運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，優(yōu)化城市功能

2010臨沂商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇隆重舉行

8月7日下午三點(diǎn)，由臨沂市工商聯(lián)主辦,家在臨沂網(wǎng)承的2010臨沂商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇在魯班沂州賓館隆重舉行。臨沂交通音樂臺(tái)、齊魯晚報(bào)、臨沂廣播電視報(bào)、蘭山電視臺(tái)等各大媒體同時(shí)報(bào)道,家在臨沂網(wǎng)m.oceanchannel.com.cn同步進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)直播。

參加此次會(huì)議的有臨沂市工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)、山東大學(xué)教授董建平先生、頤高上海街、城邦中央廣場(chǎng)、萬閱城、銀座中心等近40個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開放商、商業(yè)地產(chǎn)投資者、地產(chǎn)界研究學(xué)者專家、各大媒體記者，總計(jì)上百人。此次論壇目的在于搭建平臺(tái)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)優(yōu)化，結(jié)構(gòu)增強(qiáng)，引航臨沂新地標(biāo)。會(huì)議由家在臨沂網(wǎng)總經(jīng)理田雪鵬先生主持,論壇圍繞“運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化城市功能”這一主題，展開熱烈討論，共同探討新政以來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)及其發(fā)展前景。整個(gè)論壇持續(xù)了近4個(gè)小時(shí)。

目前，不少人認(rèn)為，一線城市資源相對(duì)有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，運(yùn)作成本及絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大，二線城市投資趨勢(shì)也日趨飽和，三線城市正成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱土。論壇上各位專家、嘉賓對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也各抒己見。

山大董建平教授認(rèn)為先住宅后商業(yè)是城市化和房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律。他結(jié)合臨沂的發(fā)展現(xiàn)狀指出，臨沂是北方最大的商品集散地，臨沂商品批發(fā)市場(chǎng)的火熱符合本地的實(shí)際情況。隨著臨沂城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的飄紅是必然的，因此投資商業(yè)地產(chǎn)是明智之舉。

臨沂市貿(mào)促會(huì)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)葉濤先生在發(fā)言中說,商業(yè)地產(chǎn)和住宅是捆在一起的，商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展是和城市化進(jìn)程密切聯(lián)系的。目前臨沂的城市化進(jìn)程是45%，隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展，臨沂的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間。城市化推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和工業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，帶來寫字樓的需求；人口集聚以及居民收入和消費(fèi)水平的提高，間接帶來商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求。但是，根據(jù)臨沂的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，5年后,臨沂商業(yè)地產(chǎn)面積將達(dá)到150萬平米,年?duì)I業(yè)額超過100億，這將使商業(yè)地產(chǎn)面臨市場(chǎng)飽和和招商難的問題。就此，他表達(dá)了自己的觀點(diǎn)——商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的關(guān)鍵在于招商和營(yíng)銷的思路創(chuàng)新及資源整合。城市商業(yè)地產(chǎn)無疑代表城市的生產(chǎn)力發(fā)展水平，臨沂要突破以人民廣場(chǎng)為核心的商圈模式,爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)核心帶動(dòng)多點(diǎn)式分布發(fā)展才是長(zhǎng)久之策。

在論壇互動(dòng)環(huán)節(jié)，專家和在座的各位房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者進(jìn)行了熱烈的互動(dòng)討論，達(dá)成許多一致的觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一：臨沂商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展的春天

對(duì)于為何人們開始把投資目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)？專家和在座的嘉賓達(dá)成共識(shí)。

首先，認(rèn)為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的興起與4月份國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策有著密切的關(guān)系。論壇一致認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)并未受到新政的影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。一方面，與住宅市場(chǎng)相比，投資商業(yè)項(xiàng)目，能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)。國(guó)家政策并未限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，住宅政策緊縮，反而對(duì)商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目起到明顯促進(jìn)作用；另一方面，目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目提供的信貸政策不變，沒有增加投資者的投資成本。

其次，大家都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)會(huì)獲得大環(huán)境上的支持。商業(yè)升級(jí)所帶來的城市面貌改善、由此產(chǎn)生的商圈效應(yīng)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)，都使得商業(yè)地產(chǎn)備受地方政府青睞。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和招商上，地方政府無一例外都會(huì)在硬環(huán)境、軟環(huán)境上給予政策傾斜和優(yōu)惠。

觀點(diǎn)二：投資擦亮眼 商業(yè)運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵

商業(yè)地產(chǎn)投資的類型復(fù)雜多樣，投資要擦亮眼睛。商業(yè)地產(chǎn)投資的類型主要有以下幾種：

1、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)

    專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)租金收益水平較高，但由于專業(yè)水平強(qiáng)，需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理及較大客流量支撐，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

    2、購(gòu)物中心

    隨著大型購(gòu)物中心的迅速興起，購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪也進(jìn)入中小投資者的視野。購(gòu)物中心建成后，后期的運(yùn)營(yíng)管理將決定購(gòu)物中心的贏利水平和持續(xù)發(fā)展。同時(shí)對(duì)保證良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求很高，實(shí)質(zhì)上產(chǎn)權(quán)的出售不利于后期經(jīng)營(yíng)。

