國務(wù)院施壓房產(chǎn)稅推進(jìn) 各地紛紛展開征計培訓(xùn)

2010年08月30日 15:51
來源:中國經(jīng)營報

       近日,國務(wù)院副總理李克強(qiáng)多次提出堅決抑制樓市炒作,足顯管理層控制房價走高之勢卷土重來的決心,政策調(diào)控從緊信號明顯。  

  市場對國土部嚴(yán)查囤地拍手稱快,有消息稱國土資源部正在約談地方政府一把手,土地問責(zé)風(fēng)暴似乎也日漸臨近。但與國土資源部的高調(diào)清查相比,地方政府對囤地的反應(yīng)甚微。從地方政府土地財政占比中不難看出,土地背后的利益鏈條讓地方政府難以出手。調(diào)控政策已經(jīng)直接影響和沖擊了地方政府的錢袋子。  

  近日,發(fā)改委官員重提稅收體制改革。房產(chǎn)稅作為收緊貸款、嚴(yán)查土地之后的終極解決方案,并不能一蹴而就。但各地方政府的緊張籌備表明,啟動稅收體制改革的大幕已經(jīng)拉開。  

  房地產(chǎn)稅就像影子一樣隔空遮照著中國房地產(chǎn)業(yè)。盡管它何時以何種方式突然來襲,至今仍無定論,但來自地方政府的秘密籌備卻又適時地表明,中國房地產(chǎn)業(yè)將以“稅調(diào)”取代“政調(diào)”并非空穴來風(fēng)。  

  “房地產(chǎn)稅最核心的在于建立評稅計稅標(biāo)準(zhǔn),圍繞這一層面,我們已經(jīng)和部分房地產(chǎn)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)召開過多次座談會。當(dāng)下最核心的還是在完善各項數(shù)據(jù)的同時,開展部分試點(diǎn)。”成都市財政局一位人士8月25日向《中國經(jīng)營報》記者透露,國務(wù)院今年已多次指示要推進(jìn)房地產(chǎn)的稅制改革,而財政部、稅務(wù)總局和發(fā)改委的意見是,各地要先行著手前期準(zhǔn)備。  

  在多方授意下,多個地方政府也開始著手進(jìn)行房地產(chǎn)稅征計培訓(xùn)。  

  從二手房交易入手  

  此前,盡管房地產(chǎn)業(yè)稅種繁多,但關(guān)于房產(chǎn)交易、持有環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)仍然飽受爭議。  

  成都市稅務(wù)系統(tǒng)正在努力的就是完善這一標(biāo)準(zhǔn)。“今年主要是通過二手房交易系統(tǒng)完善評估計價標(biāo)準(zhǔn)。”成都市地稅局人士表示,成都市的初步計劃是,用兩年的時間對二手房交易的計稅價格實(shí)現(xiàn)科學(xué)核定,使二手房交易的計稅價格能夠達(dá)到真實(shí)成交價格的70%~80%,“這一模式首先要遏制的是二手房交易環(huán)節(jié)的少繳稅問題,進(jìn)一步才是為今后的房產(chǎn)稅改革建立一個評估計價數(shù)據(jù)庫。”因為,缺乏稅收數(shù)據(jù)的技術(shù)支持,房產(chǎn)稅開征將只能紙上談兵。  

  據(jù)了解,成都市中心城區(qū)目前采取的二手房交易計稅征計辦法是以市場指導(dǎo)價格報稅,并且有明確的指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。比如內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的框架結(jié)構(gòu)房指導(dǎo)價為3500元/平方米,一環(huán)內(nèi)為3000元/平方米,一二環(huán)之間為2700元/平方米等,但這一標(biāo)準(zhǔn)甚至略低于市場真是成交價的三分之一,而在成都近郊區(qū)縣,市場指導(dǎo)價報稅更是問題重重。僅這一環(huán)節(jié)“流失”的稅額就達(dá)數(shù)億元之巨。  

  當(dāng)前,全國的房產(chǎn)稅收征計方式主要有人工評估、市場指導(dǎo)價和計算機(jī)軟件三種方式,其中計算機(jī)軟件評估雖然更為科學(xué)合理。但最大的問題在于,各地的數(shù)據(jù)并不完善。  

  “要讓數(shù)據(jù)更接近市場的真實(shí)狀況首先就是要地稅、國土、房管三部門聯(lián)手,還要依托中介評估機(jī)構(gòu)。”上述成都市財政局人士表示。  

  據(jù)了解,成都市的做法是從土地所在地批文、地號、成交價格、房屋出售價格、面積、結(jié)構(gòu)、樓層、使用年限等入手,全面弄清二手房基礎(chǔ)信息。在對二手房評估過程中,聘請有資質(zhì)、信譽(yù)度高的中介評估機(jī)構(gòu)參與其中,通過深入房屋中介機(jī)構(gòu)、社區(qū)、小區(qū)、住戶對房屋使用年限、坐落位置、周邊交通、服務(wù)等情況進(jìn)行全方位調(diào)查摸底,收集資料,反復(fù)論證。在廣泛收集房屋信息的基礎(chǔ)上,依據(jù)相關(guān)參數(shù),將房屋評估信息輸入計算機(jī)“房地產(chǎn)評稅軟件系統(tǒng)”。經(jīng)過這一系列摸底之后,形成的征計數(shù)據(jù)將達(dá)到市場真實(shí)價格的70%到80%。  

