檢查結(jié)果將影響未來政策口徑，涉房信貸政策仍存在技術(shù)調(diào)整的可能
李樂，董娟
作為衡量樓市投資投機(jī)情況主要指標(biāo)的二套房貸，正在迎來自4月國務(wù)院?jiǎn)?dòng)新一輪樓市調(diào)控以來的首次聯(lián)合檢查。
9月中旬開始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)、中國銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合檢查組，對(duì)主要一線城市第二套住房貸款政策的執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行檢查。這是繼“囤房黑名單”和聯(lián)手調(diào)查當(dāng)下樓市回暖情況之后，住建部與銀監(jiān)會(huì)的第三次聯(lián)手合作，檢查結(jié)果將作為主要部分之一，在十一長假后向國務(wù)院匯報(bào)。
屆時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)的最高決策層將對(duì)4月以來的樓市調(diào)控效果進(jìn)行評(píng)判，并就下一階段的調(diào)控工作做出部署，從目前情況看，對(duì)既有政策嚴(yán)格落實(shí)的同時(shí)進(jìn)行局部技術(shù)調(diào)整的可能性存在，但出臺(tái)全新調(diào)控政策的可能性不大。
聯(lián)合檢查
全國一線城市各商業(yè)銀行的行長和信貸部門負(fù)責(zé)人，將陸續(xù)面對(duì)來自銀監(jiān)會(huì)和住建部的官員，并向他們介紹4月以來，商業(yè)銀行二套房貸政策的落實(shí)與執(zhí)行情況。
目前，住建部和中國銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)組成四個(gè)聯(lián)合檢查組，奔赴北京、上海、深圳、三亞等八個(gè)城市，對(duì)這些城市商業(yè)銀行二套房貸政策的落實(shí)執(zhí)行情況進(jìn)行專項(xiàng)實(shí)地檢查，這項(xiàng)檢查將采用數(shù)據(jù)匯總、實(shí)地走訪與座談約談相結(jié)合的方式。
住建部官員向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)了這一消息，并稱此舉是按照國務(wù)院近期統(tǒng)一的工作安排進(jìn)行。在此之前，國務(wù)院已經(jīng)要求住建部和銀監(jiān)會(huì)對(duì)8月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”情況進(jìn)行調(diào)研。
按照這一安排，接受檢查的各城市銀監(jiān)局已經(jīng)發(fā)出通知，要求所在地商業(yè)銀行派出主管個(gè)人住房貸款的副行長和部門總經(jīng)理級(jí)別的負(fù)責(zé)人，參加相關(guān)座談會(huì)，匯報(bào)二套房貸政策的落實(shí)與執(zhí)行情況。民生銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、中信銀行設(shè)在北京的分行均已證實(shí)，接到了此份通知。
截至記者發(fā)稿時(shí)止，專項(xiàng)檢查工作剛剛啟動(dòng)。按照檢查組要求，各商業(yè)銀行需提供二套及以上住房認(rèn)定情況、二套及以上住房貸款權(quán)限設(shè)置情況、二套及以上住房貸款發(fā)放情況、不能提供1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民的住房貸款政策執(zhí)行情況。
除此之外，檢查組還要求商業(yè)銀行一并提供4~8月首套、二套、三套及以上住房貸款的筆數(shù)、金額、首付比例、貸款利率情況。同時(shí)，由于有住建部官員參加，檢查組還要求商業(yè)銀行匯報(bào)是否能與當(dāng)?shù)刈》拷ㄔO(shè)部門的信息共享情況——即銀行業(yè)機(jī)構(gòu)或借款人是否能夠通過所在城市房地產(chǎn)主管部門房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行家庭住房登記記錄查詢并提供書面查詢結(jié)果。
嚴(yán)查房貸
實(shí)際上，按照中國銀監(jiān)會(huì)的要求，三套及以上房貸發(fā)放權(quán)限是一般上收到總行，而二套房貸的審批權(quán)限亦采用逐級(jí)上收的方式，而這次專項(xiàng)檢查中，還特意明確要求商業(yè)銀行匯報(bào)二套、三套房貸分別上收到了哪級(jí)銀行。
“口徑和執(zhí)行方面有比較復(fù)雜的情況，這是組織這次專項(xiàng)聯(lián)合檢查的原因，例如，先前我們了解到，有一些商業(yè)銀行把本應(yīng)在某些城市禁貸的三套房貸款，按照較嚴(yán)格口徑的二套房貸發(fā)放，也就是大幅提高首付和利率水平后，繼續(xù)發(fā)放三套房的按揭貸款。”前述住建部官員稱。
