物業(yè)服務到底該怎么收費?收費標準該怎么確定?山東省物價局昨天公布了《山東省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)(以下簡稱《管理辦法》)，對物業(yè)服務收費標準和辦法做了詳細規(guī)定，同時面向社會各界公開征求意見和建議。

　　為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，省物價局在深入調(diào)研、廣泛聽取意見建議的基礎上，經(jīng)反復研究修改，形成了《山東省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》，昨天正式公布，并公開征求意見。征求意見時間為9月6-16日，省物價局表示，歡迎社會各界人士通過電子郵件、在省物價局門戶網(wǎng)站發(fā)帖和來函形式提出意見建議。

　　收費標準怎么確定■普通住宅實行政府指導價，其他實行市場價■普通住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的住房也實行市場價物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

　　物業(yè)服務收費應根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的物業(yè)服務費，實行政府指導價，其他物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價;普通住宅小區(qū)內(nèi)改變設計用途用于經(jīng)營的住房，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　實行政府指導價的物業(yè)服務收費，實行分等級管理，由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，制定基準價格和浮動幅度，定期向社會公布。具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)，與業(yè)主在物業(yè)合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。實行市場調(diào)節(jié)價的其他物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。

　　物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　通過何種方式征收■按房屋建筑面積收取《管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務收費按照不動產(chǎn)登記簿載明的房屋建筑面積收取。未辦理不動產(chǎn)登記簿的，以購房合同所載明建筑面積收取。物業(yè)服務費按月計收，經(jīng)雙方約定可以預收。

　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔;已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔。建設單位與業(yè)主或者物業(yè)使用人另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。

　　小區(qū)停車位如何收費■物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫，應優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求■對停放超2個小時的外來客人車輛，可適當收取費用《管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位)應當優(yōu)先滿足業(yè)主或物業(yè)使用人停車需要。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫的物業(yè)服務費和租賃費，實行政府指導價，由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門，根據(jù)車庫種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，制定基準價格和浮動幅度，定期向社會公布。

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費等因素確定。未成立業(yè)主大會的，車位場地使用費由價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定。

　　車位場地使用費屬全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金。車位場地委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)可提取一定比例的管理費用。業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車和非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等外來人員的車輛收取任何費用。走親訪友的外來客人車輛，停放超過2個小時的，可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位情況，經(jīng)業(yè)主大會同意，適當收取一定費用。

　　哪些屬于亂收費■電梯運行電費可作為代收代繳費用，應單獨列賬■共同使用的設施維修費用，不得計入物業(yè)服務支出物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(六)辦公費用;(七)物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(九)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用的設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　同時，《管理辦法》還規(guī)定，安裝并使用電梯等設施設備的物業(yè)項目，其機電設備運行電費可作為代收代繳費用，物業(yè)管理企業(yè)應單獨列賬，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取，并定期公布。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕繳納。