4月至7月,“12.8%、12.4%、11.4%”,一條平滑向下的房價漲幅曲線顯現(xiàn)出來。
“房地產(chǎn)仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)。”昨日,在“華中科技大學房地產(chǎn)卓越總裁高級研修班”的演講中,陳淮一上來便給出結(jié)論。
陳淮,住建部政策研究中心主任。昨日,近3個小時的演講中,他思維極度“敏捷”,針對開發(fā)商“成本”與“暴利”,陳淮昨日一一揭底。他說,即使房價低于成本,開發(fā)商也不會緊張,他們始終有得賺。
“房子的核心功能是居住”
房價向左還是向右?牽動買房人神經(jīng)。這同樣也是昨日在場的一大群武漢地產(chǎn)商的關(guān)注所在。
“不要因為政策而裹足不前,也不要盲目追求利潤而破壞產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡。”一開場,陳淮便毫不客氣地說出了開發(fā)商、銀行與消費者之間存在的問題根源。
現(xiàn)階段,樓市的狀況是:市場好的時候像買白菜一樣排隊搶購,市場不好就恐慌性拋售。
陳淮指出,不論市場現(xiàn)狀如何,不動產(chǎn)最核心的功能都是居住,只要有居住需求,市場就會繼續(xù)發(fā)展。所以,購房者首要的購買條件應(yīng)當是自己的居住需求,而不是單純的投機心態(tài)。
“盡管最近樓市逢多事之秋,但對于買房人來說,其長遠發(fā)展仍是利大于弊。”在陳淮的分析中,畢竟市場擠出泡沫,高溫冷卻,長期發(fā)展趨于穩(wěn)定,價格維持在相對平穩(wěn)的狀態(tài),對于購房者和房主來說,“不必再為一時的漲跌惶恐,這才是房地產(chǎn)發(fā)展的健康狀態(tài)。”
“暴利”與“降價”無關(guān)
有人說,房價上漲有兩個方面原因:一是政府導致地價上漲;二是開發(fā)商謀取暴利。
“把這兩個問題解決掉,房價一樣會漲。”陳淮舉了個例子:假定武漢內(nèi)環(huán)線蓋房子不要錢,土地也不要錢,“開發(fā)商都學雷鋒,只算1000元/平方米的建安成本,再1000元/平方米出售。”“如果二環(huán)線的人想買內(nèi)環(huán)線的房子,房東開價2000元/平方米,結(jié)果會怎樣?很簡單,只要有一戶人家2000元/平方米出手成功,那么,所有人都會賣2000元/平方米,也就帶動了內(nèi)環(huán)線整體均價上漲。”
“那么,開發(fā)商到底有無暴利呢?有!”陳淮的舉例同樣生動:假定開發(fā)商建造某一樓盤所需的總成本需要1億元,但可能開發(fā)商的自有資金投入只有2000萬元,其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購房人的按揭貸款等。”他說。“開發(fā)商降價的降價空間取決于成本利潤率,而開發(fā)商的暴利來自于資金利潤率。”陳淮一語道破,別以為開發(fā)商有暴利就有降價空間,“其實那是兩碼事”。
低于成本價開發(fā)商仍賺
現(xiàn)階段,不少樓盤在降價,更有些開發(fā)商明言,價格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”?在陳淮看來,降價銷售,即使是價格降到了成本之下,開發(fā)商也未必沒有利潤可圖。
“假定開發(fā)商當初以每平方米5000元的樓面價購入土地,現(xiàn)在同樣土地的樓面價降到3000元;如果開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價降低1000元,即使銷售價降到了財務(wù)成本以下,也不意味著真實意義的‘虧本’。”他指出,由于開發(fā)商已經(jīng)重新獲取完全相同的生產(chǎn)要素,也即重置成本已經(jīng)降低了2000元。“這時,房價降價1000元的開發(fā)商實際獲取了1000元的利潤,同時可擁有與未降價前完全相同的再生產(chǎn)條件。”他說。