近期，隨著全國７０個大中城市房屋銷售價格連續(xù)兩月環(huán)比持平，房價逐漸走成一條先抑后平的曲線。從今年４月樓市持續(xù)博弈陷入“僵局”，到如今深圳、上海等地樓盤成交量有“回暖”之勢，中國房地產(chǎn)市場正走到一個重要的“十字路口”。是該再出硬招，還是強化政策執(zhí)行力？出席第四屆夏季達沃斯論壇的知名專家和企業(yè)界人士各抒己見。

    “回暖”跡象：調(diào)控政策宜松宜緊？

    北京南四環(huán)附近一處商品房即將開盤，低密度、小板樓，良好的小區(qū)環(huán)境吸引了不少購房者，然而預(yù)計每平方米３．５萬元的價格卻讓他們望而卻步。

    今年４月，為遏制部分城市房價過快上漲，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，種種跡象表明，本輪調(diào)控確實點中了不少投機者的命門，高溫樓市有了“退熱”跡象，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但是，部分樓市高房價“堅冰”未除，個別市場出現(xiàn)了“回暖”跡象，樓市政策下一步宜松宜緊？

    國務(wù)院總理溫家寶在論壇開幕式上明確指出，我們要進一步規(guī)范市場秩序，抑制投資、投機性需求。他強調(diào)，穩(wěn)定房價和提供住房保障是各級政府的重要責任。

    不少與會人士認為，這相當于承諾，中國政府將繼續(xù)致力于調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)市場的變化周期要比普遍商品長一些，從出臺調(diào)控政策到政策效果完全顯現(xiàn)需要更長時間。因此，要達到前期確定的房地產(chǎn)調(diào)控目標，必須堅持當前已經(jīng)出臺的各項政策措施。

    “調(diào)控政策肯定不會松動。”天津住宅集團董事長馬駿指出，如果未來一段時間，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)快速反彈，表明調(diào)控政策沒有達到預(yù)先的效果。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松告訴記者，今年以來房價較高的幾個城市土地供應(yīng)量僅完成了全年的２０％，如果再剔除保障性住房的土地供應(yīng)，就更少了。一些地方趁勢高價推地，對調(diào)控形成了干擾。

    “下一步，關(guān)鍵是各級地方政府要把已經(jīng)出臺的各項政策措施落實到位，不要讓房地產(chǎn)市場大起大落。”遠東控股集團有限公司董事局主席蔣錫培說。

    持續(xù)調(diào)控下，中國房地產(chǎn)價格走勢如何？

    “中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的時期可能已經(jīng)過去了，再像過去十年那樣大幅上漲的故事重演的可能性不大。”巴曙松預(yù)計，今年四季度到明年上半年已開工房地產(chǎn)項目將大規(guī)模投放市場，與此同時，需求持續(xù)下滑，觀望氣氛濃厚，房價下跌不可避免。

    蔣錫培則認為，隨著城市化進程的繼續(xù)，房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)發(fā)展。長遠看，中國房地產(chǎn)價格仍然會呈現(xiàn)一個波動向上的趨勢。

    市場“短板”：居住性需求如何釋放？

    在法國，每１０００人擁有６９．２套福利性住房，廉租房占到可出租房屋的４０％以上；在德國，社會福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭等；在新加坡，政府通過建造近１００萬套公共住房，解決了全國８０％的人口住房問題……針對低收入群體，世界很多國家和地區(qū)政府都根據(jù)各自國情，制定了不同的安居政策，力爭使公民的居住權(quán)得到基本的保障。

    “要解決中國的房地產(chǎn)問題，需要政府把大部分人的住房管起來，大力推出廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房。”馬駿說，“房地產(chǎn)市場不能過度市場化。消費者的住房需求是有差異的，收入不同，能力不同，住房的需求也不同。高收入群體需要高端商品房，中低收入者則適合購買中小戶型的保障性住房，這樣的居住性需求亟待釋放。”
人們注意到，目前全國各地在保障性住房建設(shè)上進展還不平衡，住房保障體系仍不完善，政策支持力度也有待提高。

