經(jīng)過兩年信貸繁榮后，各銀行資產(chǎn)負(fù)債表積累的風(fēng)險已顯現(xiàn)化。而銀監(jiān)會更是對壓力測試環(huán)境層層加碼，要求銀行評估在經(jīng)濟不景氣或房地產(chǎn)市場崩潰時的脆弱性。

銀行對房企若即若離

目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款已明顯收緊。某全國性商業(yè)銀行人士透露，在整個8月份，該行獲批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款僅維持在個位數(shù)。

央行貨幣政策報告中指出，二季度房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。隨著各項調(diào)控政策的落實，房地產(chǎn)各項貸款指標(biāo)增速自5月份以來出現(xiàn)明顯回落。6月末，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為8.71萬億元，同比增長40.2%，增速比上年末高2.1個百分點，但比上季度末低4.1個百分點。而這種收緊趨勢在三季度仍在繼續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，在金融杠桿力量的撬動下，2009年房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款超過22萬億元，占全年新增貸款的20％以上。就在這一年，北京、上海、廣州等地房價創(chuàng)出房改以來的飆升紀(jì)錄。但是今年下半年以來，開發(fā)商風(fēng)光不再。銀行捂緊錢袋子讓房企變得“水土不服”。

有開發(fā)商人士表示，現(xiàn)在開發(fā)貸款的回落已經(jīng)讓部分房企不得不勒緊腰帶。“房貸收緊迫使我們在策略上作了調(diào)整，已經(jīng)從之前的激進地擴張拿地轉(zhuǎn)向防御，力?，F(xiàn)金流穩(wěn)健。”

上述人士指出，由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款,特別是去年以來貸款政策寬松、利率較低，大大緩解了企業(yè)的資金壓力。依照規(guī)定，自有資金率達到25%即可預(yù)售；一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金率達到20%至30%，整個樓盤即能全面啟動。

信貸閘門的收緊，正在讓房企經(jīng)歷艱難的去杠桿化過程。業(yè)內(nèi)人士指出，房企更多依靠貸款支撐發(fā)展，一旦資金出現(xiàn)問題，那么市場風(fēng)險就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時到位，不排除未來某些房企在建樓盤出現(xiàn)半拉子工程。

房企資金彈藥所剩無幾

上述擔(dān)心已經(jīng)在滬深兩市112家房企半年報公布有所顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，高負(fù)債已經(jīng)成為當(dāng)下房企最為鮮明的特點。

半年報顯示，112家上市房企上半年實現(xiàn)銷售收入1201.18億元，同比上漲30.8%；累計負(fù)債逾7836億元，較一季度末和2009年底分別增加600億元和1260億元。其中，負(fù)債總額超過100億元的公司有17家，地產(chǎn)四大天王“萬保金招”的中期負(fù)債達2779.4億元，占總負(fù)債額的35%。

此外，超過80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達50%以上。有77家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多。國信證券報告中顯示，上半年122家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出811億元，凈流出水平較一季度末增加371億元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流的變化已經(jīng)反映了房企資金短缺的現(xiàn)狀。雖然上半年開發(fā)商手中囤積現(xiàn)金，但是撐到現(xiàn)在，資金彈藥實屬無多。

專業(yè)人士指出，從房企的資金實力來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年資金來源中，定金預(yù)收款和個人按揭貸款兩項占到一半左右。按照房地產(chǎn)調(diào)控新政，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施，都對房企資金面產(chǎn)生影響。

“如果這些政策有效地執(zhí)行下去，就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生很大影響，個別中小房地產(chǎn)公司資金壓力會不斷上升。同時，其他資金中定金及預(yù)收款及其他資金中個人按揭的增長率逐漸降低，無疑也會加重房企資金壓力。”

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，房企資金鏈壓力取決于現(xiàn)金流入和現(xiàn)金損耗之間的缺口變化?？紤]到從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時間，預(yù)計前三季度行業(yè)風(fēng)險不會很快體現(xiàn)，但第四季度資金壓力明顯上升。

