進(jìn)入9月份以來(lái)，京滬深等一線城市樓市成交量繼續(xù)回升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交放量難解房企資金饑渴，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)商逆勢(shì)提價(jià)很可能令樓市遭遇新一輪的調(diào)控。對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示，后市開發(fā)商能否讓利以及讓利的幅度將決定“金九銀十”能否再現(xiàn)以往的成交火爆景象。

　　現(xiàn)狀

　　上市房企資金饑渴

　　剛剛過(guò)去的8月份見證了成交量的大幅回升。第一創(chuàng)業(yè)證券研究所的數(shù)據(jù)顯示，8月份，在一線城市中，上 海 成 交1 7 1 1 9套 ， 環(huán) 比 增 長(zhǎng)15%；北京成交9211套，環(huán)比增長(zhǎng)32%；深圳成交3010套，環(huán)比增長(zhǎng)77%。在二線城市中，南京、杭州、天津、武漢和重慶8月份的成交量環(huán)比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。

　　以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科8月實(shí)現(xiàn)銷售面 積9 1 .5萬(wàn) 平 方 米 ， 銷 售 金 額119 .9億元，同比大漲84 .85%和148 .76%，環(huán)比上漲20 .71%和42.06%，單月銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下了歷史新高。2010年1至8月份，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積487 .5萬(wàn)平方米，銷售金額572 .1億元。銷 售 均 價(jià) 方 面 ， 當(dāng) 月 銷 售 均 較 為13103 .83元/平方米，環(huán)比上漲17.69%，同比增長(zhǎng)34.57%。分析人士指出，成交量驟然放大，主要源于壓抑已久的剛性需求的爆發(fā)和各家地產(chǎn)公司的集體釋放庫(kù)存。

　　在銷售出現(xiàn)井噴的同時(shí)，房地產(chǎn)公司拿地的腳步也絲毫沒(méi)有放慢。以萬(wàn)科為例，8月份萬(wàn)科共獲得13個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益建筑面積為302.33萬(wàn)平方米；1至8月份萬(wàn)科新增權(quán)益建筑面積達(dá)到了1792 .10萬(wàn)平方米，已是2009年全年的1 .44倍。不過(guò)，盡管成交量出現(xiàn)回升，但在剛剛公布的地產(chǎn)公司半年報(bào)中，開發(fā)商資金鏈趨緊已經(jīng)十分明顯。

　　東興證券研究顯示，截止2010年月，按申萬(wàn)分類的135家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為67.79%，同比上升了6 .02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。135家公司的借款達(dá)3317億元，同比2009年6月的2120億元增長(zhǎng)56.46%，同比2009年底增加了32.06%，其中長(zhǎng)期借款為2487億元，同比2009年6月的1411億元增長(zhǎng)76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款為830億元，同比2009年6月的710億元增長(zhǎng)16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

　　上市地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流的緊張程度上更為明顯。WIN D統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類的135家上市房企中，2010年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-233.48億元，萬(wàn)科A、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)也分別達(dá)到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年，這個(gè)數(shù)字則分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。

　　截至報(bào)告期末，135家上市地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-4 7 .7 7億 元 ， 而 去 年 同 期 則 為548 .30億元。此外，截至報(bào)告期末，上市地產(chǎn)公司的存貨整體高達(dá)7753.80億元。地產(chǎn)公司的資金饑渴程度可見一斑。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼預(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊，一方面將迫使企業(yè)加大促銷力度；另一方面也將大大減弱開發(fā)企業(yè)提高商品房銷售價(jià)格的過(guò)高期望；接下來(lái)的四個(gè)月，商品房銷售活躍度加大，銷售價(jià)格波動(dòng)也將加大。

　　糾結(jié)

　　開發(fā)商是否讓利決定“金九銀十”走向

　　房企資金吃緊的現(xiàn)狀正在增加其讓利的壓力。在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，樓市“金九銀十”能否重現(xiàn)，開發(fā)商是否讓利很關(guān)鍵。他告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，雖說(shuō)九、十月份是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但在調(diào)控的大背景之下，仍應(yīng)理性看待。

　　記者了解到，當(dāng)前對(duì)于樓市未來(lái)的走勢(shì)存在一定的分歧。其中，有分析認(rèn)為，在目前“低價(jià)熱銷、高價(jià)滯銷”的市場(chǎng)環(huán)境下，部分純新盤有望選擇低開，以價(jià)格換銷量，屆時(shí)房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一輪調(diào)整。也有分析認(rèn)為，9月的市場(chǎng)可以說(shuō)是下調(diào)與反彈的壓力并存，而價(jià)格出現(xiàn)新政后首次上漲的可能性非常大。

　　這種擔(dān)憂并非偶然，目前市場(chǎng)上部分消費(fèi)者的心態(tài)正在發(fā)生變化。“估計(jì)房?jī)r(jià)再往下降的可能性不大了，而且心里邊也害怕房?jī)r(jià)會(huì)再漲回去，所以與其保持觀望，繼續(xù)糾結(jié)，不如干脆出手。”在北京某事業(yè)單位上班的劉先生對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)。