    不少與會人士認為，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，保障性住房供應(yīng)盡快跟上，不僅有利于解決低收入群體的住房問題，還有利于加快建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，促進形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求。

    “現(xiàn)在看，房地產(chǎn)市場的投機性需求基本被抑制，要盡快引入健康可持續(xù)發(fā)展的軌道。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群指出，下一步要使居住性需求成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量，通過加快保障性住房建設(shè)，有效增加供給。

    大連萬達集團董事長王健林也認為，當前在困擾中國房地產(chǎn)的諸多問題中，最容易解決的問題當屬保障性住房建設(shè)，“如果政府能夠明確規(guī)定，保障房的建設(shè)能達到房屋建設(shè)面積的５０％，也許高房價的問題就不會是一個社會問題了”。

    今年以來，我國保障性安居工程建設(shè)大規(guī)模推進。有關(guān)部門與各省級人民政府簽訂了２０１０年住房保障工作目標責任書，將全年３００萬套保障性住房和２８０萬戶棚戶區(qū)改造以及１２０萬戶農(nóng)村危房改造任務(wù)分解落實到地方，但最終落實如何尚有待觀察。

    “未來數(shù)月，保障性住房和廉租房慢慢釋放到市場中來，將把市場平均房價拉低。未來數(shù)年，保障性住房建設(shè)將成為經(jīng)濟重要增長動力之一。”摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理李晶說。

    抑制過熱：“兩難”之間平衡點在哪？

    在中國，房地產(chǎn)調(diào)控一直面臨“兩難”境地：要抑制過熱投資和高房價，以防止出現(xiàn)經(jīng)濟“泡沫”并引發(fā)金融風險，同時要讓普通百姓買得起房，就要對房地產(chǎn)市場進行適度調(diào)控；但是，一旦房地產(chǎn)投資大幅萎縮，又會直接影響經(jīng)濟增長速度。

    本世紀初房地產(chǎn)市場的繁榮曾把美國從危機中拉了出來，然而這次國際金融危機的爆發(fā)恰恰始于美國房地產(chǎn)市場“泡沫”破裂。美國聯(lián)邦儲備委員會前主席格林斯潘日前表示，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)惡化，美國經(jīng)濟可能再次陷入衰退。這將直接影響全球經(jīng)濟復(fù)蘇的步伐。

    中國經(jīng)濟是否也存在類似隱患？

    英國傳媒集團WPP公司首席執(zhí)行官馬丁·索雷爾說：“轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟，特別是房地產(chǎn)業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。”

    普華永道亞太區(qū)執(zhí)行主席及首席合伙人楊紹信認為，近年來中國房地產(chǎn)價格的上漲反映了居民對于改善住房條件的強烈需求和日益增長的消費能力，具有一定的客觀必然性。同時，中國對于房地產(chǎn)投資的信貸控制相比美國要嚴格得多。他相信，中國不會重蹈這次歐美金融危機的覆轍。

    但是，隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)投資減少、房價下降對于經(jīng)濟增長、財政收入，以及就業(yè)的影響不可忽視。顯然，未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，必須在“兩難”之間尋求一個平衡點。

    就此間召開的夏季達沃斯論壇，英國《金融時報》指出，穩(wěn)定房價對中國經(jīng)濟是極大的考驗。“假如打壓房地產(chǎn)市場過猛，則會導(dǎo)致經(jīng)濟增速放緩；假如過快放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，則會引發(fā)產(chǎn)生巨大的資產(chǎn)泡沫。”

    “要犧牲一點速度來換取更長期、更健康的增長。”國家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴表示，房地產(chǎn)價格回調(diào)是老百姓期望的，我們希望擠壓房地產(chǎn)的泡沫，也需要清理地方融資平臺，這些都是高速增長時期控制風險必須做的。

    天津泰達集團首席執(zhí)行官張軍認為，房地產(chǎn)的調(diào)控措施不是要搞垮房地產(chǎn)業(yè)，而是打擊投機性的購房需求，從長期看，這有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，穩(wěn)定消費者的購房預(yù)期。