值得一提的是，最終該樓盤的銷售價格和之前開發(fā)商對外的說法，高出2000元/平方米，提價超過10％，也創(chuàng)下了所在區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的單價歷史新高。火爆的市場需求，似乎難以令開發(fā)商放棄坐地起價的念頭。
盛極而衰，中房指數(shù)研究院的最新報告提出要警惕“興登堡兇兆”（此為預(yù)測股市崩盤的一個市場指標(biāo)，其核心理念是當(dāng)股市同時出現(xiàn)大量的近52周新高和近52周新低的股票，市場就前途堪憂了）。目前正呈現(xiàn)樓市交易回升，開發(fā)商對價格居高不下，高端客戶購房意向重趨活躍的狀況，在樓市并無新的嚴(yán)厲政策的情況下，市場出現(xiàn)越來越普遍的樂觀情緒，這正是興登堡兇兆的前奏。
“興登堡兇兆”？
“這或許是開發(fā)商的營銷策略，但仍難免有坐地起價之嫌。”得知上述事件來龍去脈的一位業(yè)內(nèi)人士表示。
類似的情況，并非個案。隨著最近一段時間成交量的連續(xù)回升，不少開發(fā)商正在醞釀“隨行就市”的定價策略。與此同時，國內(nèi)多個城市已出現(xiàn)這種坐地起價的情況。在南京，一個名為城東紫氣鐘山的項目即爆出臨時漲價。據(jù)披露，該樓盤推出以65-70平方米戶型為主的60套房源，前期宣傳大多房源總價控制在100萬以內(nèi)，“蓄水”情況良好，許多購房者提前交納了2萬元誠意金。臨開盤前一天晚上，意向客戶卻被告知“老客戶開盤價格在之前所定價格的基礎(chǔ)上每平方米上漲100元，新客戶則上漲200元。”
而另一種情況則更為普遍存在：在前期相對低價房源取得不錯銷售成交后，開發(fā)商迅速對后期房源停止優(yōu)惠，逐步提高價格。有些樓盤的最新價格甚至已經(jīng)超過此輪價格調(diào)整前的最高位。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人這樣坦言，“以目前不少樓盤小幅優(yōu)惠獲得的市場反應(yīng)看，開發(fā)商有較充足的理由和空間去醞釀回升或者直接提升價格。尤其是一些銷售任務(wù)完成情況良好的樓盤，及銷售業(yè)績壓力并不大的開發(fā)商。”
在廣州，樓市也再次出現(xiàn)“量價齊升”。近期開盤的項目，銷售火爆，一些樓盤成為“日光盤”。8月底，當(dāng)?shù)啬持麡潜P二期開盤，推出的266套單位在短短兩小時內(nèi)即告售罄，成交金額達(dá)3億；同一天開盤的另一個大型開發(fā)商旗下樓盤，300多套單位悉數(shù)推出，3小時內(nèi)賣出近九成，平均1分鐘成交1套，銷售金額近3億元。
不過，在統(tǒng)計層面上，卻沒有看到與這些情況對應(yīng)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。央行最新的數(shù)據(jù)披露，8月份上海個人住房消費(fèi)貸款繼續(xù)下滑，同比和環(huán)比分別多減183.8億元和13.3億元，其中新建房和二手房貸款分別減少5.1億元和5.5億元。有分析認(rèn)為，除了統(tǒng)計與實際市場成交之間的時間差外，第三套房貸等進(jìn)一步收緊的信貸政策，也是這一數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)下滑的重要原因。
一位代理行的區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴本報記者，信貸政策確實嚴(yán)了很多，但還是有不少空子可鉆，而且，未能在銀行信貸數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的一點是，一次性付款及不通過銀行個人住房消費(fèi)貸款籌集購房資金的買家比例，明顯增加。
一些地方的樓市成交數(shù)據(jù)也讓人迷惑。佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(9月6日-9月12日)上海市商品住宅成交面積為25.6萬平方米，環(huán)比上漲6%，連續(xù)兩周維持在20萬平方米以上；而全市商品住宅成交均價為20011元/平方米，環(huán)比下跌11%。
可以發(fā)現(xiàn)，低端樓盤占據(jù)了主力成交位置，是成交均價下跌的主要原因，而并非真正的房價下跌。但同時有消息披露，除了高端樓盤本身銷售量和銷售表現(xiàn)的原因外，有關(guān)部門對高價樓盤銷售的入市節(jié)奏控制，再次成為造成統(tǒng)計數(shù)據(jù)“人為拉低”。
或許，樓市“興登堡兇兆”的出現(xiàn)，本身應(yīng)該引起各方的警惕，但當(dāng)有人為因素將這一兇兆進(jìn)行掩飾的時候，風(fēng)險本身存在被忽視進(jìn)而被放大的可能。
二次探底：反彈難持續(xù)
SOHO中國的董事長潘石屹近日連續(xù)“潑冷水”。他最新表示，在供應(yīng)量大增、政策又不放松的前提下，樓市實現(xiàn)“金九銀十”可能比較困難。在租售比如此低的情況下，房價要反彈，只會“越走越危險”。
中房指數(shù)研究院的分析師則坦言，從近期中央高層對樓市調(diào)控的表態(tài)來看，房價是決定調(diào)控效果的關(guān)鍵指標(biāo)。“一旦樓市反彈過高以至超過警戒線，并不排除新一輪政策調(diào)控的到來。而一旦樓市價格回升超過20%，更嚴(yán)厲政策出臺的可能性是相當(dāng)大的。”
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)營銷總監(jiān)仍對4季度政策走勢保持著較悲觀預(yù)期，認(rèn)為政策將更趨嚴(yán)厲；37%的受訪者認(rèn)為將維持現(xiàn)狀，其余13%的人員則表示說不清楚，無人認(rèn)為政策將趨于緩和。
有開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，新政前所未有的嚴(yán)厲程度令市場對此次政府調(diào)控決心保持著很高預(yù)期，這是當(dāng)前樓市的最大不確定性因素。
但對4季度房地產(chǎn)市場的走勢，營銷總監(jiān)表示了普遍的樂觀。75%的受訪者認(rèn)為4季度樓市形勢將比較好，25%表示不確定，沒有受訪者認(rèn)為4季度樓市將有較差表現(xiàn)。幾乎無人認(rèn)為上海四季度房價將出現(xiàn)下滑。
在對市場作出如上樂觀判斷后，多數(shù)房地產(chǎn)商表示，仍然會采用積極優(yōu)惠措施來促動銷售。其中有四分之一的受訪者選擇了降價這一直接方式，但更多數(shù)仍選擇了各種非價格優(yōu)惠措施。對市場的樂觀預(yù)期和自身營銷策略的反差，一方面是出于4季度樓盤大量集中上市爭奪購房者的考慮，另一方面也反映了房地產(chǎn)商對價格上漲引致更嚴(yán)厲政策出臺的隱憂。
“新政下反彈難持久，或致樓市二次觸底。”世聯(lián)地產(chǎn)卻認(rèn)為。
“二次調(diào)控”未至，并不意味著成交量可以持續(xù)增長，價格可以實現(xiàn)普遍的回升和快速的上漲。世聯(lián)研究指出，這輪樓市反彈或?qū)?dǎo)致樓市的“二次觸底”。退一步講，若真迎來政府的“二次調(diào)控”，則只會加速樓市的“二次觸底”。