    3、商業(yè)街商鋪

    商業(yè)街商鋪，由于可以出租、自營(yíng)、自主DIY較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)可控，是當(dāng)前中小投資者的投資主流。但是，沒有經(jīng)營(yíng)專業(yè)的管理與業(yè)態(tài)規(guī)劃與定位，可能出現(xiàn)業(yè)態(tài)單一、管理亂，不能形成集聚力，使后續(xù)的盈利能力充滿不可預(yù)見性。

    4、社區(qū)商業(yè)

    社區(qū)商業(yè)目前并未被廣大中小投資者熟知，其將成為潛力最大的商鋪類型之一。但由于客戶群較為固定，人流有限，投資回報(bào)情況不好預(yù)計(jì)。

    作為商業(yè)地產(chǎn)，只有運(yùn)營(yíng)成功才能體現(xiàn)租金的升值，所以每種投資產(chǎn)品都有其優(yōu)弱勢(shì)，關(guān)鍵在于如何結(jié)合自己的實(shí)際情況判斷投資，和規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在三線城市遍地開花，但并不是每個(gè)項(xiàng)目都能笑到最后。因?yàn)閺哪壳暗丶?jí)市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來看，都普遍存在超前開發(fā)的跡象。

三線城市的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須很好的借鑒其它一線城市以及省會(huì)城市過去十年時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。同時(shí)，還要明確一點(diǎn)，即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是非常專業(yè)的事，項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、燈光工程、軟裝工程、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷推廣、招商、后期運(yùn)營(yíng)等等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否都至關(guān)重要。總體而言，作為三線城市的臨沂，招商走大眾化路線會(huì)比較保險(xiǎn)。

不同于一二線城市動(dòng)輒好幾個(gè)商業(yè)中心，作為三線城市的商業(yè)中心通常只有一個(gè)，而且排他性較強(qiáng)。傳統(tǒng)商圈升級(jí)和創(chuàng)造新商圈的價(jià)值截然不同。前者具備先天的優(yōu)勢(shì)因素，只要項(xiàng)目地段好、建筑形態(tài)、物業(yè)條件完善等等，成功幾率就會(huì)比較高；而后者由于是新興商圈，就要考慮政府規(guī)劃、體量規(guī)模、主力店的號(hào)召力及后期經(jīng)營(yíng)管理等因素。對(duì)于開發(fā)商來說，前期的商業(yè)定位及策劃都直接預(yù)示者后期經(jīng)營(yíng)管理的難易程度，所以不能簡(jiǎn)單的理解為招商就是一切。

觀點(diǎn)三：車位已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)之一

停車位對(duì)大型的商業(yè)地產(chǎn)特別是購(gòu)物中心有致命的影響。但是，就目前的現(xiàn)狀來看，大部分開發(fā)商只顧建房，只顧增加容積率卻少有與之相配套的現(xiàn)代化停車方案，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在建筑中大多采取較原始的自走式的停車庫(kù)設(shè)計(jì)。停車位建設(shè)雖然會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)的成本，但是卻是未來決定商業(yè)地產(chǎn)成功與否的因素。車位不足的問題已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的硬傷。
    國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)基本上一萬平米有五百的停車位是一個(gè)很標(biāo)準(zhǔn)的配制。從長(zhǎng)期來看國(guó)內(nèi)私家車的發(fā)展速度會(huì)相當(dāng)快，所以大型購(gòu)物中心在停車方面解決的好才首先決定主力商家會(huì)不會(huì)進(jìn)來。
    作為江北最大的商品集散地，臨沂目前車輛已達(dá)180萬輛，家庭有車化成為今后發(fā)展趨勢(shì)。車位問題在商業(yè)地產(chǎn)中尤為突出，無論是通達(dá)路、解放路或沂蒙路，停車都很困難，建設(shè)高檔商業(yè)地產(chǎn)，完善配套服務(wù)，“車位”也已成為關(guān)鍵點(diǎn)之一。大家也坦言，車位具有維持人氣和吸引人氣的作用，是商家的底牌和他們的信心保障。董教授則指出，在中國(guó)，一萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)以500-1000個(gè)車位為宜。車位成為人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，停車位將成為衡量產(chǎn)品升級(jí)的指標(biāo)。停車位是地產(chǎn)規(guī)劃的重要組成部分,無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，停車位如果沒有規(guī)劃建設(shè)好,都可能影響其銷售和物業(yè)管理。

