者沒多少挑選余地，其中又不乏一些“炒房客“濫竽充數(shù)。于是，開發(fā)商便藉此機(jī)會(huì)，瘋狂漲價(jià)；消費(fèi)者亦是感覺房?jī)r(jià)只漲不跌，也跟風(fēng)搶購(gòu)。先前投資客所購(gòu)的房子，還可侍機(jī)傾囊售出，獲得利益。房產(chǎn)稅的二次出征的目的就是為了打擊這種投機(jī)的行為，抑制房?jī)r(jià)瘋漲增加過多泡沫，回復(fù)市場(chǎng)的理性化。

　　房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰是這樣描述的，“一旦開征房產(chǎn)稅，就意味著增加購(gòu)買后的持有成本，不僅準(zhǔn)購(gòu)房人會(huì)考慮是否要繼續(xù)購(gòu)置房產(chǎn)，空置的房產(chǎn)也會(huì)面臨被拋售的境地。持有成本的增加會(huì)造成短期內(nèi)房源增加，供求關(guān)系發(fā)生變化，將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)，甚至大幅下調(diào)，可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)漲幅過快的情況。”

　　然而2012年是否是房產(chǎn)稅開征的節(jié)點(diǎn)，現(xiàn)在還有待考量。比如征收對(duì)象如何來認(rèn)定。雖然可以明確地說是“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”，但到底是按一套還是二套房來征收，特別是如何來界定二套或以上住房都是需要再出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)的。另外是這個(gè)稅率是多少？過高會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來負(fù)面情緒，不利于長(zhǎng)期發(fā)展。

　　空房稅可取代房產(chǎn)稅？

　　當(dāng)房產(chǎn)稅、物業(yè)稅一而再再而三的難產(chǎn)，房?jī)r(jià)不跌，房租節(jié)節(jié)攀升，真正需要買房子住的剛性需求者不得不成為房奴。“全國(guó)空置房多達(dá)6540萬(wàn)套”被挖掘出來后，關(guān)于空房稅的提議又引來一片討論。

　　空房稅，也就是空置房屋稅，指當(dāng)購(gòu)房者買了房子之后，如果在政策規(guī)定的時(shí)間內(nèi)自己不用、不租也不賣，就得交稅。開征空房稅的優(yōu)點(diǎn)就是，可以將降低炒房者的投機(jī)收益預(yù)期，打擊炒房者的投機(jī)行為，迫使大量空置的住房進(jìn)入市場(chǎng)，可以增加房屋的供應(yīng)量主要針對(duì)大量持房的專業(yè)炒房者和持有多套閑置房的公務(wù)員等，其他個(gè)人持有滿足基本居住需要、沒有閑置的自住用房則不用交稅，因此征收阻力比物業(yè)稅和房產(chǎn)稅都要小很多。

　　但現(xiàn)在的問題是，是否存在媒體報(bào)道的如此龐大數(shù)量的空置房？官方還沒有一個(gè)肯定的答案。而房屋空置稅的征收，也依舊存在隱憂。例如如何界定房屋空置？如何防止炒房客們把增加的稅負(fù)壓力重新轉(zhuǎn)嫁給中介，重新附加于民？這些問題還需要進(jìn)一步思量。

　　結(jié)語(yǔ)：

　　陳雪根曾經(jīng)在《羊毛出在羊身上》一文中這樣說道：“股市低迷，投資渠道少得可憐的情況下，房地產(chǎn)依然是一個(gè)重要的投資渠道，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)有投資需求，征稅無(wú)非是羊毛出在羊身上，無(wú)非是在房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，再加一筆稅錢，結(jié)果很可能助長(zhǎng)房?jī)r(jià)。”正所謂上有政策，下有對(duì)策。筆者認(rèn)為稅收調(diào)控也只是治標(biāo)不治本的一筆，它們本身也是體制下的特色產(chǎn)物，絕非轉(zhuǎn)市仙藥。土地財(cái)政擺在那里助長(zhǎng)了樓市的不穩(wěn)定發(fā)展，政府還是要從自身抓起，負(fù)起責(zé)任保障廣大人民的住房權(quán)利。