　　就在上個(gè)周末，為了以后小孩上學(xué)方便，劉先生把南三環(huán)83平米的兩居室以185萬(wàn)的價(jià)格賣了，然后再買了一套二環(huán)以里95平米總價(jià)330萬(wàn)的房子。他說(shuō)，房子的價(jià)格在他的可承受范圍之內(nèi)。

　　進(jìn)入9月份，像劉先生這樣剛性需求和改善性需求集中釋放的人不在少數(shù)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，8月29日至9月4日，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為2045套，雖然與去年同期相比，仍有33%的差距，但是環(huán)比上周的1412套，上漲了近45%，本周新房日均成交量292套，已基本恢復(fù)到了新政出臺(tái)前的水平。

　　住房需求似有回暖跡象?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者5日在北京東南三環(huán)萬(wàn)科一項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然頂著大太陽(yáng)，且還不知道最終的開盤價(jià)格，但前來(lái)看沙盤和咨詢的購(gòu)買者絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場(chǎng)的售樓人員明顯有點(diǎn)忙不過(guò)來(lái)。

　　不過(guò)，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，部分長(zhǎng)期觀望剛性需求首次爆發(fā)，是否能夠帶動(dòng)整體市場(chǎng)回暖仍有待觀察。因?yàn)榇祟愋枨笤谝欢螘r(shí)間的釋放后會(huì)逐漸冷靜和消逝，而是否有其他類型剛需跟進(jìn)市場(chǎng)繼續(xù)帶動(dòng)成交，才是整體市場(chǎng)真正回暖的關(guān)鍵。

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，“金九銀十”作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，在消費(fèi)者眼中其導(dǎo)向作用突出。尤其是九月上半月，其成交量對(duì)消費(fèi)者的心理作用更加顯著，如果成交放量，則消費(fèi)者會(huì)跟進(jìn)市場(chǎng)引發(fā)大規(guī)模的成交回暖；但如果成交緊縮，則消費(fèi)者觀望情緒有可能進(jìn)一步加重。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為，新政實(shí)施數(shù)月，積壓了很多剛性需求，而當(dāng)前正值金九銀十的交易旺季，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)低價(jià)盤，搶購(gòu)就很容易形成。但市場(chǎng)成交量如果持續(xù)上漲，住宅價(jià)格很可能面臨回升。

　　后果

　　開發(fā)商逆勢(shì)提價(jià)或引后續(xù)調(diào)控

　　記者發(fā)現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控施行至今，一度絕跡的排隊(duì)買房的場(chǎng)景重新出現(xiàn)，而在政策的重壓之下，資金鏈吃緊的部分開發(fā)商開始利用成交回暖的勢(shì)頭逆勢(shì)提價(jià)，令北京、上海等地樓市逆市出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這很可能引后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，“金九銀十”期間商品房及二手房的成交量有可能因?yàn)楣?yīng)量的上漲而上漲，但漲幅不會(huì)過(guò)大，而一旦市場(chǎng)在此期間出現(xiàn)明顯的逆勢(shì)反彈，將很有可能促成力度更大的第二輪調(diào)控，包括征收房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、全面限購(gòu)等在內(nèi)的一系列舉措都有可能隨之而來(lái)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，在中央看來(lái)，依然偏高，距離調(diào)控目標(biāo)存在明顯距離。如果此時(shí)投資投機(jī)者蜂擁入市，那更嚴(yán)厲的調(diào)控政策也就不遠(yuǎn)了。

　　“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，只要是自住需求，不管釋放量有多大，也很難大幅推高房?jī)r(jià)，可一旦投資者，尤其是專業(yè)炒房客入市，則很容易形成羊群效應(yīng)，會(huì)有越來(lái)越多的人加入抄底的行列，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。所以，只要投資投機(jī)者大量入市，必然招致新的調(diào)控政策。”楊紅旭說(shuō)。

　　比如，近期重新被媒體關(guān)注的房產(chǎn)稅，就是一個(gè)重要的“備用政策”，極有可能在少數(shù)城市試點(diǎn)推出，如上海和重慶。再比如，限制外地人購(gòu)房可能會(huì)在全國(guó)大范圍推廣，目前只有少數(shù)城市從嚴(yán)執(zhí)行。還有，營(yíng)業(yè)稅方面也有提高稅負(fù)的空間。

　　不過(guò)，與機(jī)構(gòu)樓市調(diào)控加碼的觀點(diǎn)相比，專家們的觀點(diǎn)更傾向于政策維穩(wěn)。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，樓市調(diào)控政策應(yīng)該保持相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)永遠(yuǎn)都在變化，政策不可能保持同樣的調(diào)整頻率，穩(wěn)定的調(diào)控政策，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)供需雙方都有好處。

　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策取得了階段性效果，但調(diào)控的任務(wù)還很艱巨，與國(guó)家的要求還有很大差距。因此，相關(guān)部門、地方政府將會(huì)加大調(diào)控政策的執(zhí)行力度。

　　但他同時(shí)指出，下半年，開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)政策的預(yù)期會(huì)逐步減少，因?yàn)闊o(wú)論是從市場(chǎng)反映還是相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度，都能發(fā)現(xiàn)政策需要持續(xù)和連貫，而且政策的執(zhí)行離我們的目標(biāo)還有很長(zhǎng)的距離，所以談不上變化或結(jié)束。