記者在上海的采訪表明，該市的三套房已經(jīng)完全停止貸款。
目前，二套房普遍執(zhí)行著高首付和高利率的政策，招商銀行對(duì)二套房的政策是首付5成，利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，工行也是要求首付不得低于5成，利率在基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。中國銀行對(duì)于普通的二套房要求是不超過6成的首付，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，但對(duì)于改善性的二套住房，依然有一定的額度可以申請(qǐng)到7折利率，前提是人均面積小于27平方米。
至于二套房和三套房的界定問題，依然是按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的辦法進(jìn)行，“以央行的征信系統(tǒng)為準(zhǔn)。”某國有銀行上海分行個(gè)貸中心相關(guān)人士告訴本報(bào)記者，無論在外地有幾套房，只要在上海這邊央行的征信系統(tǒng)查不出來，就只以上海這邊的房屋數(shù)量為準(zhǔn)，幾乎所有的銀行都還在按照此辦法進(jìn)行按揭貸款的審批。
至于首套房，原則上大型銀行都未停止過一套房首付2成，7折利率依然可以操作，前提是較為嚴(yán)格。
某國有大行上海分行閔行支行個(gè)貸中心副經(jīng)理告訴本報(bào)記者，這家支行8月只做了2個(gè)首付兩成的7折利率房貸。其中一例申請(qǐng)人提交的材料顯示，連續(xù)兩年其個(gè)人所得稅均在25000元以上，不過這樣的案例畢竟較少。在該行若想獲得首套房7折利率的優(yōu)惠，最好的辦法是提高首付比例。首付3成，利率可以在7.5~8折，如果首付4成，申請(qǐng)到7折的機(jī)會(huì)就更高。
信貸微調(diào)
按照工作安排，十一國慶長假后，這次對(duì)于二套房貸的專項(xiàng)檢查將作為主要內(nèi)容之一，向國務(wù)院匯報(bào)，屆時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)的最高決策層，將對(duì)4月以來樓市調(diào)控的效果進(jìn)行一次全面判斷。
SOHO中國董事長潘石屹告訴記者，短期內(nèi)出臺(tái)新調(diào)控政策的可能性相對(duì)較小，但涉房信貸政策不一定一成不變。日前，在出席某論壇時(shí)，中國銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前銀監(jiān)會(huì)尚未有調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策的打算。
“我個(gè)人認(rèn)為，本次二套房貸專項(xiàng)檢查的結(jié)果，可能會(huì)從一定程度上影響日后二套房貸政策的執(zhí)行力度，檢查結(jié)束后，執(zhí)行的口徑會(huì)更嚴(yán)，如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)執(zhí)行口徑有較為明顯的問題，可能會(huì)立刻啟動(dòng)對(duì)責(zé)任人的問責(zé)機(jī)制。”前述住建部官員稱。
除此之外，一旦國務(wù)院在十一以后對(duì)現(xiàn)行調(diào)控政策力度口徑做出“加碼”的判斷，信貸政策可能充當(dāng)率先技術(shù)調(diào)整的手段，例如可能直接取消購房按揭貸款7折優(yōu)惠利率，從嚴(yán)審查、發(fā)放第二套住房及以上貸款，同時(shí)還可能專項(xiàng)管控房地產(chǎn)貸款的額度，并要求商業(yè)銀行在一定時(shí)間周期內(nèi)不再發(fā)放增量涉房貸款。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受采訪時(shí)表示，如果采取這樣的技術(shù)調(diào)整，一方面可以進(jìn)一步抑制樓市中的需求，另外一方面也不會(huì)造成太大的沖擊，因?yàn)楝F(xiàn)在很多商業(yè)銀行7折利率已經(jīng)很難申請(qǐng)，而北京周邊的燕郊等地，也已經(jīng)開始執(zhí)行購房按揭貸款一律首付5成的政策。
記者了解到，目前在農(nóng)行總行發(fā)布的文件中，將首套房貸款利率由7折調(diào)高至8折，但是針對(duì)具體個(gè)案，也可 “靈活運(yùn)用利率”，比如申請(qǐng)人資信好，資產(chǎn)規(guī)模較大都在“靈活利用”之列。如果是該行的貴賓理財(cái)客戶，可以適當(dāng)放松，據(jù)本報(bào)記者了解，農(nóng)行的貴賓理財(cái)單一產(chǎn)品通常在5萬元左右，貴賓理財(cái)客戶門檻不低于20萬元。
工商銀行、建設(shè)銀行等商業(yè)銀行的政策也與此類似。
