早在今年2月，國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史表示，將通過全面掌握違法用地情況，發(fā)現(xiàn)土地違法行為，嚴(yán)格依據(jù)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，對違法嚴(yán)重地區(qū)的縣級以上地方政府主要負(fù)責(zé)人員實(shí)施問責(zé)。到了6月，國土資源部又宣布“7月督察，8月約談，9月問責(zé)”的土地問責(zé)計(jì)劃。8月，國土資源部披露，截至5月底，全國共清理發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗，面積約18.84萬畝。其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝。面對政府的又一次宏調(diào)舉動，不少人心生疑問，此次整治閑置土地是否會動真格?而從國土資源部主要負(fù)責(zé)人“官員調(diào)離后仍將追究土地違法責(zé)任”這一表態(tài)來看，此次問責(zé)確實(shí)決心很大，而且確實(shí)要動真格。

然而，土地問責(zé)動真格的壓力確實(shí)很大。如房地產(chǎn)問責(zé)嚴(yán)重滯后，土地問責(zé)單兵突進(jìn)必然面臨壓力。而此前房地產(chǎn)相關(guān)主管部門曾多次表示要問責(zé)失職官員，但至今鮮見問責(zé)。此外，盡管這次土地問責(zé)將“15%”作為問責(zé)比例標(biāo)準(zhǔn)，即地方所轄區(qū)域違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地占用耕地總面積的比例達(dá)到15%以上，或雖未達(dá)到15%的警戒線但后果嚴(yán)重的皆將被問責(zé)。然而，如何把握問責(zé)中記大過、降級、撤職等處罰的尺度，以及對客觀原因造成的土地違法如何界定等，皆考驗(yàn)著土地問責(zé)部門。而問責(zé)過程是否公開透明，則對問責(zé)部門同樣是一個不小的壓力。

依筆者之見，由于此次土地問責(zé)是國土資源部首次啟動的，因而能否動真格應(yīng)成為其彰顯遏制土地違法決心之關(guān)鍵。為使此次問責(zé)準(zhǔn)確有力，除了在問責(zé)之前要做足諸如細(xì)化問責(zé)尺度、弄明土地違法原因、建立問責(zé)信息披露機(jī)制、制定公眾參與和監(jiān)督規(guī)則等相關(guān)功課之外，還有必要通過采取調(diào)整利益、明確責(zé)任、依法懲戒等三個方面的切實(shí)舉措，為此次土地問責(zé)的動真格創(chuàng)造必要條件。

調(diào)整利益的基本思路應(yīng)該是通過提高土地的取得及其保有成本、提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范土地出讓收支管理，以切實(shí)消除各地?cái)U(kuò)張用地的經(jīng)濟(jì)動因，從而達(dá)到調(diào)整中央和地方的利益分配關(guān)系，逐步減少地方政府盲目擴(kuò)張用地中的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動之目的。而明確責(zé)任的關(guān)鍵則在于搞好“嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制、明確考核剛性依據(jù)、及時處分違反國控政策的人與事、切實(shí)調(diào)整后新增建設(shè)用地”這四個突破。而依法懲戒的作用則應(yīng)體現(xiàn)在建立案件查處的協(xié)調(diào)機(jī)制上。雖然目前國土資源部對部分土地違法嚴(yán)重地區(qū)的政府負(fù)責(zé)人之約談只是預(yù)警，如果大量土地違法違規(guī)問題仍得不到解決，國土資源部就可能動用其他手段。即使該被問責(zé)政府的負(fù)責(zé)人已經(jīng)調(diào)走了，但如果這個土地違法違規(guī)發(fā)生在其任期內(nèi)，同樣也要追究其責(zé)任。從這個意義上講，閑置土地清理確實(shí)會起到“殺一儆百”的效果。

土地問責(zé)風(fēng)暴的關(guān)鍵，是必須切斷吸附在土地上的各種利益鏈條。對地方政府而言，必須盡快擺脫財(cái)政對土地的依賴，從土地財(cái)政的桎梏中解脫出來。因?yàn)?，一些地方政府?ldquo;唯GDP論”思想的指導(dǎo)下，在城市建設(shè)過程中盲目追求“大規(guī)劃”、為開發(fā)新城新區(qū)而大拆大建。結(jié)果由于規(guī)劃面積過大，導(dǎo)致超量占用耕地、土地“開而不發(fā)”現(xiàn)象嚴(yán)重，成為土地違規(guī)開發(fā)和大量閑置的重要緣由。因此，土地問責(zé)必須從導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域亂象的根源出發(fā)，堅(jiān)決打擊各種依附在土地鏈條上的“寄生蟲”，堵住其管理中的規(guī)則漏洞，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展創(chuàng)造一個良好的制度環(huán)境。土地問責(zé)若從該關(guān)鍵環(huán)節(jié)動真格，必將收到實(shí)效，故而值得我們期待!

[提要]早在今年2月，國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史表示，將通過全面掌握違法用地情況，發(fā)現(xiàn)土地違法行為，嚴(yán)格依據(jù)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，對違法嚴(yán)重地區(qū)的縣級以上地方政府主要負(fù)責(zé)人員實(shí)施問責(zé)。

9月土地問責(zé) 閑置土地前途未卜

“7月督察，8月約談，9月問責(zé)”，這是國土資源部在整頓閑置土地問題上給自己下達(dá)的任務(wù)。然而9月過半，囤地黑名單遲遲未見面世。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪表示：清理閑置土地，牽一發(fā)而動全身。“不是國土部所能單獨(dú)完成的任務(wù)。”

最讓國土部門頭疼的是，60%的閑置土地都戴著“政府原因”的帽子。記者通過梳理多年來清理整頓閑置土地政策發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上早在1994年國土資源部就已經(jīng)對閑置土地作出了明確的規(guī)定并有相關(guān)處理辦法。

