近日，央行著重重申，下半年要繼續(xù)落實好適度寬松貨幣政策，嚴格執(zhí)行差別房貸政策，促進房市健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　可以這樣說，差別房貸政策確實抬高了投機者炒作成本，有助于緩解房市投機風(fēng)險。但差別化房貸政策的威懾力相對有限，能否有效貫徹取決于商業(yè)銀行的具體行為。一方面，當前商業(yè)銀行如何執(zhí)行差別化的房貸政策面臨著認定標準的模糊問題，既認房又認貸雖然有助于提高差別房貸政策的精準度，但鑒于房市相關(guān)信息的相對分散性，商業(yè)銀行要嚴格貫徹差別化房貸政策面臨著高信息獲取成本，如購房者是否是二套房或三套房，商業(yè)銀行需要搜集該購房者是否在其他行有房貸、其名下是否有房產(chǎn)、婚姻狀況以及配偶未成年子女是否擁有房產(chǎn)等。顯然，如此高成本的房貸認定就令差別房貸的執(zhí)行效力大打折扣。而且，央行也面臨著較高的監(jiān)督成本。

　　另一方面，商業(yè)銀行是否嚴格貫徹差別房貸政策，缺乏有效的威懾力。當前商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放房貸面臨怎樣的懲罰，并不明晰，這使得差別房貸政策在實際執(zhí)行中變成了沒有牙齒的老虎。我們認為，有關(guān)部門應(yīng)該通過設(shè)置房貸資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重，如把目前的房貸資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重由0.5提高至1，對二套房的房貸風(fēng)險權(quán)重可以提高至1.2，如此一來商業(yè)銀行發(fā)展房貸將面臨比以前更高的撥備需求、占用更多資本金，從而提高商業(yè)銀行違規(guī)放貸的威懾力。

　　央行嚴格執(zhí)行差別房貸政策的目的是緩解投機者借用金融杠桿炒作。然而，房市的投機根源于當前房市較高的交易成本。住房之于購買者的個人效應(yīng)具有不同的度量維度，無法度量個人效用不可避免地抬高了交易成本。當前過度強調(diào)供需狀況，客觀上不利于市場有效度量自住與投資需求的個人效用，從而導(dǎo)致了投機者借助單純供需關(guān)系的投機炒作。事實上，把房價拴在單維度的供需狀態(tài)下，使得自居和投資需求者無法度量住房對個人效應(yīng)意味著什么，導(dǎo)致了非理性的自居和投資需求——當前市場上不同的需求者的購買行為，更多地是源于房價的持續(xù)上漲，而非住房之于個人效應(yīng)的滿足程度。同時，當前的房市投機恰恰與適度寬松貨幣政策有關(guān)。因此，既通過差別房貸遏制投機，又維持低利率和寬松貨幣流動性政策，本身就存在明顯的矛盾性。

　　可見，矯正當前房市的過度炒作行為，亟待適度調(diào)整當前低利率政策；并同時引導(dǎo)供需雙方理性度量住房之于個人效應(yīng)的滿足，避免單純的供需狀況誤導(dǎo)住房消費者陷入基于房價的購買決策陷阱之中。