8月中下旬，國務(wù)院副總理李克強在8天內(nèi)兩次以嚴(yán)厲的口吻提及房地產(chǎn)調(diào)控；《人民日報》發(fā)表有關(guān)樓市言論，呼吁堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖；商業(yè)銀行重申嚴(yán)控第三套房貸；《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》即將出臺，種種跡象顯示，調(diào)控的嚴(yán)肅性不容忽視。
“可以這么說吧，高層對這次房地產(chǎn)調(diào)控非常堅決。”經(jīng)常參加高層組織的專家討論會的中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴《中國新聞周刊》。
4月以來的調(diào)控政策在一步步升級之后，北京終于迎來了“真調(diào)控”后通州率先降價的“曙光”
這一次，“真調(diào)控”真的來了。
這一次，真降價也許真的開始了。
9月通州開盤的多個新盤開始紛紛降價。位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”樓盤，以團購方式，單價直降萬元，最低1.58萬/平方米，均價1.68萬元/平方米，此價格最高時曾達2.7萬元/平方米，直接降了1萬元左右。這些房子為95平方米的兩居，并非尾盤。通州版塊在今年曾領(lǐng)漲北京的房價大勢。3月份，通州新城規(guī)劃一經(jīng)披露，就使得通州均價從1.5/平方米萬元上漲到2.5萬元／平方米。
通州地區(qū)的新盤銷售在8月份月銷售量僅為百余套，被稱為樓市歷史上最慘淡的行情。
無獨有偶。在將于9月16日開幕的秋季房展的各地產(chǎn)項目中，30個北京項目半數(shù)樓盤均價集中在1.5萬～1.8萬之間，郊區(qū)樓盤基本在1.5萬左右，相比今年春季展會郊區(qū)項目也2萬以上的均價來說下降不少。
“房地產(chǎn)如果這樣發(fā)展下去，狼總是要來的。”某知名房企的銷售總監(jiān)張闊(化名)接受《中國新聞周刊》采訪說，“狼來了喊得多了是沒有人信了，但那故事的結(jié)果如何？最后狼還不是真的來了!”
張闊重申他的觀點，一味漲價、沒人倒閉的房地產(chǎn)市場肯定不是一個健康的市場，吹得越高摔得越慘，吹得越大破得越快。“大部分想正經(jīng)八百做房地產(chǎn)的，還是希望一個健康的房地產(chǎn)。”
高層8天兩提調(diào)控
開發(fā)商等著“變天”的幻想，正在逐漸被打破。
2010年8月21日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會時強調(diào)，各地要繼續(xù)落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實增加住房有效供應(yīng)，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。
一是保障房的建設(shè)，二是繼續(xù)落實調(diào)控，這兩點李克強8天公開提了兩次。8月13日，李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時也做如是強調(diào)。
中央高層在如此短的時間內(nèi)兩次作出指示，被業(yè)內(nèi)人士解讀為， 4月份以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會半途而廢。這是對近期社會各種松懈樓市調(diào)控政策，制造輿論導(dǎo)向弱化樓市調(diào)控力度最權(quán)威的有力回應(yīng)，打破了各種寄希望樓市調(diào)控走回頭路的幻想。
“這回看來是真調(diào)，中國很可能正在試圖通過主動、可控、快速的方式，刺破房地產(chǎn)泡沫。”張闊說，業(yè)內(nèi)其實也在慢慢轉(zhuǎn)變想法和態(tài)度。
其實，李克強這兩次的考察和講話也不是孤立事件。
幾乎與李克強講話的同時，國家發(fā)改委發(fā)布36個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，樓市經(jīng)過4個月調(diào)控后繼續(xù)上漲。7月份36個城市房價環(huán)比上漲1.61%。為此，國家發(fā)改委提醒：“各地要繼續(xù)做好穩(wěn)定房價工作。”
而《人民日報》也以前所未有的語氣和態(tài)度，發(fā)表有關(guān)樓市言論，呼吁堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖。對于6、7月份北京、上海、南京等城市出現(xiàn)的樓市成交量“暴漲”，《人民日報》語調(diào)嚴(yán)厲地指出，這絕不是樓市開始復(fù)蘇，這是一個“刻意隱瞞真相的暴漲”，樓市調(diào)控政策預(yù)期結(jié)果還“遠未達到”。文章指出，一旦營造出“暴漲”的氛圍，就可以推動更多人恐慌性購房，開發(fā)商就可以借機漲價推盤、投機客就可以借機拋盤出貨。“所有夸大其詞的炒作，所有的陰謀陽謀，目的只有一個——干擾調(diào)控，誤導(dǎo)預(yù)期，獲取暴利。”
“這次的調(diào)控不是總理一個人在戰(zhàn)斗。” 張闊不無調(diào)侃地說。他對這篇文章評價很高，他告訴記者，目前，政府和開發(fā)商就是在爭取老百姓的未來預(yù)期，在打一場心理戰(zhàn)。“買房者對房價的預(yù)期對政策的反作用不可小覷。”
