隨著“全國(guó)6000萬(wàn)套空置房”的數(shù)據(jù)被媒體披露，中國(guó)究竟有多少套空置住房的問(wèn)題再次引起了人們的強(qiáng)烈關(guān)注。雖然目前沒(méi)有任何權(quán)威部門(mén)和研究機(jī)構(gòu)能夠準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)出空置住房的數(shù)量，但作為房地產(chǎn)投資、投機(jī)的副產(chǎn)品，空置房的大量存在已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

       7月底，海南傳出了正在研究征收住宅“空置費(fèi)”的消息。力促空置住房進(jìn)入市場(chǎng)，增加住房供應(yīng)，遏制房地產(chǎn)投機(jī)，對(duì)空置房征收懲罰性的“房屋空置稅”成為政策預(yù)期的新焦點(diǎn)。在空置房數(shù)量尚未廓清的情況下，“房屋空置稅”的提出究竟是開(kāi)拓了一條調(diào)控的新路，還是一個(gè)只能在理論上存在的政策烏托邦？

空置稅：讓商品房回歸居住屬性

        “商品房長(zhǎng)期閑置，是對(duì)社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，并使不可再生的國(guó)有土地資源被少部分人濫用于牟取暴利，使地產(chǎn)成為少數(shù)人向一般社會(huì)公眾賺取超額利潤(rùn)的手段。”山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海表示。

       針對(duì)房屋空置問(wèn)題，早在今年3月全國(guó)兩會(huì)期間就有代表和委員提出了開(kāi)征房屋閑置稅的建議。作為全國(guó)政協(xié)委員的郭松海當(dāng)時(shí)在提交的一份大會(huì)發(fā)言中就建議將房屋閑置稅置于物業(yè)稅開(kāi)征前，作為物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。因?yàn)榕c物業(yè)稅相比，房屋閑置稅的涉及面小，關(guān)系簡(jiǎn)單，較易操作。

       7月，隨著北京聯(lián)合大學(xué)一份有關(guān)房屋空置情況的調(diào)查報(bào)告出爐，一些地方的人大代表和政協(xié)委員再次提出，政府應(yīng)盡快聯(lián)絡(luò)稅務(wù)、土地、房管、水、電等部門(mén)，研究制定征收房屋閑置稅的規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、征稅范圍、程序、步驟、內(nèi)容及征稅的稅基、稅率等，制定相關(guān)配套政策，如確定房屋控制的年用電量、用水量衡量標(biāo)準(zhǔn)等；并組織協(xié)調(diào)區(qū)縣政府、街道辦事處、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司等各部門(mén)攜手合作，付諸實(shí)施。

        與物業(yè)稅相比，房屋空置稅更具有“懲罰性”，因此對(duì)于囤房、炒房者的針對(duì)性也就更強(qiáng)。不少專(zhuān)家和學(xué)者認(rèn)為，在房地產(chǎn)投資、投機(jī)之風(fēng)盛行的情況下，開(kāi)征房屋空置稅有利于推動(dòng)空置房進(jìn)入市場(chǎng)，抑制投資、投機(jī)，根本目的是為了讓商品房回歸其居住消費(fèi)的屬性。

是“調(diào)控利器”還是“政策烏托邦”？

       從理論上講，房屋空置稅似乎是治療“房屋空置病”的一道良藥，但從實(shí)際操作層面看，這個(gè)嶄新的概念面臨著諸多難以逾越的現(xiàn)實(shí)困難。

     “空置稅的想法很好，但操作起來(lái)比較麻煩。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，擺在房屋空置稅面前的一個(gè)首要問(wèn)題就是“空置房”如何認(rèn)定的問(wèn)題。

       雖然不少專(zhuān)家曾建議根據(jù)用電、用水和用氣量作為房屋是否空置的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)目前我國(guó)的電網(wǎng)及其他公共服務(wù)體系的建設(shè)水平，根本無(wú)法提供準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便公共服務(wù)聯(lián)網(wǎng)體系建立得已經(jīng)十分完善，僅憑用電、用水來(lái)判定是否空置也不一定科學(xué)。

