市民丁先生原本打算在省城南部購房，自調(diào)控政策出臺(tái)后便開始觀望，希望房價(jià)能降低到自己的心理價(jià)位后，再出手買房子。但是，一路觀望下來，丁先生的購房信心不僅沒有增強(qiáng)，反而有些擔(dān)憂，因?yàn)榉績r(jià)并沒有下跌，反而一路看漲。“還是買吧，再不買誰知道什么情況呢，再漲下去就真買不上了”。
記者調(diào)查了解到，不少購房者都持有與丁先生同樣的想法。
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數(shù)據(jù)顯示，省城濟(jì)南9月份商品房成交出現(xiàn)小幅下滑，但成交均價(jià)首次沖破9000大關(guān)，呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”。與此對(duì)應(yīng)，近年來相關(guān)部門多次出臺(tái)調(diào)控樓市，但收效甚微。今年4月出臺(tái)的號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策執(zhí)行近半年來，9月房價(jià)依然堅(jiān)挺。部分購房者總結(jié)了歷次調(diào)控效果后認(rèn)為，樓市“逢調(diào)必漲”、“越調(diào)越漲”。對(duì)此，多位專家認(rèn)為，本輪調(diào)控政策很好，但也需要加強(qiáng)對(duì)地方政府執(zhí)行力的監(jiān)管。
商品房成交均價(jià)
首破9000元/平米
據(jù)濟(jì)南世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)9月月報(bào)顯示，9月份，省城濟(jì)南樓市整體價(jià)格上漲明顯，一舉沖破了9000元/平方米大關(guān)。該機(jī)構(gòu)月報(bào)顯示，今年繞城高速以內(nèi)的商品房整體均價(jià)房價(jià)一直穩(wěn)定在8000元/平米左右，9月份則達(dá)到了9314元/平米，同比上漲33.0%，環(huán)比上漲7.4%。業(yè)內(nèi)人士分析，價(jià)格大漲的原因主要是中部、南部高價(jià)項(xiàng)目的帶動(dòng)。
山東百安居置業(yè)咨詢有限公司項(xiàng)目總監(jiān)成浩認(rèn)為，9月份市場新增供應(yīng)減少，高端項(xiàng)目比例偏高，從而導(dǎo)致9月份濟(jì)南樓市出現(xiàn)了“量跌價(jià)漲”的局面。
對(duì)此，山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)也表示，中低端項(xiàng)目供應(yīng)量過少，導(dǎo)致省城商品房價(jià)格穩(wěn)中有升。
國家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1％，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5％。同時(shí)，9月商品房銷售面積達(dá)到了10446萬平方米，相比8月份的6886萬平方米，大幅上漲了51.7％。在銷售量的推動(dòng)之下，房價(jià)在維持了兩個(gè)月環(huán)比持平之后開始上漲。
5年調(diào)控不斷
房價(jià)“逢調(diào)必漲”？
山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)告訴記者，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)自2003年開始發(fā)展，至2006年一直處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)，價(jià)格等并未出現(xiàn)大的變化。2007年，由于需求量放大等原因，導(dǎo)致價(jià)格及成交量出現(xiàn)大幅增長；2008年受國際金融危機(jī)影響，市場有所萎靡，政府和相關(guān)部門積極救市；2009年，受全國市場影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場迅速回溫，價(jià)格及成交量都出現(xiàn)了不同程度的增長。
記者查閱了相關(guān)資料顯示，自2006年起，幾次調(diào)控后的省城濟(jì)南的房價(jià)確實(shí)出現(xiàn)了不同程度的增長。以濟(jì)南南部某住宅項(xiàng)目為例，2006年5月國六條及90/70政策出臺(tái)后，該項(xiàng)目同年9月份價(jià)格為4600元/平米；2007年央行5次加息及第二套房首付比例不得低于50%等政策出臺(tái)后，該項(xiàng)目同年9月份價(jià)格為5200元/平米；2008年受國際大環(huán)境影響，政策緩和，積極救市，該項(xiàng)目同年9月份價(jià)格為6300元/平米；在此政策影響下，2009年該項(xiàng)目價(jià)格加快增長，同年9月份價(jià)格為8000元/平米；2010年新政出臺(tái)后，該項(xiàng)目價(jià)格也在一直穩(wěn)步增長，至9月份，價(jià)格為8960元/平米。
比較了多次調(diào)控的效果后，市民丁先生及很多購房者得出了一個(gè)結(jié)論，樓市是“逢調(diào)必漲”“越調(diào)越漲”，不能指望調(diào)控將房價(jià)打壓下來，因此該出手的時(shí)候還是要趕緊出手。
世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱江認(rèn)為，調(diào)控政策出臺(tái)后，短期內(nèi)購房者預(yù)期房價(jià)會(huì)降低，采取了觀望態(tài)度，需求受到一定的抑制。而這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商為了應(yīng)對(duì)調(diào)控，也會(huì)采取措施，減少供應(yīng)等，到一定程度，剛需觀望者放棄博弈時(shí)，出手購房的時(shí)候，樓市整體供小于求，可能就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲。
而對(duì)此，有專家認(rèn)為，相關(guān)部門只是提出遏制房價(jià)過快上漲的勢頭，并不是要大降房價(jià)；相關(guān)部門只是希望擠壓部分存在的樓市泡沫，而不是希望樓市崩盤；同時(shí)在目前流動(dòng)性過剩的背景下，通脹預(yù)期強(qiáng)烈，仍會(huì)有資金流入樓市，這注定樓市不會(huì)大跌。
調(diào)控效果明顯
但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)滯后
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歷次調(diào)控收效甚微，不是由于政策不行，而是執(zhí)行力的問題，且前面每次政策都只是隔靴搔癢，并沒有真正觸動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的要害。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，過去的幾次宏觀調(diào)控，增加供給的手段不多，效果也不明顯。因此政策實(shí)施一段時(shí)間后，被壓抑的剛性需求集中入市，造成推動(dòng)房價(jià)快速上漲的局面，給人造成“越調(diào)越漲”的印象。“全國房價(jià)上漲，主要是因?yàn)槭袌鰬T性。同時(shí)，調(diào)控政策的落實(shí)、見效需要一個(gè)過程。從整體上看，今年遏制房價(jià)過快上漲的調(diào)控目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的。”朱中一說，但在個(gè)別優(yōu)勢明顯的地段和項(xiàng)目，房價(jià)仍然存在上漲的可能性。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，此次調(diào)控并不存在“越調(diào)越漲”的情況，統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)具有滯后性，并不能完全反映新政的結(jié)果。
“調(diào)控的目的并不是為了打壓房價(jià)，而是抑制房價(jià)過快增長。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)是持續(xù)的過程，需要長期去做，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展恢復(fù)到理性的道路上，而此次調(diào)控就是全面的，持續(xù)的，比之前的每次調(diào)控效果都要好，但也需要加強(qiáng)對(duì)地方政府執(zhí)行力的監(jiān)管”，李鐵崗告訴記者。
而對(duì)于政府調(diào)控，朱江認(rèn)為，樓市漲價(jià)是由于供求關(guān)系失衡，市場供求關(guān)系的波動(dòng)要快于房地產(chǎn)的開發(fā)周期。“一個(gè)項(xiàng)目從買地到開盤，最快的也要半年，這就意味著從發(fā)現(xiàn)供給不足到采取措施的時(shí)間段里，至少要有幾個(gè)月的失衡”，此外，朱江還告訴記者，“房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)回歸市場行為，而不應(yīng)有過多的政治行為”。