“中房協(xié)上書”沒把握好火候
如今的樓市調(diào)控，有這樣兩種完全對立的情緒：一方面，地產(chǎn)商及其代表們認(rèn)為成交量一直下降，嚴(yán)厲調(diào)控可以休矣；另一面，因為樓市降價潮還未出現(xiàn)，民眾則盼望著調(diào)控能再行加碼。
從《中國新聞周刊》記者的采訪來看，百姓關(guān)注的是“房價降了沒有”這樣的表面數(shù)據(jù)；專家關(guān)注的是，借此機會把房地產(chǎn)和保障性住房分開，一個健康的住房保障體系是否能建立；而決策層，更關(guān)注的是以房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額為代表的“先行指標(biāo)”，因為它們直接關(guān)系到建材、鋼筋、水泥等房地產(chǎn)業(yè)鏈條，關(guān)乎經(jīng)濟的全局；開發(fā)商則很簡單，他們希望繼續(xù)房地產(chǎn)的黃金時代。
中房協(xié)“上書”事件被炒得沸沸揚揚，大抵可以體現(xiàn)出上述各方的情緒。
8月12日，在海南博鰲召開的一個房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，中房協(xié)已“上書”國務(wù)院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。大意是說，在目前的調(diào)控新政下，土地購置、開發(fā)投資等指標(biāo)均在下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；加上今年宏觀經(jīng)濟的不確定性，需暫緩出臺新的緊縮性調(diào)控政策。
“中房協(xié)上書”的消息傳出當(dāng)天，地產(chǎn)股拉升。這個有著官方背景，匯聚遠洋、萬科等知名房企的行業(yè)協(xié)會，在目前房地產(chǎn)市場充斥著膠著與敏感神經(jīng)的狀況下，它的聲音帶來的政策猜測，又一次挑動了市場的神經(jīng)。
而在最近三年的政策起伏中，中房協(xié)的作用似乎不能忽視。2007年，當(dāng)一線城市商品房價格直線上漲，市場傳出政府將加強宏觀調(diào)控的聲音時，中房協(xié)發(fā)表了一份《2007年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》，呼吁“市場的問題市場解決，行政干預(yù)適得其反”。而2008年底金融危機時，中房協(xié)上書倡導(dǎo)政府“救市”，也確實收到了效果：全國性的房地產(chǎn)救市政策以及地方政府救市行為紛紛上演，帶來了2009年下半年開始的新一輪房價狂漲。
但這次的“上書”卻沒以前那么順利，各方大多明確表示反對。
經(jīng)濟學(xué)家樊綱認(rèn)為，GDP從年初預(yù)計的12%下降到預(yù)期增長9%，是經(jīng)濟增長正?；卣{(diào)的結(jié)果，“不要再拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP來嚇唬人”。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也對《中國新聞周刊》說，為促進房地產(chǎn)市場由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，“必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈，不要過于擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會對經(jīng)濟增長放緩有影響。”他認(rèn)為，樓市調(diào)控，有可能影響一點經(jīng)濟增長速度，但這是調(diào)控的必要代價。
此外，李克強的講話和《人民日報》的文章，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是對“上書門”的直接回應(yīng)。
處在“上書門”漩渦中的朱中一8月17日公開表示，此前“中房協(xié)上書國務(wù)院暫緩出臺緊縮性政策”的報道曲解其意。其所要表達的意思是：目前樓市調(diào)控政策不會松動，關(guān)鍵是政策要落地。
不管曲解與否，“上書”一事不假。據(jù)住建部一位官員向《中國新聞周刊》透露，中房協(xié)“上書”的對象并非最高決策層，而是住建部，但這次住建部并未再向它的上級領(lǐng)導(dǎo)國務(wù)院反映、傳遞此事。
“2008年底時，中央政府本來就有意通過刺激內(nèi)需應(yīng)對金融危機，那個時候‘上書’，火候合適。可是當(dāng)下，高層多次公開表示‘樓市調(diào)控堅決不放松’，此時若向國務(wù)院轉(zhuǎn)陳此事，恐怕會適得其反，也沒人敢去碰那個釘子。”上述官員說。
中國向來講究平衡與留有余地，以便“進退得當(dāng)”，任志強似乎很能把住高層的脈。同樣是在博鰲房地產(chǎn)論壇上，任志強向臺下數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁：“政府有時候希望做事，你就得配合。你干嗎非得讓政府把‘核武器’都用出來？我都‘從了’，你們也‘從了’吧。”
緊勒開發(fā)商錢袋子
開發(fā)商的軟肋是資金鏈。張闊告訴《中國新聞周刊》：“即使去年很多開發(fā)商賺得缽滿盆滿，但是能夠堅挺一年的不多。”