      “有些房源的情況十分特殊，比如房主長(zhǎng)期出差或是駐外；比如季節(jié)性的休閑度假房產(chǎn)。這些房源能否簡(jiǎn)單地認(rèn)定為空置？”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，房屋空置稅不僅存在技術(shù)上的困難，而且一旦物業(yè)稅開(kāi)征、房產(chǎn)稅調(diào)整，房屋空置稅的出現(xiàn)是否會(huì)引發(fā)重復(fù)征稅的問(wèn)題，這些都需要納入考慮的范疇。

       4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在其公布的《2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售情況》中解釋?zhuān)》靠罩妹娣e是指某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積。而“準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國(guó)住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查”。

       由此可見(jiàn)，對(duì)于房屋空置稅，甚至對(duì)于所有房屋保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，一個(gè)首要的前提是要對(duì)房屋的基本情況進(jìn)行一次全面的調(diào)查，這項(xiàng)普查應(yīng)該是建立在與居民家庭信息匹配的基礎(chǔ)上。除此之外，征稅的實(shí)現(xiàn)還需要做大量具體細(xì)致的工作。如果要征收房屋空置稅，如何判定是空置，判定是空置之后如何征收，是一戶(hù)一戶(hù)上門(mén)征收，還是以上繳的形式征收，如此等等，這其中有些問(wèn)題可能容易解決，有些問(wèn)題解決起來(lái)則需要一定的時(shí)間，甚至需要花費(fèi)高昂的成本。

       楊紅旭認(rèn)為，在這些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題面前，房屋空置稅目前還只可能停留在概念階段，在執(zhí)行層面的難度極大，即便硬著頭皮上馬也不一定能發(fā)揮很好的效果。

解決房屋空置不能“一稅了之”

       其實(shí)在商品房市場(chǎng)出現(xiàn)一定數(shù)量的空置住房不僅無(wú)法避免，而且有其存在的合理性。一定數(shù)量的空置房為人口的流動(dòng)提供了必要的房源保障，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何將空置房的數(shù)量控制在合理的范圍內(nèi)。在這方面世界許多國(guó)家都有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法。

       據(jù)楊紅旭介紹，在美國(guó)等西方國(guó)家，對(duì)空置房的調(diào)控是建立在物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等保有環(huán)節(jié)稅收比較完善的基礎(chǔ)上。只要業(yè)主能夠出示房屋的自住證明或是多套房屋的租賃合同，就能相應(yīng)減免物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅，這種通盤(pán)考慮作“減法”的調(diào)控政策，比起直奔主題的“房屋空置稅”顯然具有更強(qiáng)的操作性與合理性。

       中國(guó)社會(huì)科學(xué)院價(jià)格與稅收研究室副主任張斌說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)講，與其將關(guān)注的目光集中在如何出臺(tái)新稅種上，不如探討一下如何在先行稅制下通過(guò)嚴(yán)格征管來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控，例如我國(guó)的稅制中對(duì)于出租性住房是要征稅的，但在現(xiàn)實(shí)的執(zhí)行中卻差強(qiáng)人意，例如對(duì)我國(guó)個(gè)人出售非自住性住房要征個(gè)人所得稅，但在具體的征管中也有待更加嚴(yán)格。

       畢竟，稅收是件非常嚴(yán)肅的事情，要充分考慮到可操作性和公平性，從稅制設(shè)計(jì)上來(lái)講，在我國(guó)目前市場(chǎng)上的交易主體和房產(chǎn)屬性千差萬(wàn)別的情況下，如果稍有考慮不周，不僅不能起到相應(yīng)的政策作用，反而會(huì)引起社會(huì)上經(jīng)濟(jì)利益的糾葛。

        陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)房地產(chǎn)稅制改革而言，必須將其放在中國(guó)現(xiàn)行稅制乃至現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制的大背景下來(lái)討論。大量空置房的存在有著復(fù)雜的社會(huì)背景和經(jīng)濟(jì)背景，這其中既有民間投資渠道相對(duì)狹小的問(wèn)題，也有社會(huì)保障體系不健全等各方面的問(wèn)題。將空置房推向市場(chǎng)，抑制投資和投機(jī)需要多管齊下，而不僅是寄希望于出臺(tái)一個(gè)新的稅種。