  成都市目前的征計實(shí)驗表明,一旦新的“房地產(chǎn)評稅軟件系統(tǒng)”形成之后,在交易環(huán)節(jié),如果報稅過低,系統(tǒng)將自動報警。  

  無獨(dú)有偶,記者從有關(guān)渠道了解到,事實(shí)上今年4月份以來,包括重慶、上海、廣州、杭州、成都等地都在稅務(wù)系統(tǒng)展開了多輪的房地產(chǎn)稅收征計培訓(xùn),并對征計評估的標(biāo)準(zhǔn)做了多番籌備。  

  “這個系統(tǒng)目前只針對交易環(huán)節(jié),一旦完善之后將水到渠成地運(yùn)用到房地產(chǎn)的持有征稅環(huán)節(jié)。”  

  “稅調(diào)”漸進(jìn)  

  一直以來,關(guān)于此輪中國房地產(chǎn)調(diào)控就存在諸多爭議。甚至有地方政府官員公開表示,調(diào)控房地產(chǎn)市場應(yīng)該動用稅收機(jī)器,而不僅僅只是調(diào)金調(diào)息和停房貸,應(yīng)該“以市場的方式來代替政治調(diào)控的方式”。  

  來自中央的文件也一再證實(shí),以調(diào)金調(diào)息和停房貸的“政調(diào)”只是劑猛藥,要解決的是抑制部分地區(qū)房價的過快上漲,“政調(diào)”5個月之后,各地的房價統(tǒng)計顯示,這一目的基本達(dá)到。  

  而中國房地產(chǎn)屢調(diào)屢漲的歷史經(jīng)驗又不得不讓市場人士憂心,此次“政調(diào)”效果又將被時間化為烏有。8月中旬,隨著調(diào)控的進(jìn)行,部分城市的部分項目又開始了漲價的暗流,讓“政調(diào)”的前景再次受疑。  

  此間,啟動“稅調(diào)”的呼聲再出。  

  “實(shí)際上,中央在此輪調(diào)控一開始就在為將來的‘稅調(diào)’做準(zhǔn)備,國務(wù)院也發(fā)三道文要求各地發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)受益的調(diào)節(jié)作用,但是由于房地產(chǎn)稅收征計存在著評估標(biāo)準(zhǔn)和模式不統(tǒng)一,信息極度匱乏等因素,要完善這個系統(tǒng)工作何其繁多。”上述成都市財政局人士表示,從種種跡象表明,在政治調(diào)控仍將持續(xù)影響市場一兩年的情況下,中央政府還有足夠耐心等待各地關(guān)于房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)的準(zhǔn)備工作。  

  “如果現(xiàn)有政策尚不足以把房價屢漲的問題治好,不排除房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅適時出臺,從而實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)調(diào)控從政治調(diào)控到稅收調(diào)控。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為。  

  土地財政生變  

  “各地方政府關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革的態(tài)度事實(shí)上比執(zhí)行‘4·14’新政要積極得多。”在中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長高培勇看來,這主要涉及地方政府的財政利益。  

  與土地財政一次性為地方政府帶來龐大收益不同的是,房產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅,為地方政府帶來的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。  

  不管中央對信貸調(diào)控還是土地調(diào)控的堅持對地方政府影響如何,一個不爭的事實(shí)是,目前大部分一線城市幾乎無地可賣,二三線城市用地也日趨緊張,以往部分城市一年動輒數(shù)百億元的土地財政日漸告急。  

  “以‘稅調(diào)’取代‘政調(diào)’是國外房地產(chǎn)市場較為成熟的經(jīng)驗,不僅可以改變‘政調(diào)’不穩(wěn)定因素,還可以從根本上扭轉(zhuǎn)地方政府把GDP當(dāng)成倒賣土地的扭曲現(xiàn)狀,改一次性的賣地財政為稅收的細(xì)水長流,從根本上增加投機(jī)性住房的投機(jī)成本,從而讓樓市健康發(fā)展。”知名房地產(chǎn)研究人士楊成曉表示。  

  8月24日,國家發(fā)改委財政金融司司長徐林公開證實(shí),我國將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,它的開征可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種。  

  據(jù)記者了解,在財政部近日舉行的地方稅專題工作研討會上,部分地方財政系統(tǒng)人士甚至帶著地方“意見”來學(xué)習(xí)其他地區(qū)的經(jīng)驗,在他們看來,以房產(chǎn)稅收代替土地財政之后,一切工作都需重新考量。  

  新聞背景  

  8月24日,國家發(fā)展和改革委員會財政金融司司長徐林表示,“中國將實(shí)施一系列稅收體制改革,重新設(shè)計稅收的分享比例,重點(diǎn)是要健全地方稅的體系,增強(qiáng)地方財政收入的能力,賦予省級政府適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)限。”其中包括優(yōu)化增值稅和營業(yè)稅稅收制度,擴(kuò)大增值稅征收范圍;統(tǒng)籌企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),實(shí)施資源稅改革;推進(jìn)房產(chǎn)稅改革;繼續(xù)實(shí)施個人所得稅改革。上述表態(tài)意味著稅改下一重點(diǎn)將是從根本上扭轉(zhuǎn)分稅制改革之后地方政府對土地財政的依賴,解決土地財政推高地價的問題。 

 

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