尤其是在2004年“8·31”大限之后，房價出現(xiàn)了井噴。相關(guān)部門試圖清理整頓閑置土地以增加土地供應(yīng)來緩解房價，均未取得預(yù)期效果。

閑置土地積重難返再次為這輪清理整頓閑置土地蒙上了一層陰影。

閑置已成頑疾

“有法不依和有令不止正是閑置土地積重難返的兩個關(guān)鍵因素。”陳國強(qiáng)認(rèn)為。

從法律層面上來，現(xiàn)行《土地管理法》以及《細(xì)則》和《城市房地產(chǎn)管理法》都明確規(guī)定：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。

國務(wù)院分別于2004年、2005年、2006年、2008年下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、“國八條”、《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等文件，文件均強(qiáng)調(diào)：清理和回收限制用地。

尤其是在2008年國發(fā)〔2008〕3號文件中，據(jù)國土資源部介紹，在起草和修改過程中，曾先后征求了中央19個部門的意見，達(dá)成共識后才上報(bào)國務(wù)院。

自2006年以來，國土資源部又出臺了一些政策，繼續(xù)打擊囤地捂盤，比如2006年，三部委聯(lián)合出臺《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，2007年升級為八部委聯(lián)合進(jìn)行市場整治。

2007年10月，國土資源部為防范開發(fā)商“囤地”專門出臺四項(xiàng)措施：包括各地國土部門要實(shí)行“凈地”出讓；合理控制單宗土地出讓規(guī)模，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭；規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年；國土部門還將加大閑置土地的處置力度。

但由于造成土地閑置的原因往往比較復(fù)雜，部分涉及當(dāng)初劃撥出讓時政府與企業(yè)之間相關(guān)約定，因此導(dǎo)致各地都有大量的存量土地仍然處于閑置狀態(tài)。按照相關(guān)規(guī)定：兩年不開發(fā)，政府收回土地。然而問題并非如此簡單，背后的利益盤根錯節(jié)。

[提要]早在今年2月，國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史表示，將通過全面掌握違法用地情況，發(fā)現(xiàn)土地違法行為，嚴(yán)格依據(jù)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，對違法嚴(yán)重地區(qū)的縣級以上地方政府主要負(fù)責(zé)人員實(shí)施問責(zé)。

不同部門各執(zhí)一詞

引發(fā)本輪清理閑置土地風(fēng)暴的導(dǎo)火索，實(shí)際上來自于國土資源部與住建部之間的口水升級。

在住建部拋出“地價推高房價”論之后，去年6月23日，國土資源部公布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，在全國抽樣的105個城市620個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，多數(shù)地價占房價比例在15%～30%之間，平均為23.2%，其中在30%以下的約占78%。

有輿論認(rèn)為，國土資源部是在用數(shù)據(jù)反駁住建部此前地價上漲因素是推動房價上漲六大主因之一的說法，使得地價與房價之爭再起波瀾。

隨后，國土資源部立即著手全面整頓土地市場，并對土地市場進(jìn)行政策性調(diào)整，其中一個指向就是“批而未用”的土地。

國土資源部的準(zhǔn)備工作在今年樓市調(diào)控中派上了用場。國土資源部8月19日發(fā)布消息，截至2010年5月底，全國上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地達(dá)3070宗，其中2815宗為閑置用地，面積高達(dá)16.95萬畝，占比超過九成。

隨后，主張“土地供應(yīng)不足造成房價過高”的指責(zé)開始噤聲。相反，在4月17日調(diào)控“新國十條”出臺后，住建部聲稱“必要時候公布高房價城市黑名單”，但這至今沒有下文。

在國土資源部的做法贏得民間歡呼的同時，部分開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人私下和記者交流時表示：“這是把自己往火上烤的做法。”事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)界有個共識：開發(fā)商很少有意囤地，只要有錢就絕對不會去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益。

作為注解的，在國土部公布2815宗閑置用地中，有六成以上屬于政府原因?qū)е隆Ｗ寚临Y源部頭疼的還在于企業(yè)的背景。囤地名單顯示，多家知名企業(yè)因旗下項(xiàng)目涉及土地閑置而“上榜”，其中包括中石油、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通（600050）、中國煙草、中房集團(tuán)、南方航空（600029）等央企大戶，也有和記黃埔（行情,資訊,評論）、信和集團(tuán)等港資企業(yè)。

金融部門需要盡快介入

多年來樓市調(diào)控陷入愈調(diào)愈漲的怪圈，或多或少與一些部委“只吆喝不辦事”的作風(fēng)有關(guān)系，有令不止不僅僅存在于開發(fā)商和地方政府。

對開發(fā)商來說，土地不是軟肋，資金才是命門。當(dāng)國土部門在清理整頓閑置土地這個旋渦中苦苦掙扎時，金融部門的滯后已嚴(yán)重影響到了樓市調(diào)控的力度和效果。之前已有報(bào)道，國土資源部已將囤地“黑名單”移交銀監(jiān)會、證監(jiān)會等金融部門，試圖通過部委聯(lián)動來限制開發(fā)企業(yè)貸款和上市融資。國土資源部在清理整頓閑置土地上的艱難可想而知。但是至今，相關(guān)部門是否采取有力措施不得而知。

兩年前，央行和銀監(jiān)會在國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》后就下文規(guī)定：對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。

4月17日樓市調(diào)控“新國十條”再次明確規(guī)定：對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

金融部門是否嚴(yán)格按照上述規(guī)定執(zhí)行，也需要來一次清查和整頓，不妨學(xué)習(xí)國土資源部，像公布囤地黑名單一樣亮出貸款明細(xì)。