數(shù)據(jù)能夠支持張闊的觀點。8月19日，滬深兩市共有63家上市房地產(chǎn)公司公布了2010年中期報告，累計凈利潤接近140億元，同比增長36%。但是，在漂亮的業(yè)績背后，卻是累計負債接近6000億元的巨額債務(wù)。數(shù)據(jù)還顯示，截至6月末，上述63家已經(jīng)發(fā)布半年報的上市房企累計負債總額高達5867.01億元。
張闊給記者算了一筆賬，“如果按照目前140億元的凈利潤計算，開發(fā)商要償還完債務(wù)，即使不吃不喝，也要42年。”張闊說，尤其是當(dāng)前主要融資渠道關(guān)閉，開發(fā)商的資金鏈更加緊張。
破船總愛遇見打頭風(fēng)。日前，有媒體報道稱北京擬出臺《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，規(guī)定開發(fā)商將不能直接收預(yù)售房款，而是交由第三方監(jiān)管，這又一次打中了開發(fā)商的七寸。
預(yù)售制度與按揭制度是房地產(chǎn)市場兩個并行的關(guān)鍵性制度，對房企最為重要。十年前，在廣州，就是實行了預(yù)售制，“刨個坑就能先收錢了”，才使得房地產(chǎn)紅紅火火發(fā)展到了今天。
買房人提前支付的預(yù)售款并非小數(shù)目。據(jù)近日國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)看，2010年1～7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元。其中，定金及預(yù)售款9356億元，個人按揭貸款5131億元，兩者合計14667億元，占房企整體資本金比例達到37.3%，接近整體資金四成。
中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰向《中國新聞周刊》介紹說，按照此前的規(guī)定，樓盤封頂后可通過申請預(yù)售許可證，提前銷售房屋，購房者無論是全款還是貸款，購房款都直接進入開發(fā)商自己的賬戶，并且自由支配。“而這些資金絕大多數(shù)用于購地、償還貸款、開發(fā)新的樓盤?？梢哉f，開發(fā)商并不是靠自己的固定資金開發(fā)房產(chǎn)，而是不斷地利用預(yù)售房款循環(huán)開發(fā)。”
這足見預(yù)售款對于開發(fā)商的重要性。
有豐富的房產(chǎn)糾紛官司實戰(zhàn)經(jīng)驗的律師秦兵也告訴《中國新聞周刊》：“目前80%的房地產(chǎn)訴訟案件，都和商品房預(yù)售制有關(guān)，而違法違規(guī)的開發(fā)商卻不會受到‘傷筋動骨’的懲處。”
《中國新聞周刊》記者從中國人民銀行營業(yè)管理部相關(guān)人士獲悉，《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》目前的確由該部門和北京市住建委、北京銀監(jiān)局等聯(lián)合擬定。“但還未正式發(fā)文，具體發(fā)文時間也還沒有確定，但應(yīng)該就在近期頒布實施。”
該人士透露，該辦法的核心內(nèi)容便是開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。其中，核心內(nèi)容有三點。首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報的項目總投資(即重點監(jiān)管資金)、用款計劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監(jiān)管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；第三，開發(fā)商有關(guān)商品房項目預(yù)售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點，每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%。
“就是把開發(fā)商原來的‘活錢’變?yōu)?lsquo;死錢’了。”該人士說。
據(jù)媒體報道，除了北京，深圳亦將盡快實施相關(guān)政策，西安正在醞釀啟動和推行該監(jiān)管制度，上海方面也早有調(diào)研。
地產(chǎn)評論人牛刀認(rèn)為，預(yù)售房款的監(jiān)管不僅僅只是監(jiān)管資金的問題，而是間接取消了商品房預(yù)售制度，斬斷了樓市投機的資金鏈，杜絕了樓市的投機行為，降低了銀行風(fēng)險?？梢哉f，如果這個制度得以執(zhí)行，將是一個促使房價整體下降的辦法，其調(diào)控效應(yīng)，僅次于央行加息。
“其實，在圈內(nèi)開發(fā)商并未對此太恐慌，因為第三方監(jiān)管這種說法由來已久，大家或多或少都有點心理準(zhǔn)備。”張闊認(rèn)為辦法實施初期不會那么快就見效，為了繼續(xù)買地、蓋房，開發(fā)商不得不加快售房速度，降價也會成為開發(fā)商不得不考慮的選擇之一。“但還不致于構(gòu)成致命打擊，只是用錢程序更麻煩了一些。”
而中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉表示，尋找2010年樓市最有代表性的地方，全國乃至北京都可以選擇通州。通州樓盤單價下調(diào)近萬元的舉動說明，“繼二手房在新政后四個月的明顯價格調(diào)整以后，通州將率先開始第二輪商品房降價，降價的幅度很可能超過20%，而且將會傳導(dǎo)到全市”。