數(shù)據(jù)顯示，隨著三季度銀行對開發(fā)貸款的繼續(xù)嚴(yán)控，現(xiàn)在有個別中小開發(fā)商資金狀況顯著惡化，不得不通過內(nèi)部認(rèn)購和降價促銷的方式來提高房屋銷量，以加速資金回流。甚至為了避免資金斷流，有些中小開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向民間融資和房地產(chǎn)信托。

知情人士透露，開發(fā)商有的是向個人或公司借高利貸，有的是借巧立名目的“房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品”，融資成本甚至達到了百分二三十，甚至更高。“高利率貸款的時間成本很高，一旦市場觀望，住房滯銷，問題就暴露了，拖幾月就虧損很多，最終不得不降價促銷。”

“黑紅”名單 銀行手中兩把劍

農(nóng)行停貸之風(fēng)剛過，便有三大行高管出來辟謠，但事實是，中小開發(fā)商顯然很難得到銀行貸款。

一邊是房地產(chǎn)企業(yè)資金喊渴，急需銀行提供資金支援，但是銀行這廂審批沒有絲毫松懈，從資金源頭上卡住了房企的“七寸”。

某銀行人士指出，雖然銀行對外并未公開停止對開發(fā)商貸款，但是實際情況和停貸并無太大差別。銀行信貸審批部門“火眼金睛”，只要是開發(fā)貸，一般都會壓下來。

“分行領(lǐng)導(dǎo)都提示了，除非自己的重點客戶，一般不要去碰房地產(chǎn)開發(fā)項目，客戶有信貸需求，可以推薦其他銀行，盡量和客戶保持良好關(guān)系。”某大型銀行信貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理表示。

據(jù)了解，雖說目前監(jiān)管機構(gòu)沒有對房地產(chǎn)開發(fā)貸下達任何指令性文件，但是銀行在授信規(guī)模上卡得非常嚴(yán)?？傂袑⒎康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險系數(shù)調(diào)高，這樣導(dǎo)致對企業(yè)的評級下降，想做一些新增貸款非常難。

而且現(xiàn)在房貸審批已經(jīng)上收到總行，總行目前對項目貸款分為禁止類、優(yōu)先支持類以及謹(jǐn)慎控制類，目前對房開貸態(tài)度就為“謹(jǐn)慎控制”。

“上個月全行業(yè)沒批下來幾單開發(fā)貸款，現(xiàn)在審批部門手中有一份黑名單，一份紅名單，銀行審貸部門會嚴(yán)格按照名單，黑名單上的企業(yè)肯定是禁入的，而紅名單雖然很多是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，但是我們信貸投放上也是慎之又慎。”

“現(xiàn)在限制條件非常多，如果“四證”不全，或者資本金沒有到位，申請貸款時一點戲都沒有。”某銀行信貸部門人士透露。

而股份制銀行更是直接表示，由于實行額度管理，下半年銀行額度有限，一般是擠公司業(yè)務(wù)，將額度空出來給個人業(yè)務(wù)，而開發(fā)貸就在壓縮之列。

今年5月份，銀監(jiān)會在全國范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。相關(guān)人士指出，結(jié)果顯示若房地產(chǎn)價格下跌30%，開發(fā)貸款不良率將增加1.2%。

但是相關(guān)人士指出，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入的情況下，新房成交量和房價下跌持續(xù)出現(xiàn)，會延緩房地產(chǎn)開發(fā)商資金的回籠，增加其財務(wù)成本和經(jīng)營風(fēng)險，僵持下去，房地產(chǎn)開發(fā)商可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，部分房地產(chǎn)開發(fā)商貸款占比較大的銀行貸款質(zhì)量將首先受到?jīng)_擊。

銀監(jiān)會相關(guān)人士表示，壓力測試及其情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。但是銀行人士指出，對房貸壓力測試的不斷加碼，暗示了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險正在積聚，四季度到明天一季度，房企開發(fā)貸款似乎“黃燈”已現(xiàn)。