潘石屹在上海下一個目標將是哪里？不禁引發(fā)了業(yè)內(nèi)猜想：“是收購項目，還是直接拿地？”

　　潘石屹又來了。

　　這一次，SOHO中國再斥重金，將盧灣一商業(yè)項目收入囊中。至此，在一年時間里，潘石屹已四進上海灘，砸進資金75億元。

　　潘石屹在隨后召開的在電話新聞發(fā)布會稱：“SOHO中國目前在上海仍有其他項目在洽談。”

　　潘石屹在上海下一個目標將是哪里？不禁引發(fā)了業(yè)內(nèi)猜想：“是收購項目，還是直接拿地？”“是繼續(xù)搶占市中心風(fēng)水寶地，還是游走潛力區(qū)域掘金？”

　　業(yè)內(nèi)專家看來，上海商業(yè)地產(chǎn)“量大而優(yōu)”，這給潘石屹從北京移植過來的SOHO中國商業(yè)模式帶來了廣闊的發(fā)展機會，這或許是潘石屹如此青睞上海的原因。

　　四進上海

　　10月14日9時許，拿下最新項目后，潘石屹第一時間在微博(http://t.sina.com.cn)上向外界公布了消息：“這是SOHO中國在上海的第四個項目。”文字間難掩喜悅。

　　據(jù)了解，該項目為盧灣區(qū)43號街坊項目，包括1棟28層公寓式辦公樓，1棟6層酒店式辦公樓及多棟3層商業(yè)裙房，占地面積2.0084萬平方米，用途為商業(yè)辦公，規(guī)劃建筑面積13.7442萬平方米。目前項目仍在建中，預(yù)計2012年底完工。

　　公告顯示，SOHO中國以12.1億元從賣方華麗家族收購該項目約48.5%的權(quán)益，并計劃在收購?fù)瓿珊螅M一步收購項目股權(quán)至51.5%。

　　對于收購結(jié)果潘石屹表示滿意。在微博中，他透露：“公司計劃在完成收購后，明年年初開始與賣方磋商，以同等價格繼續(xù)收購項目的剩余全部股權(quán)。”

　　從2009年初，潘石屹宣布進軍上海，一年左右的時間中，已陸續(xù)將上海四大項目收入囊中，斥資75億元。

　　2009年8月，潘石屹斥資24.5億元，將上海南京西路東海廣場收入囊中，并命名為SOHO東海廣場。

　　2010年6月，潘石屹又砸下22.5億元，收購上海外灘204地塊61.506%股權(quán)。項目是外灘唯一可以新建建筑地塊，地理位置具有非常強的特殊性，是唯一拆遷完成地塊。難怪上海地產(chǎn)界疾呼：“外灘最好的地塊，被潘石屹拿走了。”

　　2010年8月，潘石屹又以15.62億元競得緊鄰上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊的土地使用權(quán)。這是潘石屹首次在上海公開拍下土地，并且以“零溢價”奪得，樓板價為7250元/平方米。業(yè)內(nèi)人士稱該地塊“價格非常便宜”。

　　“攻城”有術(shù)

　　在業(yè)內(nèi)看來，潘石屹四進上海，不拘一格，張弛有度，步步為營。

　　盡管對上海不是十分熟悉，但是潘石屹斬獲的每個項目都直取“市中心優(yōu)質(zhì)地段”。據(jù)悉，潘石屹雖然來過上海數(shù)次，但卻并不認識路。車子在淮海中路停下，馬路對面就是著名的新天地，潘石屹會問：“這是哪里？”

　　但這并不妨礙潘石屹拿下上海市中心商圈的項目。

　　“攻城略地，SOHO中國的標準是什么？”潘石屹表示，最看好市中心地鐵物業(yè)，“衡量地段是否繁榮的一個重要指標就是看它是不是處在交通樞紐上，尤其是地鐵。在未來，像上海、北京這樣的大城市，一個區(qū)域離開了軌交就很難談到繁華和便捷。”潘石屹強調(diào)。

　　東海廣場緊靠靜安寺交通樞紐，有軌交7號、2號、14號線；外灘項目位于外灘立體交通樞紐及游艇碼頭旁，鄰近軌交10號、14號線；虹橋項目地處大虹橋交通樞紐旁，這里集中了機場、高速鐵路及5條軌交線；盧灣項目坐落于軌交10號、13號線交匯處的淮海中路交通樞紐上。

　　“這是SOHO中國判斷地段優(yōu)劣的一貫標準。未來的上海與今天的香港和曼哈頓一樣，離開了軌交將寸步難行。”潘石屹強調(diào)。

　　在獲取項目方式上，潘石屹同樣敢想敢做。出資整購、收購股權(quán)、直接拿地，各種交易方式幾乎嘗遍。

　　潘石屹強調(diào)，在拿地形式上SOHO中國將不拘一格，既包括吸收東海廣場和外灘204地塊這樣的現(xiàn)成項目，也會考慮公開市場的招拍掛形式，而選擇地塊的唯一標準，就是地段和交通優(yōu)勢。

　　化爛尾為利潤

　　SOHO中國獨特的商業(yè)模式已讓其在上海的商業(yè)地產(chǎn)界嘗到了甜頭。

　　曾是“上海第一爛尾樓”的東海廣場，硬是讓潘石屹變成了吸金機器。收購之前，出租率僅為30%。在不到一年時間里，出租已超過80%。還以21.79億元銷售額取得今年上海前7月房地產(chǎn)市場銷售冠軍，寫字樓可售面積中已有52%銷售完畢。

　　收購之初某知名代理機構(gòu)分析師曾對早報記者表示：“潘石屹是不是瘋了，敢拿下連大摩都沒操作成功的項目。”事后他分析，正是SOHO中國在北京運作成熟的商業(yè)模式讓潘石屹能夠成功。

　　SOHO中國的商業(yè)模式是，開發(fā)商業(yè)(包括寫字樓)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場銷售，統(tǒng)一出租和管理。曾有統(tǒng)計，SOHO做過的12個項目中，有6個在SOHO接手以前是空置、爛尾項目，于是SOHO模式就總結(jié)為“化爛尾為利潤”。

　　前期分散辦公樓，后期統(tǒng)一管理是SOHO中國商業(yè)模式的一大特點。這在東海廣場上得到了鮮明表現(xiàn)。“分散出售的方式滿足了富裕人群的投資性需求。”潘石屹一語道破。

　　新吃進的盧灣項目，潘石屹也采用了同樣做法。據(jù)悉，項目落成后商用樓面租金可達600元/平方米/月，寫字樓部分將出售，最快一年半后推出，估計可售8.5萬元/平方米。

　　值得注意的是，上海商業(yè)地產(chǎn)體量巨大而品質(zhì)優(yōu)越，急需新的商業(yè)模式和運營管理。這或者給潘石屹的SOHO模式帶來機會。目前上海甲級寫字樓維持427.8萬平方米，第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，三季度主要商務(wù)區(qū)租金全面提升，是近兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比增長，漲幅為2.9%。中心商圈購物中心首層平均租金上漲0.3%至每平方米每天人民幣34.6元。

　　已經(jīng)完成全年180億元銷售目標的潘石屹，沒有絲毫壓力，可以安心尋覓新的項目了?；蛟S不久以后的某天，潘石屹會在微博上第一時間公布：“拿下上海第五個項目。”