觀點(diǎn)四：臨沂寫字樓市場(chǎng)廣闊

面對(duì)不少人，對(duì)于臨沂寫字樓市場(chǎng)是否飽和的疑問。家在臨沂網(wǎng)總經(jīng)理田雪鵬發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，引起了大家的共鳴。他認(rèn)為，企業(yè)都在更新?lián)Q代，臨沂寫字樓市場(chǎng)不僅不會(huì)飽和，相反寫字樓需求將會(huì)越來越大。一方面，隨著臨沂經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的步伐也在加快，越來越多的企業(yè)開始講究環(huán)境、包裝和企業(yè)形象，要發(fā)展卻又沒有足夠資金的中小企業(yè)會(huì)首選租金較低的中端寫字樓。另一方面，隨著臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)有更多大集團(tuán)大公司進(jìn)駐臨沂，甚至吸引跨國(guó)公司的到來，這也會(huì)給臨沂的高端寫字樓市場(chǎng)帶來新的發(fā)展契機(jī)。

    投資什么樣的寫字樓升值潛力更大？大家經(jīng)過討論一致認(rèn)為，隨著臨沂城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市地位的提升，寫字樓的硬件配套設(shè)施在不斷提升，功能上也朝著智能化不斷邁進(jìn)。人們?cè)谶x擇寫字樓的時(shí)候，不僅要首選地段，還要查看這些寫字樓的內(nèi)部硬件、軟件設(shè)施，以及運(yùn)營(yíng)商，物管公司。相比較而言，高端寫字樓，投資回報(bào)率高，客戶群最多，同樣質(zhì)數(shù)的產(chǎn)品也最少，因此不擔(dān)心空置時(shí)間太長(zhǎng)，而且還可以享受升值的潛力，雖然投入大，但是回報(bào)穩(wěn)定。而且隨著企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的要求越來越高，高端寫字樓將成為發(fā)展趨勢(shì)。

    論壇最后，大家臉上都洋溢著滿足的喜悅。此次論壇碩果累累，通過此次論壇使大家認(rèn)識(shí)到：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是密不可分的、相互促進(jìn)的。新政使商業(yè)地產(chǎn)迎來了新的發(fā)展契機(jī)，但是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)擦亮眼，商業(yè)運(yùn)營(yíng)是成敗的關(guān)鍵。臨沂商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)為臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開創(chuàng)一片新的艷陽天！

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    2010年4月17日，國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”。

轉(zhuǎn)型  開發(fā)商“圈地”商業(yè)地產(chǎn)

　　業(yè)內(nèi)流傳著一句名言，“上一個(gè)10年是住宅市場(chǎng)的蜜月期，而下一個(gè)10年則是商業(yè)地產(chǎn)的蜜月期。”其實(shí)，早在新政出臺(tái)之前，國(guó)內(nèi)部分主流開發(fā)商已將發(fā)展戰(zhàn)略鎖定于商業(yè)領(lǐng)域。

　　資料顯示，自去年年底以來，為了趕商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)“蜜月期”，包括萬科、華潤(rùn)、首創(chuàng)、合生等知名住宅的開發(fā)商，都紛紛加緊了全國(guó)范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)綜合體的步伐。

　　2009年年底，萬科高調(diào)宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。這被視作萬科轉(zhuǎn)型的標(biāo)志。

　　近日，保利方面表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“未來的3-5年間，將持有型商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。”

　　福州本土的中庚集團(tuán)也將戰(zhàn)略布局?jǐn)U展到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。除了東街口的寫字樓項(xiàng)目中庚青年廣場(chǎng)，2009年競(jìng)得的海峽國(guó)際會(huì)展中心東北側(cè)地塊的啟動(dòng)，也將開啟中庚集團(tuán)在商業(yè)金融領(lǐng)域的新版圖。

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　　業(yè)內(nèi)人士坦言，當(dāng)“人口紅利”的正面效應(yīng)逐步弱化之時(shí)，以住宅為主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司必然面臨轉(zhuǎn)型，持有型物業(yè)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)更有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

變革  探索商業(yè)地產(chǎn)新模式

　　業(yè)內(nèi)人士指出大多數(shù)開發(fā)商通過銷售來實(shí)現(xiàn)一次性收益，這樣做難以得到更大利潤(rùn)，更難以得到持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來的租金收入，難以享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來的溢價(jià)。

　　如何在商業(yè)地產(chǎn)獲取更大的利潤(rùn)？必須擺脫過去“先賣了再說”的想法，商業(yè)地產(chǎn)模式的變革將帶來新的掘金契機(jī)。

　　去年7月，福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐福州，開盤一次火爆一次，其獨(dú)有的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)模式也引發(fā)了業(yè)界的關(guān)注和熱議。開發(fā)商在尋求“商業(yè)突圍”的同時(shí)，也在更進(jìn)一步地探索商業(yè)地產(chǎn)的新模式。

　　“只要有好的環(huán)境和良好的運(yùn)營(yíng)模式，商鋪的利潤(rùn)率要遠(yuǎn)高于住宅。”某地產(chǎn)經(jīng)理坦言，“好的運(yùn)營(yíng)模式包括開發(fā)商有統(tǒng)一定位的招商，還有自由良好的商業(yè)資源。”

　　這些其實(shí)都只是初步的探索，品牌開發(fā)商紛紛“圈地”商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商必將更加關(guān)注自身商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理，從而促使商業(yè)地產(chǎn)迎來更大的發(fā)展。